Цифры недели
22 августа 2025
Поиск по журналу
Москва и МО
Покупка квартиры с Ипотекой.
Владимир М
МИЭЛЬ
Здравствуйте коллеги и товарищи! Нередко сталкиваюсь с вариантом, когда клиенту необходимо приобрести жилье по экстренно низкой стоимости. Одним из наиболее встречающихся на сегодня вариантов - это квартиры с обременением. Именно сейчас так и произошло - единственная квартира, которая устраивает клиента - это квартира с долгом перед "Сбер***ком" в 2 млн руб. Конечно это не самый удачный вариант, но тем не менее он подходит для покупки. Звонок в банк дал следующие результаты: 1. Либо гасим ипотеку должнику через предварительный договор (для нас это недопустимый риск). 2. Берем ипотеку, совершаем сделку, и после регистрации гасим свою ипотеку (траты на оформление ипотеки - страховку, журнал и т.п.). Вы когда-либо проводили такие сделки? Какие могут быть проблемы? Есть ли еще варианты купить эту квартиру?
Могут подойти
29 комментариев
Лилия Валиуллина
18 апреля 2016, 12:10
На схему с двумя ячейками Сбер не идет. Проводила такую сделку, при этом моим клиентом был продавец, поэтому была уверена, что после снятия обременения человек не скажет: " Всем спасибо! Все свободны!")). Хотя в нашей профессии надо быть готовым к любым поворотам и заблаговременно к ним подготовиться. Поэтому, если будет схема №1, то составить договор займа между покупателем и продавцом с высокими процентами и штрафами за просрочку, чтобы продавец понимал всю серьезность момента. Но риски, конечно, никуда не исчезнут. Надо миллион раз подумать! И уж точно перед сделкой (если всё таки решились) взять на продавца справки из ПНД и НД. Удачи!
3
0
648/50 000
0/50 000
Aлексей Суриков
14 апреля 2016, 17:51
Галина, озвучьте пожалуйста, как менеджер банка, зарабатывает на риэлторских услугах -и каков процент, при погашении чужих долгов...?! Хотелось бы понять вашу -логику....))
2
0
172/50 000
0/50 000
14 апреля 2016, 16:33
По поводу банков-везде работают люди, и все хотят зарабатывать на риэлторских услугах, не имея на это никаких прав. Включите логику-представитель банка хочет получить свой процент, поэтому требует здесь и сейчас погасить чужие долги. Риск ничем не оправдан. У объекта не снято обременение.
Причина, которая побудила к продаже-это долг перед банком. Погаси чужой долг-и не будет причины продавать. Даже снимать обременение не будет причины. Об исполнительном производстве прописывать здесь не буду.
Была ещё одна сделка тоже очень давно. Там риэлторы продавца совместно со своим заказчиком решили вопрос по погашению задолженности перед банком. Банк -заёмщик давал документы на снятие обременения только спустя месяц после погашения. Мы покупали уже чистую квартиру.
Всё новое приходится доказывать и проталкивать. Именно поэтому я делюсь своими наработками на форуме. Для риэлторов, для коллег по профессии.
Причина, которая побудила к продаже-это долг перед банком. Погаси чужой долг-и не будет причины продавать. Даже снимать обременение не будет причины. Об исполнительном производстве прописывать здесь не буду.
Была ещё одна сделка тоже очень давно. Там риэлторы продавца совместно со своим заказчиком решили вопрос по погашению задолженности перед банком. Банк -заёмщик давал документы на снятие обременения только спустя месяц после погашения. Мы покупали уже чистую квартиру.
Всё новое приходится доказывать и проталкивать. Именно поэтому я делюсь своими наработками на форуме. Для риэлторов, для коллег по профессии.
1
0
928/50 000
0/50 000
14 апреля 2016, 16:15
Несколько лет назад проводила такую сделку. Банк заблаговременно готовил документы на снятие обременения. Мы сдавали документы на регистрацию, указав в договоре, что оплата после заключения договора сумма в р-ре банку по реквизитам, сумма в размере-наличными. все гуляния по оплате были вместе после сделки. Снятие обременения (это другая сделка с представителем банка и заёмщиком) после сдачи документов по купле-продаже в регпалату не позднее 3-х дней для того, чтобы не было задержки регистрации договора купли-продажи.
1
0
523/50 000
0/50 000
14 апреля 2016, 10:03
Да, в Питере Сбер на "две ячейки" не соглашается. Но, возможно, в Москве другая ситуация?
