недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Покупка квартиры где еще не вступили в права наследства

Вся Россия 2 436 30

Добрый день! Продаем дом в одном городе. Завтра едем в агентство забираем деньги и регистрируем договор в МФЦ. Далее едем в другой город и передаем задаток за квартиру. В квартире полгода назад умерла бабушка, ее сестра живет в другом городе и как только будет получен задаток приезжает сюда, получает право на наследство и регистрирует право собственности. Задаток по доверенности получает риэлтор агентства. Правоустанавливающих документов никаких нет. Риэлтор предлагает встретиться на квартире, так как в агентстве "занято". Как себя обезопасить в этой сделке?

Советы 30
Дмитрий КаредваЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 сентября 2018, 16:50

Если наследник получил свидетельство о праве на наследство у нотариуса, допустимо заключить с ним предварительный договор купли-продажи с внесением задатка, в котором необходимо четко прописать условия предстоящей сделки, сроки и обязательства сторон - заключение основного договора после регистрации права собственности наследника. Даже такая схема требует определенной юридической грамотности и не всегда может быть безопасна. То, что предлагают вам - отдать деньги непонятно кому, непонятно под какие гарантии, что их этого выйдет - тоже непонятно, как подсказывает опыт, скорее всего ничего хорошего.

elka11 сентября 2018, 16:20

Риэлтор нам существенно снизила стоимость, договорившись с продавцом. Только непонятно ей это зачем. И у меня чувство, что она хочет с нас скрытую комиссию.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 сентября 2018, 16:40

Добрый день. Обезопасить себя - не вносить деньги за то, что невозможно подтвердить документами. Совсем несерьезное мероприятие Вы задумали.

elka11 сентября 2018, 16:43

Спасибо за ответ. Значит так нельзя продавать, еще не вступив в права наследства? Если мы отдадим задаток по доверенности, а они не приедут вступать в права нам его не вернут? Просто у меня опасения, а наш юрист говорит, что так можно делать

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 сентября 2018, 16:53

Давайте разбираться. Продавцу нужно приехать и забрать уже готовые документы (свидетельство о праве на наследство) и она только собирается начинать оформление?
Почему нельзя? Можно, через предварительный договор купли-продажи, на свой страх и риск. На сегодняшний день документального подтверждения права не существует. Закономерный вопрос: а как же убедиться в том, что Вас не обманывают?!
Вернут ли Вам задаток я не знаю, может это аферист какой-нибудь. А может и нет. Но правильно покупать то, что существует, то, в существовании чего можно убедиться лично. Логично предположить, что продавцу нужно продать, ну так пусть оформит документы как положено и продает.
По какой доверенности называемый Вами "риэлтор" получает задаток? Вы видели этот документ? Он на коленке составлен или как положено у нотариуса?

elka11 сентября 2018, 16:57

Продавец только начнет оформление.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 сентября 2018, 17:11

Мда. Неужели другого варианта нет?

АВЕРС

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 сентября 2018, 17:12

Совет простой: 1. Вносить задаток или аванс можно только под подлинники правоустанавливающих документов, в настоящее время это выписка из ЕГРН о вступлении в право собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию. 2. Вносить денежные средства частному лицу можно только по нотариальной доверенности от собственника с правом получения аванса, задатка за отчуждаемый объект или в агентство недвижимости генеральному директору или доверенному лицу, уполномоченному по доверенности от генерального директора ООО с заключением договорного соглашения. В данной ситуации мы не рекомендуем рисковать денежными средствами.

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 сентября 2018, 17:20

Добрый вечер. Я бы не согласился и в общем никогда не соглашался на это. Больше всего настораживают поблажки, которые делают продавцы и их представители. Бывает, что поблажки являются хорошими приманками. К тому агент хочет встретиться на квартире. Риски есть, что он потом исчезнет с этими деньгами (конечно не факт, но ...). Потому лучше всего видеть документы и ещё лучше собственника. По поводу регистрации её права собственности до сделки. Это необязательно делать, т.к. заключить договор купли-продажи итак можно и вместе со свидетельством о праве на наследство подать его на регистрацию. Таким образом сначала пройдёт регистрация её права собственности, затем переход права собственности на Вас. На сроках регистрации на Ваше имя это никак не отразится. Удачи Вам.

Елена Смирнова11 сентября 2018, 17:41

Похоже на разводилово. Меня насторожило бы отговорка, что "в агентстве "занято". Документов на квартиру нет, доверенности нотариальной на получение задатка нет. Не передавайте никаких денег риэлтору. Пусть приедет собственник, все покажет вашему юристу (не из этого агентства), потом только можно будет что-то решить.

