Продажа и покупка в разных налоговых периодах

Добрый день, уважаемое сообщество! Помогите, пожалуйста, разобраться.

Пенсионерка продает квартиру, полученную в наследство от свекрови 2 года назад. Дата смерти примерно та же, до трех лет далеко еще. Расходов, связанных с приобретением свекровью не было, квартире сто лет в обед, собственность по приватизации.

Продажа за 3 100 000. Кадастровая меньше. Полная сумма в договоре, покупатель с ипотекой и мат. капиталом.

Планировалось перекрыть налог с продажи возвратом с покупки (предполагается на деньги от продажи купить другую жилую в другом городе примерно за 3 млн, одновременную сделку не планировали, покупка и продажа в разных субъектах, хлопотно).

Соответственно идеальный план такой: продает и покупаем в одном налоговом периоде (в 2023), с продажи (3 100 000 - 1 000 000)*13% почти перекрываем в одной декларации вычетом с покупки (2 000 000*13%)

Проблема: покупателю нужно всенепременно выйти на сделку в декабре, оценка им оплачена, квартира в банке одобрена, говорит, что в новом году будет выше процент по ипотеке.

Мы же не имея однозначного варианта можем (с вероятностью 99%) не успеть купить в декабре.

Если продадим в 2022, а купим в 2023, получается, в 23 за 22 нужно подать декларацию и заплатить 13% с 2 100 000.

И в итоге этот налог уже не вернуть, если купим в 2023? Т.к. право на приобретенную возникнет в 2023 и к возврату можно будет заявить в 2024 налог, уплаченный в 2023-м, а такого не будет, т.к. неработающий пенсионер.

Нет ли каких-то тонкостей, которые я не учитываю? Может, какие-то нюансы со сроками зачисления средств по ипотеке или мат.капиталу? Если материнский перечислят в 2023, это частично облегчит нагрузку?

Пока на уме только выдумать повод для приостановки в росреестре и дотянуть до 2023.

Спасибо заранее.