А что касается покупки через оформление ипотеки, так там кроме дополнительных расходов (на страхование и проценты) еще сроки сделки очень растягиваются, потому что банк сначала накладывает второе обременение, а потом отдельно снимает первое. Но всё равно это лучше, чем рисковать двумя миллионами.
А что касается покупки через оформление ипотеки, так там кроме дополнительных расходов (на страхование и проценты) еще сроки сделки очень растягиваются, потому что банк сначала накладывает второе обременение, а потом отдельно снимает первое. Но всё равно это лучше, чем рисковать двумя миллионами.
3
0
392/50 000
0/50 000
Жанна Бычкова
14 апреля 2016, 07:53
Сбер в Питере, только эти схемы.Разговаривать даже с руководством бессмысленно,политика Сбера такова-никаких рисков для банка,а клиенты-пусть сами на что-то решаются.
Это Вам не ВТБ-24,который единственный из всех банков берет на себя свои риски,разрешая сначала купить залоговую квартиру(деньги в ячейку закладываются на продавца-заемщика),а потом в процессе регистрации права снимает обременение ипотекой.Ну и потом при выемке продавцом денег просто тщательно следит,чтобы тот донес долю банка до кассы.
Предлагали сберу подобную схему неоднократно.Отказ,мотивировка-у нас руководство в Москве,оно на такое не соглашается.Так что предполагаю,что и вам откажут.Хотя.....попробуйте.
Если нет,то выбирайте их двух зол.
1.Два ляма подарили и неделю трясемся,чтобы продавец оказался порядочным и не сказал-Спасибо,до свидания.Или не помер.
2.Оформляем ипотеку на себя,трали-вали.Дольше,нет гарантии одобрения нового заемщика,допрасходы.Зато за 2 ляма не трясемся.
Это Вам не ВТБ-24,который единственный из всех банков берет на себя свои риски,разрешая сначала купить залоговую квартиру(деньги в ячейку закладываются на продавца-заемщика),а потом в процессе регистрации права снимает обременение ипотекой.Ну и потом при выемке продавцом денег просто тщательно следит,чтобы тот донес долю банка до кассы.
Предлагали сберу подобную схему неоднократно.Отказ,мотивировка-у нас руководство в Москве,оно на такое не соглашается.Так что предполагаю,что и вам откажут.Хотя.....попробуйте.
Если нет,то выбирайте их двух зол.
1.Два ляма подарили и неделю трясемся,чтобы продавец оказался порядочным и не сказал-Спасибо,до свидания.Или не помер.
2.Оформляем ипотеку на себя,трали-вали.Дольше,нет гарантии одобрения нового заемщика,допрасходы.Зато за 2 ляма не трясемся.
8
0
988/50 000
0/50 000
Светлана
14 апреля 2016, 01:15
доброй ночи. согласна с теми кто написал обратиться в банк, но что бы туда обращаться надо и самому иметь представления как преподнести это все красиво , четко, а главное со 100% результатом в вашу сторону. Прочитать побольше информации лишним не будет , обмана сейчас море как и на первый взгляд не плохих предложений. вот допустим Росэнергобанк пересмотрел ипотечное кредитование http://bankirsha. com/news. rosenergobank-peresmotrel--ipotechnoe-kreditovani e. html лишней эта информация не будет а только вам пригодиться, там много еще разных статей есть почитайте если вам интересно конечно. удачи вам в решении вашей проблемы !
2
0
633/50 000
0/50 000
Aлексей Суриков
13 апреля 2016, 22:32
В Москве, Сбер, применяет разные схемы, а не только эту... Просто нужно прийти в банк специалисту -риэлтору, и предложить еще пару схем! Они увидят, что клент что-то знает и согласятся....)) А так они видят, что клиент ничего не знает, и предлагают схему, которая им самая выгодная....))))
2
0
289/50 000
0/50 000
Владимир М
14 апреля 2016, 11:26
Напишите, пожалуйста, если не сложно, какие схемы Вы могли бы предложить?
0
0
73/50 000
Aлексей Суриков
14 апреля 2016, 17:49
Владимир, я не понимаю, почему вы, сотрудник такой фирмы, спрашиваете здесь схемы?!)) У вас в агентстве перевелись опытные риэлторы и юристы? Или опять франшиза......
Это может быть в Питере одна только схема -оплатить кредит и вперед..... И я даже не понимаю, почему?!
В Москве уже давно почти все банки -а крупные тем более, используют схему через ячейки!
