Обычно все-таки указывают площадь по документам и только потом - уточнение про фактическую площадь. В целом Вы правильно оцениваете ситуацию: самозахват в перспективе будет выявлен, самозаваченные земли нельзя полноценно осваивать. Но бывают и приятные исключения, например, когда к участку прилегает территория, которая по разным причинам не может быть предоставлена никому другому. Тогда имеем "подарок" на неограниченное время пользования.

Наличие фактических соток означает возможность в дальнейшем докупить эти сотки. Я, например, к купленному участку по факту 20 соток, а по документам 10 оставшиеся 10 соток в дальнейшем добрал официально и за полцены - долго, муторно, но факт.

спасибо большое всем! да. вот смущает то, что неизвестно - что будет в дальнейшем. причем там разница существенная в 4-5 соток на разных предложениях. а ещё эти участки продают не частники, а риэлторские конторы. вот тоже мне непонятно это - продавать продают, что дальше - сам разбирайся)) у моей мамы ижс по документам 12, по факту 15. но там участки разграничивали сами участники и уже давно все построились, точно никто ничего не скажет. видимо, всё очень индивидуально и надо каждый участок смотреть.

А еще главное по документам купить то, что Вам будут показывать в живую. Границы очень многих участков не определены, есть кадастровые номера и прочая атрибутика, а на местность с помощью координат участок не "привязан". Это своего рода покупка "кота в мешке". Будьте внимательны.

У нас в СНТ за такие "подарки" деньги дерут с садоводов, типа, за аренду. А к тем, кто платить не хочет, либо просто не люб правлению, подсылают чиновников, которые штрафуют людей за неправильные границы.