Добрый день!
Хочу посоветоваться относительно вариантов оформления квартир, что-то я совсем запутался и не знаю как поступить наилучшим образом.
Дано: 1к квартира 35 кв.м., дом 1972 г., кадастровая стоимость 2 385 000 из налогового уведомления, 4 943 000 из ЛК Росреестра, целиком в моей личной собственности, оформлена ипотека, остаток долга 1 800 000, сдается в аренду, платежами погашаю потихоньку ипотеку. Квартира в жилом состоянии, нормальный ремонт менее 10 лет назад.
2к квартира 60 кв.м., 11 035 631 из налогового уведомления, 13 664 000 из ЛК Росреестра, в собственности моей 3/8 (наследство от бабушки), остальные 5/8 в собственности тети (сестры моего отца, который очень давно умер). Живет она там одна. Оформлено завещание на меня. Вроде по закону там никто не должен больше претендовать, своих детей у нее нет, родители умерли, брат ее тоже. Квартира 1963 г. в очень плохом состоянии, ремонта толком никогда не было, текут трубы, ужасная сантехника и так далее.
У меня жена и двое детей, сейчас живем у тещи, но детям скоро в школу, места мало, хотим 1) расшириться и 2) жить отдельно от всех родственников 3) выбор школ лучше в районе тети, чем в других. Договорились с тетей, что она переедет в мою однушку (там условия для жизни объективно сильно лучше, а площади ей одной выше крыши хватит), а мы сделаем ремонт в ее квартире и переедем туда (я, жена, дети).
Встал вопрос как это все оформить, так как не хочется сделать ремонт условно за 1 млн руб и потом она вдруг передумает или какие-то другие условия будет диктовать (этот вариант я совершенно не исключаю, не хочется жить под постоянным страхом и следовать различным возможным манипуляциям). Сначала договорились на то, что она оформит дарственную своих 5/8 на меня, а я на нее напишу завещание своей однушки (ну это на всякий случай чтобы ей подстраховаться), она в свою очередь завещает ее моим детям, если что. Потом оказалось, что тетя не близкий родственник и за такой подарок с меня ФНС снимет примерно миллион НДФЛ (даже не знаю от какой суммы, но все равно сумма внушительная, и я ее заплатить не смогу, либо заплачу, но тогда не смогу сделать ремонт, а жить в текущем состоянии с детьми там совсем никак). Потом пришла мысль оформить на детей, но оказалось что налог все равно платить. Также наверно можно поменять ее 5/8 на мою однушку с оформлением завещания опять же на меня, но есть два но 1) ипотека 2) потенциально моя 1к под продажу, не хочется чтобы она зависла потом на 6 мес наследства + 3-5 лет на возможность ее продажи без уплаты налогов.
Из свободных денег считаем что есть 800 тыс, которыми можно как-то манипулировать, но на закрытие ипотеки не хватает. С натягом хватает на ремонт и мебель. Ипотека дорогая, 13,5%, но рефинансировать как-то с лету не получилось. Также при рефинансировании пролетим с вычетом по % по 2НДФЛ (еще не оформляли).
В общем, хотелось бы советов опытных людей как поступить лучше, может я какой вариант не вижу просто. Или есть какие-то способы уменьшить стоимость дара (я так понял. что нотариус не особо будет в этом заинтересован, да и при заниженной стоимости в договоре у ФНС все равно есть возможность маневра для доначисления 2НДФЛ по кадастровой стоимости).
