Продажа комнаты ипотечникам, риски продавца. - советы риэлторов

Поиск по журналу

Москва и МО

Вопросы·Городская недвижимость

Продажа комнаты ипотечникам, риски продавца.

Анна

25 марта 2015

Вся Россия

3 346

Добрый день!

У меня такая ситуация:
2х комнатная коммунальная квартира.
Я - собственник комнаты №1 (не доли) - 20,1 кв м
Мой сосед - собственник комнаты №2 - 11,8 кв м
Сосед хочет купить мою комнату. Банк дает ему ипотечный кредит на покупку с условиями:
- часть средств (примерно 50%) - собственные средства покупателя, остальное - кредит;
- в залог ипотеки Банк принимает только квартиру целиком, поэтому, фактически, деньги я получаю только после того как мой сосед сперва оформит мою комнату, а потом и всю 2х комнатную квартиру на себя! Меня это очень настораживает.
Как я могу подстраховаться, чтобы не остаться без недвижимости и без денег?
Ведь, фактически, сосед уже будет владеть всей квартирой, хоть и с обременением. Какие я могу потребовать гарантии того, что оплата будет осуществлена?
Спасибо!

Автор

Теги

Анна

ипотека

Могут подойти

27 346 533 ₽

студия, 21 м², этаж 2

Багратионовская

6 мин.

ЖК "River Park Кутузовский (Ривер Парк Кутузовский)", Кутузовский проезд, 16А/1, Москва

22 396 008 ₽

1-комн.кв., 26 м², этаж 8

Павелецкая

10 мин.

ЖК "HIGH LIFE (Хай Лайф)", Летниковская улица, 11к1, Москва

16 519 020 ₽

студия, 18 м², этаж 17

Академическая

1 мин.

ЖК "Level Академическая", Профсоюзная улица, 2/22, Москва

17 990 000 ₽

2-комн.кв., 42 м², этаж 5

Академическая

17 мин.

улица Дмитрия Ульянова, 43К1, Москва

80 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 33 м², этаж 15

Поклонная

10 мин.

2-й Мосфильмовский переулок, 21, Москва

27 000 000 ₽

2-комн.кв., 53 м², этаж 9

Университет

6 мин.

Ломоносовский проспект, 18, Москва

5 000 000 ₽

1-комн.апарт., 17 м², этаж 1

Новокузнецкая

12 мин.

Космодамианская набережная, 4/22а, Москва

19 000 000 ₽

2-комн.кв., 52 м², этаж 7

Тульская

4 мин.

Большая Тульская улица, 2, Москва

17 700 000 ₽

2-комн.кв., 53 м², этаж 8

Коломенская

14 мин.

Нагатинская набережная, 40/1, Москва

55 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 30 м², этаж 1

Коломенская

15 мин.

Нагатинская набережная, 44К3, Москва

64 комментария

Aлексей Суриков

26 марта 2015, 08:25

Лучший совет

Анна, мы вас поздравляем! Вы первая, кто разобрались в советах Надежды П.!) Мы -специалисты, ничего понять не можем....) А вам это удалось!)) Еще бы и нам разъяснили: что вы поняли?!))

184/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Анна

Автор

26 марта 2015, 10:35

Даже не знаю... Наверное это уже платная услуга - разъяснять риэлтору советы другого риэлтора.
Надежда хотя бы попыталась разобраться в моей ситуации и предложить направление дальнейших действий.

200/50 000

Aлексей Суриков

26 марта 2015, 12:01

Я согласен! Назовите цену за разъяснение!))

43/50 000

Анна

Автор

26 марта 2015, 12:10

Как-то неудобно получилось по-отношению к Надежде... Это все-таки ее хлеб.

А как все завершится напишу сама себе ответ в этой теме, просто чтобы помочь другим людям которые сталкиваются с подобными ситуациями. Мне не жалко.

236/50 000

Aлексей Суриков

26 марта 2015, 13:16

Ну, а чего стесняться!? У нее же все равно хлеб бесплатный оказался..) Людям не нужно помогать, миллионы терять - консультируясь по интернету.....) Вас бесплатных не очень много! У вас суды время все отнимают...после описания ситуаций..дилетантами...!)

