Покупка наследственной квартиры

Здравствуйте! Вопрос, конечно, сложнее и глубже, чем кажется и явно не для форума. Для начала нужно разобраться, какие могут быть основания для восстановления сроков принятия наследства. Согласно действующим разъяснениям ВС РФ и сложившейся судебной практике основания должны быть вескими. Простое незнание о факте открытия наследства или отсутствие общения между родственниками, а также нахождение в местах лишения свободы или за границей не являются вескими причинами для восстановления наследника в правах. Если же рассматривать несовершеннолетие, как причину саму по себе, то после достижения 18-летия уже прошло более 3 лет и ссылаться в суде на частичную недееспособность, на мой взгляд, сложно. С другой стороны, риск может быть в фактическом принятии и неоформлении прав. Вот в этом случае может “стрельнуть” и через 5, и через 10 лет. Проживали ли невступившие наследники в наследуемой квартире совместно с наследодателем на день открытия наследства? (Были ли там зарегистрированы?). Или, например, пользовались ли они автомобилем/другим движимым имуществом наследодателя? Если да, то наследство они приняли фактически, независимо от того, что к нотариусу не обращались и в судебном порядке смогут оформить права на имущество, а п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" уже здесь не сработает. Несколько месяцев назад покупали с клиентами наследственную квартиру, понадобилось около недели, чтобы всю информацию собрать (ЗАГС, архивный рег учет и т.д.), чтобы решение принять, поэтому, на форуме что-то обсуждать, конечно, несерьезно. Разбираться нужно, копать глубоко. Советую вам совместно с вашим специалистом провести мозговой штурм и подумать, каким образом снизить риски в конкретно вашей ситуации. Страхование – это, на мой взгляд, пустая трата средств, да и найти страховую, которая титул без ипотеки застрахует за вменяемую цену сейчас очень сложно. Страшилки про наследство в интернете не читать, читать только реальную судебную практику. Что касается заверений – да, сделать можно, но опять же, подумать, что в них написать, применимо конкретно к вашей ситуации по каждому не вступившему наследнику.

Ситуация действительно щекотливая. Я бы сказал так: предложение риэлтора — это не панацея, но и не бесполезная бумажка. Давайте разложим по полочкам, что реально сработает, а на что не стоит сильно полагаться.

Про «заверения» от наследников:
Суд может принять такие документы как косвенное доказательство того, что на момент сделки другие претенденты не заявляли прав. Но ключевое слово — «может». Судья будет оценивать это в комплексе с другими доказательствами: как велось наследственное дело, были ли фактические действия, свидетельствующие о принятии наследства (например, кто-то жил в квартире, оплачивал ЖКУ), есть ли уважительные причины, почему человек не пришёл к нотариусу.

Важное предупреждение: если позже объявившийся наследник докажет, что его ввели в заблуждение, заставили подписать бумагу под давлением или он не понимал последствий (например, из-за возраста, состояния здоровья), суд может признать такое «заверение» недействительным. Поэтому сама по себе эта бумага не снимает всех рисков — она лишь снижает вероятность спора, если другие обстоятельства будут в вашу пользу.

Что реально можно сделать

Вариант 1 (надёжный): попросить продавца сначала решить наследственные вопросы через суд — получить решение о признании наследников (мамы супруги и старшего ребёнка) не принявшими наследство. Только с решением суда на руках можно говорить о безопасной покупке.

Вариант 2 (средний):

получить от всех наследников не просто «заявления», а нотариально удостоверенные отказы от претензий на наследственное имущество (лучше — с формулировкой о том, что они знают о своих правах и добровольно отказываются от их реализации);
застраховать титул;
заложить в цену риск (торг вниз на 10–15%).
Вариант 3 (простой, но рискованный): купить как есть, со страховкой и заявлениями, понимая, что в течение 3 лет (срок исковой давности) — а по наследственным делам теоретически до 10 лет — кто-то из наследников может подать иск.

Я бы не стал покупать без варианта 1. Мама супруги — живой обязательный наследник с реальными правами, а отказ несовершеннолетнего, оформленный отцом без опеки, — это мина замедленного действия. Лучше, чтобы продавец «почистил» историю через суд, чем вы потом будете «чистить» её в качестве ответчика.

Вам в первую очередь необходимо обратиться в страховую и тогда бы не было необходимости набирать столько букв))) Это сразу "ред флаг".

Здравствуйте, Ксения!
Вы, как мне кажется, уже и сами понимаете, что можете завязнуть с этим объектом очень надолго. Троих наследников, которые то ли приняли, то ли не приняли наследство, вывести на чистую воду будет очень непросто. Несовершеннолетний ребенок точно не мог отказаться от своего права. Если Вы цепляетесь за этот вариант еще и из-за приятной цены - заложите в нее потенциальные суды, потраченные силы, деньги и время. Титул Вам не застрахуют, но факт осознанного вхождения в сомнительную сделку будет выявлен. Прислушайтесь к коллегам - не нужно оно Вам.

Единственный раз встречалось в практике согласие опеки на отказ от наследства- при огромных долгах наследодателя.отказ

ну во-первых, младший отказаться от наследства не мог это 100%: для отказа нужно согласия опеки, а опека в жизни такого согласия не даст;
во-вторых ,титул с такими вводными не застрахуете;
ну и заявлении вас не спасут: как только будут такие заявления от непринявших наследников, считайте пошел срок восстановления исковой давности для заявителей
С учётом вводных, я бы не стала такое покупать

Ксения, безусловно, подобные заявления будут приняты судом во внимание, т.к. аргумент о том, что человек не знал или был ущемлён не будет работать, но чтобы оценить риски досконально, а они есть, то нужна практическая работа. Отец без разрешения органов опеки не мог оформить отказ.