частный маклер

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 сентября 2018, 19:55

Поразительно, вам черти что предлагают - наследник только начал оформление документов, свидетельства о праве на наследство нет, право не возникло... А еще наследники образуются, вовсе не собирающиеся продавать квартиру? Доверенности на агента нет, в агентстве "занято", а вы себе голову какой-то скрытой комиссией забиваете...

Дмитрий Костин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 сентября 2018, 23:51

Смотря какой задаток. Чем меньше тем лучше ,можно согласиться . Агент не будет обычно вешать на себя уголовку . Вероятно агент частник и у него нет офиса ,что не говорит о том, что он мошенник . Он возможно просто не хочет Вас нервировать его отсутствием. Хотя таких пол Москвы и честно работают. По поводу новой хозяйки-тоже логика есть. Она тоже бабушка и ехать показывать квартиры не резон. Больших рисков не вижу.

частный маклер

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 сентября 2018, 7:03

Не в частнике-агентстве дело. А в том, что наследственное дело только открыто. Доверенности тут и не может быть. Нельзя доверить сбор документов-принятие аванса на объект, которым еще просто не владеешь. Зачем сразу нести деньги? Риски как раз очевидны. Куда бежать впереди паровоза?

elka12 сентября 2018, 7:41

Добрый день! Большое спасибо за ответы. Риэлтор конечно говорит, что доверенность у него есть, но вот что в ней написано пока не ясно. Какой задаток тоже пока не известен, если совсем маленький еще можно думать. Бабушка приезжает на следующей неделе. В этот же день идут к нотариусу, получать право на наследство. Тогда можно уже подаваться на сделку я так понимаю? Еще вопрос если сейчас заключать с ними договор о намерениях и дать задаток под договор займа, где приписать, что вернут они деньги в определенный срок - этот вариант безопасный?

частный маклер

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 сентября 2018, 8:45

Так они закрывают наследственное дело? Тогда причем тут "Продавец только начнет оформление". Понимаете, с ваших слов по сути не ясно, что происходит. Если собственница и документы будут на следующей недели, зачем какой задаток, преддоговор вообще? Покупайте сразу.

elka12 сентября 2018, 10:07

Спасибо за совет. Сегодня договорились так. Задаток не даем. В четверг на следующей неделе они приезжаю и идут к нотариусу. Там закрывают наследственное дело и получают свидетельство о праве на наследство. В этот же четверг или пятницу мы можем пойти в МФЦ и подать договор на куплю-продажу. Хватит ли основания "свидетельство о праве на наследство" для этого - это же еще не правоустанавливающий документ? И как в таким случае проверить есть ли обременения на квартиру, если выписки из ЕГРН нет. Кроме того, если они в четверг получат свидетельство о праве на наследство - достаточно ли этого доказательства, что другие наследники не объявятся. Что-то можно в договоре прописать, чтобы обезопасить себя? И как в нашем случае лучше передавать деньги, сразу на сделке или положить в ячейку, чтобы они их получили после регистрации?

Елена Смирнова12 сентября 2018, 12:24

Другие наследники могут появиться еще в течении 10 лет. И среди них могут быть те, кто имеет право на обязательную долю в наследстве при любых раскладах (инвалиды, пенсионеры...). Так что в договоре должна быть указана полная цена квартиры, и деньги только через ячейку, после госрегистрации получат.

elka12 сентября 2018, 12:30

Поняла спасибо. Если в договоре пропишем, что покупатель несет ответственность за появление третьих лиц - это имеет какую-то силу? Мы в этом случаем являемся добросоветстными правоприобретателями? Или лучше ждать когда она оформит свидетельство о собственности?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 сентября 2018, 14:02

elka, какую еще ответственность может нести покупатель "за появление третьих лиц"??? Нет, оставшись без квартиры он конечно ее понесет, но вообще эта ответственность должна быть на продавце.

Денис12 сентября 2018, 14:13

>>> покупатель несет ответственность за появление третьих лиц
как покупатель может "нести ответственность" за тех кто не участвует в сделке? да и продавец не может. В чем будет выражаться эта ответственность? Любое подобное условие оспоримо.

Представьте: объявятся наследники, подадут иск. Скажут: "не хотим деньги, хотим квартиру" - и будут полностью в своем праве. Покупка из-под незакрепленного права и добросовестное приобретение - вещи несовместимые.