252/50 000

Анна

Автор

26 марта 2015, 13:29

Мне и так страшно, Алексей. Меня так запугали тут ваши коллеги. Теперь вот вы судами...
Странные методы работы - не на вопрос ответить, а предложить заплатить за свои услуги, а если человек отказался - пугать, пугать, пугать...

233/50 000

Aлексей Суриков

26 марта 2015, 13:35

Пугаться не нужно! У вас есть четкая инструкция от Надежды П.! Распечатывайте и четко по ней -смело на сделку...) А там уж: пронесет -не пронесет....)) Бесплатно же!!!) Вы только представьте- какая экономия....!)

212/50 000

Анна

Автор

26 марта 2015, 14:10

Хорошо, по результатам отпишусь.
Может, кому-то поможет мой опыт.

70/50 000

Наталия Бондарева

28 марта 2015, 11:00

Никто Вам бесплатно не распишет все условия,риски и т.д.Приходите очно на консультацию к одному и риэлтору в АН или так и обсуждайте вдоволь.Про ИНКОМ в самом начале,не может быть комиссии в 100,000 р.

201/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 1845376

26 марта 2015, 09:03

требовать вы можете все что захотите. банки уже давно одобряют ипотеку на комнату. для гарантий и спокойствия вам нужен специалист для сопровождения сделки

156/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Анна

Автор

26 марта 2015, 11:11

Алексей, ВТБ 24 не дает ипотеку под комнату, к сожалению. Этого от банка я требовать не могу.

93/50 000

Надежда Пришмонтас

26 марта 2015, 01:20

а что означает вся квартира в собственность продавца должна перейти? он ещё что то покупает в этой квартире?
Перечисленный вами способ распространенный способ мошенничества и распространенный способ получить кредит. Если ваш покупатель покупает последнею долю в квартире, то кредитным договором будет предусмотрено что вся квартира/предмет залога, обременение регистрируется пять дней, одновременно с регистрацией и на долю которую выкупают у вас, на др.соглашаться не нужно. Кредитный договор содержать должен предмет залога квартира и всё.

548/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Надежда Пришмонтас

26 марта 2015, 01:27

ваш покупатель должен подать документы на его часть квартиры на выставления залога совместно с вами, т.е и с дкп с вами и заявления на залог покупаемой доли. Если покупатель говорит что потом подаст документы на оставшеюся часть квартиры это и есть мошенничество, чтобы избежать этого обмана вас. вам надо быть предельно внимательным к ДКП и прописать пункты обязывающие покупателя подать документы все одновременно а иначе неустойка вам и расторжение ДКП в одностороннем порядке, т.е вами и т.д.

496/50 000

Надежда Пришмонтас

26 марта 2015, 01:32

если покупатель покупает ещё часть квартиры то вся покупка происходит в один день, прописывается порядок расторжения дкп, если вы не получаете деньги в течение например 14 банковских дней с момента регистрации перехода права собственности на имя покупателя, то договор купли-продажи расторгается в одностороннем порядке и всё полученное сторонами подлежит возврату, продавец за просрочку платежа имеет право на 0,5 % в день от суммы стоимости комнаты.

451/50 000

Надежда Пришмонтас

26 марта 2015, 01:37

также надо помнить что расторгнуть договор можно просто, если расторжение ДКП прописано в ДКП, а вот ещё надо вернуть право собственности это совсем другое, поэтому возврат право собственности на имя продавца ФИО должен быть четко прописан: расторжение ДКП по соглашению сторон или в одностороннем порядке И право собственности переходит к продавцу и имеют требовать возврата полученное сторонами.

398/50 000

Надежда Пришмонтас

26 марта 2015, 01:45

ваши страхи уменьшаться и будет понятно что происходит на самом деле если вы прочтете его кредитный договор, что в нем является предметом залога вся квартира или комната, какие дкп и когда надо заключать числа сделок.