Закладка идет на продавца -заемщика, или на сотрудника банка! Банк дает разрешение на переход права....но обременение оставляет! Покупатель или его риэлтор, должен отследить процесс выемки кредитных средств и внесение их в кассу банка для погашения кредита! Затем банк дает разрешение на снятие обременения.... Как подстраховать покупателя, чтобы продавец написал тоже заявление на снятие обременения -я тут точно не буду.... Да и пугаться, что квартира куплена, стоит обременение, но продавец погасил ипотеку и может не снять обременение -это смешно..... Обременение все равно можно снять -без проблем, если грамотно оформить все расписки и платежи!
Вот недавно делал вообще схему с которой столкнулся первый раз -честно)
Аккредитив в банке где ипотека -с акцептом! Очень даже понравилось....)
Как говорил мой учитель по ипотеке: если ты клиенту все разжуешь, покажешь и за ручку отведешь....то ты ему уже больше не нужен...) И иди зарабатывай в другом месте...)))
Это может быть в Питере одна только схема -оплатить кредит и вперед..... И я даже не понимаю, почему?!
В Москве уже давно почти все банки -а крупные тем более, используют схему через ячейки!
Закладка идет на продавца -заемщика, или на сотрудника банка! Банк дает разрешение на переход права....но обременение оставляет! Покупатель или его риэлтор, должен отследить процесс выемки кредитных средств и внесение их в кассу банка для погашения кредита! Затем банк дает разрешение на снятие обременения.... Как подстраховать покупателя, чтобы продавец написал тоже заявление на снятие обременения -я тут точно не буду.... Да и пугаться, что квартира куплена, стоит обременение, но продавец погасил ипотеку и может не снять обременение -это смешно..... Обременение все равно можно снять -без проблем, если грамотно оформить все расписки и платежи!
Вот недавно делал вообще схему с которой столкнулся первый раз -честно)
Аккредитив в банке где ипотека -с акцептом! Очень даже понравилось....)
Как говорил мой учитель по ипотеке: если ты клиенту все разжуешь, покажешь и за ручку отведешь....то ты ему уже больше не нужен...) И иди зарабатывай в другом месте...)))
0
0
1 353/50 000
Владимир М
14 апреля 2016, 18:15
Алексей, смысл в том, чтобы обсудить реально трудный вопрос. Спрашивать меня есть ли у меня свои юристы и опытные риэлторы в офисе (да, да франшиза, в чем-то с вами согласен) - это дело десятое. Я хочу увидеть как можно больше вариаций проделанных сделок. Иначе вообще зачем нам форум дан?
0
0
289/50 000
Aлексей Суриков
14 апреля 2016, 18:28
А много вариаций и нет! Вот что есть, то есть.... Форум дан не для пошаговой инструкции.... Наметки вам дали, вот и осмыслите дальше процесс....) А то учитель не одобрит....))
0
0
177/50 000
Владимир М
14 апреля 2016, 18:34
Все средства хороши!)
0
0
21/50 000
Ольга Беневоленская
13 апреля 2016, 19:48
Владимир Михальчик: СБанк в Санкт-Петербурге предлагает только варианты перечисленные Вами. Закладную предоставляет аутсорсинговая компания не ранее недели.
4
0
156/50 000
0/50 000
Сейчас обсуждают
Что такое намеренное ухудшение жилищных условий?
Добрый день. У меня следующий вопрос, является ли прописка родного 6-летнего ребенка на своей территории в комнате в коммунальной квартире намеренным ухудшением жилья и поводом в отказе на получение жилищной субсидии? Ранее он был прописан на территории своей бабушки со стороны отца с рождения в отдельной большой квартире. Отец ребенка не явялеся собсвенником этой отдельной квартиры и не имеет вообще жилья в собсвенности. С отцом ребенка мы не были никогда в официальном браке.
Пять правил для сделок с маткапиталом
Добрый день. Планируем приобрести квартиру в ипотеку, материнский капитал идет в зачет первоначального взноса. Квартиру приобретает супруга, я даю нотариальное согласие на приобретение. Обязаны ли мы до погашения ипотеки выделять долю ребенку? И обязаны ли мы выделять доли себе? Так же обязан ли я регистрироваться до погашения ипотеки в этой квартире, т.к. нет пока желания заниматься постановкой на воинский учет по ному месту жительства, переделывать стс на автомобиль и т.д.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
Еще вопрос, одобрит ли сбер ашего клиента, как заемщика по второй схеме...