Natalia12 сентября 2018, 14:26

У меня была такая сделка, я была представителем продавцов, итак если в квартире 1 собственник и покупалась в браке, после чего супруг умер тогда собственник обращается к нотариусу и оформляет права на наследство на 1/2 доли своего умершего супруга, так как по закону даже если он и не был собственником но квартира приобреталась в браке, 1/2 доли принадлежит супругу. права на наследство оформляется по закону 6 месяцев и если в это время наследники (родители, дети) умершего не заявили о своих правах на данную долю, тогда нотариус выдает свидетельство о праве на наследство супруге, после чего ей надо оформить 1/2 доли на себя в мфц. и уже после этого она может выходить на сделку с кем хочет, таким образом нет рисков при покупке. также и в остальных случаях после смерти собственника должно пройти 6 месяцев оформляется право на наследство, регистрируется и уже после этого можно выходить на сделку!

Олег Белейчик

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 сентября 2018, 22:44

elka, добрый день!
Давайте подведем итог.
Вносить задаток не видев продавца -
хорошая почва для неприятностей.
То же касается документов на квартиру.
В Вашем случае необходимо сделать
необходимый минимум проверок:
- встретиться с продавцом;
- удостоверить его личность;
- удостоверить его права на квартиру
(должно быть свидетельство о праве
на наследство и свежая выписка);
- проверить саму квартиру на предмет
задолженностей и обременений;
- проверить права наследодателя...
Это самый-самый минимум!
В подобных ситуациях, профессиональный
риэлтор, проводит множество проверок и
составляет целый набор документов,
страхующих покупателя. Риэлтор продавца этого
делать не будет.
По поводу наследников, все в один голос
написали Вам, что это рискованная сделка.
Благодарю

Kiss13 сентября 2018, 13:34

Нда.
А вам эта квартира действительна так мила? Там, что - цена в 2 раза ниже рынка?
Вы абсолютно не владеете вопросом, даже в минимальной объеме, но собираетесь самостоятельно проворачивать весьма рискованную операцию.

Юлия Викторова21 сентября 2018, 16:06

В суде будут большие проблемы если чего.........вы покупаете воздух, который ничем не подтвержден. А завтра не дай бог бабушка умрет? и все денег вы не увидите. Пусть агентство заключит с ней договор даст ей денег на оформление, она вступит в наследство и тогда будете с юристом не из агентства недвижимости смотреть и решать. а так вы денег не увидете даже по суду только на адвокатов потратите время и ден. средств.

Юлия Викторова21 сентября 2018, 16:13

еще приватизацию надо проверить, кто участвовал кто не участвовал и отказался, кто зареген в квартире, выписки из домовой за последние три года. Чтобы убедиться кто может появится. Если у бабушки есть родственники- дети внуки и т.д. их вытянуть, что они не претендуют- взять письменно. Бабушку проверить на дееспособность и запросить доки в диспансере. много чего нужно. если конечно нужна квартира а не гемоморой без денег и на улице.

Денис21 сентября 2018, 18:12

>>> Если у бабушки есть родственники- дети внуки и т.д. их вытянуть, что они не претендуют- взять письменно

любая такая расписка будет недействительной. Единственный способ - нотариальный отказ в порядке, определенном законом, и только в пользу определенного числа лиц.

Юлия Викторова21 сентября 2018, 22:41

не расписка суд это как покер.....истцы заходят, что только узнали, что их права нарушены......на это документ, что они были извещены и они о продаже знали и т.д. юридически можно по разному оформить но основания, что они не знали уже сразу отойдут.

Юлия Викторова21 сентября 2018, 22:45

при покупке первички практикуется брать у нотариуса и передавать застройщику для оформления дду что человек к примеру не женат.......... тут много чего нужно брать и проверять юридическую чистоту сделки историю квартиры и ее владельцев. Юрист обычно берет 50т за эту самотоху, но это копейки по сравнению с возможной тяжбой где юрист-адвокат уже возьмет в разы больше.

Юлия Викторова21 сентября 2018, 22:53

есть такой вариант часто прописывают бывшие судьи и прокуроры в договоре. Стороны руководствуясь ст421- свобода договора, ст 461- ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя ГУ РФ пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействителным или расторжения по обстоятельствам, возникшим до исполнения договора, что влечет изъятие квартиры у покупателя, продавец обязуется приобрести в собственность покупателя равнозначное по потреб свойствам жилье в доме аналогичной категории в томже районе или предоставить покупателю ден. средствадля самостоятельного приобретеня квартиры с такими же свойствами на момент расторжения договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы с приобретением жилья. при этом квартира не может быть изъята у покупателя до полного возмещения убытков.

Юлия Викторова21 сентября 2018, 22:54

ГК РФ вместо ГУ РФ

редакцияeditorial@cian.ru