217/50 000

Анна

Автор

26 марта 2015, 01:57

Надежда, я Вас обожаю!!!
Огромное Вам спасибо!!!
Вы - единственный профессионал на этой странице! И единственная, кто действительно ответил на мой вопрос.
Остальные просто пытаются делать бизнес.

212/50 000

Елена Назарова

26 марта 2015, 01:04

1. Вот больше всего мне нравится у Анны:"Доступ к ячейке только после того как сосед вступит в право собственности по квартире целиком"
Анна, такое впечатление, что Вы НЕ Продавец комнаты а ПРОТИВОПОЛОЖНАЯ сторона , и, мягко выражаясь, нечестная противоположная сторона, которая по каким либо причинам заинтересована, что бы Вы НИКОГДА не получили деньги за продаваемую комнату.
Да продавец может , и не будет писать дополнительное заявление в Росреестр на ОБЪЕДИНЕНИЕ комнат, а так и будет владеть ДВУМЯ ОТДЕЛЬНЫМИ КОМНАТАМИ. То есть физически всей квартирой, а юридически двумя комнатами. Да не надо ему объединять....
И Вы что, деньги НЕ получите??????!
2. Вы пишете "А если сосед отзовет заявку на кредит после вступления в право собственности" Да ему НАЛОМ УЖЕ его выдали, и в ячейку положили... КРЕДИТ ВЫДАН! Какая заявка, Вы о чем?
3. Вы всерьез думаете, что за несколько дней , даже за несколько лекций можно научиться быть Риэлтором?
Чем больше мы тут все будем все дальше уточнять, тем бОльшую МЕДВЕЖЬЮ услугу будем Вам оказывать.
Почему?
Да потому, что дьявол кроется в деталях. Какая нибудь закорючка, слово ( не дай Бог) вдруг не так сформулировано в банковских условиях доступа,, и человек не может деньги из ячейки вынуть... Бывает, увы...

1. Вот больше всего мне нравится у Анны:"Доступ к ячейке только после того как сосед вступит в право собственности по квартире целиком" Анна, такое впечатление, что Вы НЕ Продавец комнаты а ПРОТИВОПОЛОЖНАЯ сторона , и, мягко выражаясь, нечестная противоположная сторона, которая по каким либо причинам заинтересована, что бы Вы НИКОГДА не получили деньги за продаваемую комнату. Да продавец может , и не будет писать дополнительное заявление в Росреестр на ОБЪЕДИНЕНИЕ комнат, а так и будет владеть ДВУМЯ ОТДЕЛЬНЫМИ КОМНАТАМИ. То есть физически всей квартирой, а юридически двумя комнатами. Да не надо ему объединять.... И Вы что, деньги НЕ получите??????! 2. Вы пишете "А если сосед отзовет заявку на кредит после вступления в право собственности" Да ему НАЛОМ УЖЕ его выдали, и в ячейку положили... КРЕДИТ ВЫДАН! Какая заявка, Вы о чем? 3. Вы всерьез думаете, что за несколько дней , даже за несколько лекций можно научиться быть Риэлтором? Чем больше мы тут все будем все дальше уточнять, тем бОльшую МЕДВЕЖЬЮ услугу будем Вам оказывать. Почему? Да потому, что дьявол кроется в деталях. Какая нибудь закорючка, слово ( не дай Бог) вдруг не так сформулировано в банковских условиях доступа,, и человек не может деньги из ячейки вынуть... Бывает, увы...

1 307/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Елена Назарова

26 марта 2015, 01:13

У Вас полнейшая неразбериха и сумбур полный в азах, от и до .... Это самое приличное, что я смогла найти в лексиконе, долго подбирала слова, что бы не обидеть...
И если пойдут у Вас проблемы и косяки, то мы же будем все виноваты, что не так посоветовали, скажете....
Извините, что резко, извините

309/50 000

Елена Назарова

26 марта 2015, 01:20

пусть берет под комнату кредит, а не под квартиру. Алгоритм попроще, именно для Вас.

86/50 000

Анна

Автор

26 марта 2015, 01:48

Очень страшно-2))
Ой, спасибо за то, что нашли слова приличные в своем лексиконе.

1 - это условие банка. Квартира идет в залог целиком. Банк не дает кредит под комнату. Читайте вопрос внимательнее.
2 - все может быть
3 - да я мечтаю быть Риэлтором, Елена. Только очень хорошим, грамотным и профессиональным Риэлтором (как Вы написали - с большой буквы) ...и на один месяц, не больше))) Мне бы только комнату продать - и все!
И отдельное спасибо за идею внимательнее читать договор доступа к ячейке! Отличная подсказка!

549/50 000

Анна

Автор

26 марта 2015, 01:51

Да, возможно придется отказаться от этого банка. Но в других соседу кредит не дают...

85/50 000

Елена Назарова

26 марта 2015, 13:47

Уважаемая Анна, не буду с Вами спорить, но думаю, и мне, и многим другим специалистам многое ясно, по этому Вашему утверждению, и по некоторым другим,
ибо указываемый Вами банк один из ПРИДИРЧИВЫХ и СТРОГИХ в плане выдаче кредитов.
и такого в принципе НЕ может быть, что бы ВТБ 24 ОДОБРИЛ, а ДРУГИЕ банки не дают.
Как говорил Станиславский "НЕ верю."
Или Вас сосед обманывает, почему- гадать не интересно... А Вы вот нам всем не верите, а соседу вера полная.... Так значит, и деньги получите без проблем, при таком порядочном соседе!
Или такого НЕ бывает ...
Именно под КОМНАТЫ кредиты тот же Сбер и многие другие банки активно дают, даже со взносами гораздо меньшими, чем 50 %.
Но написала это совсем не для того, что бы с Вами спорить. Зачем? Оставайтесь при своем мнении, успехов.

837/50 000

Анна

Автор

26 марта 2015, 13:54

Елена, почему же, я вам верю. Именно потому, что не доверяю соседу и не вижу возможности избежать риски, я обратилась на этот формум за советом и за ответом на конкретный вопрос.
Про Сбер я поняла, про други банки тоже.
Поэтому, как один из вариантов, я рассмотрю возможность уговорить соседа поменять банк.

318/50 000

Юрий Проводников

26 марта 2015, 00:06

При правильном алгоритме и имея специалиста рядом, ваша проблема решаема. Приглашайте, заключайте договор, и будет вам счастье.

128/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Анна

Автор

26 марта 2015, 00:36

Юрий, а как понять, что специалист - профи своего дела?
Пока кроме красивых обещаний и запугиваний неправильными алгоритмами)) от Ваших коллег я ничего путного не увидела.

176/50 000

Юрий Проводников

26 марта 2015, 16:20

Спросите тех, кто решил проблему с помощью данного специалиста.
Вы и не можете ничего увидеть. Для того чтобы увидеть опыт нужен.

136/50 000

Алексей Груздев

25 марта 2015, 23:26

Danil, Вы бы не позорились с такими советами, такой бред, ей богу, и людей в заблуждение вводите

96/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Danil

25 марта 2015, 23:19

Нужен юридический договор с покупателем, что он вам обязуется выплатить сумму, только так! Договор аверенный с нотариусом,такжде когда ему будут выдавать кредит уведомте об этом в банке, чем больше свидетелй тем лучше

218/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Анна

Автор

25 марта 2015, 23:43

Danil, заключается один договор КП - ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КОМНАТы С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ.
Да, в нем есть возможность прописать обязательства покупателя выплатить сумму. Вопрос в формулировке.

210/50 000

Алексей Груздев

25 марта 2015, 22:45

Анна, судя по Вашему вопросу , Вы совершенно ничего не понимаете в сделках с недвижимостью. В рамках форума никто не будет Вам объяснять алгоритм ипотечной сделки - поэтому лучше Вам обратиться к конкретному специалисту, который Вам поможет.

241/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Анна

Автор

25 марта 2015, 23:10

Алгоритм мне объяснил банк. Этот алгоритм меня не устраивает.
Т.к. банк не гарантирует мне 100% оплату.

108/50 000

Анна

Автор

25 марта 2015, 23:45

Алексей, меня осенило!))) Банк мне вообще ничего гарантировать не может! Договор-то я заключаю не с банком, а с покупателем!

124/50 000

Людмила Воронина

25 марта 2015, 22:43

Наймите риэлтора на оформление (сопровождение) сделки одного на двоих
Мне уже заранее жалко кредитного менеджера....Вам кто будет всё делать??? Сами что ли? Если умеете - вопросов нет.

191/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Анна

Автор

25 марта 2015, 23:07

Одного на двоих?) И чьи интересы он будет отстаивать?))

55/50 000

Анна

Автор

25 марта 2015, 23:27

Людмила, хотела бы еще уточнить, "все" - это что конкретно?

59/50 000

Людмила Воронина

25 марта 2015, 23:44

Ладно, Анна, уговорили)))) Отвечу предельно вежливо и по пунктам.
В Вашей ситуации не нужно "отстаивать" ничьи интересы. Достаточно приказать обоим сторонам успокоиться : никто не останется без комнат и без денег))) Обе стороны получат желаемое.
1). Сбор пакета документов для банка, включающий оценочный альбом, различные согласования с кредитным менеджером банка.
2) страховые компании
3). Составление и согласование договора купли/продажи
4). День сделки: у одной стороны остается расписка,у другой ключи от ячейки. Расписка на получение денежных средств должна быть составлена правильно
5). Как вариант - "зеркальные" условия доступа.
6) регистрация ДКП (5 дней)
7). На следующий одному -комната, второй-деньги
8) Акт приема-передачи (все сроки должны быть в полном объеме отражены в ДКП) -- по согласованию сторон.
Сможете спокойно,организованно ,быстро и правильно сделать все это сами ----делайте.

961/50 000

Анна

Автор

25 марта 2015, 23:56

Людмила, спасибо Вам большое за ответ!
1) - документы все собраны, это дело 1 часа в МФЦ, оценку делает банк сам, бесплатно, всей квартиры и для залога.
2) - делает банк
3) - шаблон есть от банка - Да, то что мне нужно - это согласование условий, отражающих мои интересы.
4) - заменяется договором аренды ячейки. 2 ключа у 2х сторон. Никаких расписок. Доступ к ячейке только после того как сосед вступит в право собственности по квартире целиком.
6) - делается самостоятельно в рег палате
7) - комната соседу, потом вся квартира соседу, и только потом деньги.

Вообще, алгоритм сделки я знаю) Но я не вижу в договоре ни слова о своих рисках. Вот в чем был мой изначальный вопрос.

720/50 000

Людмила Воронина

26 марта 2015, 00:11

"Никаких расписок" - мне нравится......Вы обязаны её написать на сделке. Отдается Ваша расписка в получении денежных средств, составленная должным образом, покупателю ПОСЛЕ получения Вами денежных средств.

205/50 000

Людмила Воронина

26 марта 2015, 00:13

2 ключа - не пойдет. Условия не верны. Если один из Вас заболеет(например покупатель) Вы не сможете забрать свои деньги. нельзя ставить стороны сделки в зависимость друг от друга.

180/50 000

Людмила Воронина

26 марта 2015, 00:16

Как я поняла, Вы боитесь не получить свои деньги. Иррациональный страх. Сделаете все правильно - получите.
ДКП нельзя составлять по шаблону. Каждый составляется индивидуально.

180/50 000

Людмила Воронина

26 марта 2015, 00:25

Пункт 7)
Вы продаете комнату. Значит переход права - Вы получаете деньги.
"потом квартира" - не пойдет.

116/50 000

Анна

Автор

26 марта 2015, 00:47

Людмила, расписка - да - перед допуском меня к ячейке.
2 ключа - это условие договора аренды ячейки банка. Уж как есть.
ДКП с использованием кредитных средств - шаблон выдает банк и банк же одобряет.
По условиям банка, см выше мой вопрос, я получаю деньги ТОЛЬКО ПОСЛЕ того, как сосед вступит в право собственности на всю квартиру. Т.к. только под залог квартиры банк дает ипотеку, не под комнату.

415/50 000