Здравствуйте уважаемые эксперты.
Ситуация следующая. Есть квартира в г. Реутов у метро Новокосино. 3х комнатная площадью 133,5 кв.м. Ипотека частично погашена мат.капиталом. Остаток по ипотеке еще около 2,4 млн. руб. Оценочная стоимость по БТИ 12 млн. Планируемая цена продажи и рыночная стоимость около 22 млн.
Необходимо:
1. Продать квартиру
2. Купить Взамен что-то не более 5-7 млн. по цене, чтобы выделить доли детям и удовлетворить органы опеки. Остальные деньги использовать для других целей.
(Уезжаем зарубеж на ПМЖ) Купленную квартиру под сдачу.
Насколько я понимаю цепочка следующая.
1. Нужно погасить ипотеку. (Найти где перехватить 2,4 млн на несколько месяцев)
2. Выделить доли детям (их двое) и жене и выполнить обязательства по мат капиталу.
Планирую Жене и детям по 10 кв. м. выделить.
3. Получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки, с написанием обязательства купить новое жилье не хуже по условиям жизни и с теми же выделенными площадями семье.
4. Провести уже сделку продажи квартиры и покупки новой.
Требуется риелтор который грамотно ответит на мои вопросы (желательно здесь в комментариях) и проведет данную сделку. Сразу пишите цену ваших услуг.
Поиск покупателя и подбор квартиры на мне. Нужно просто провести документально сделку.
Вопросы:
1) Где в моей цепочке неточности?
2) Есть ли возможность провести сделку с покупателем таким образом, чтобы закрыть эти 2,4 млн его деньгами? Например в качестве предоплаты. Удлиннит ли это сделку, или ее можно по прежнему сделать одним днем?
Я знаю что если бы не было мат. капитала, то можно прямо одним днем. У меня был опыт продажи квартиры с непогашенной ипотекой.
3) Какую минимальную площадь можно выделить жене и детям? Я слышал что если очень маленькую выделить, то могут в рег палате не зарегистрировать право. При этом в нотариальном обязательстве не прописаны цифры. Где та минимальная грань по площади, которую нужно выделить?
4) Устроит ли опеку если я куплю двушку 45 кв.м. в Москве за цену в 5-7 млн. и выделю жене и детям все теже 10м на каждого? Номинально метры теже, но в Московской квартире. Но вот сами условия как бы станут хуже. 133 кв.м. против 45. Или достаточно номинального параметра что их площадь в собственности останется та же.
5) Задействована ли покупка новой квартиры в цепочке с продажей? Т.е. могу ли я сначала продать, получить деньги, а потом уже искать что купить и выполнить обязательство тем самым перед опекой? Ведь по сути покупатель может испугаться, что я получу деньги и не выполню обязательство по покупке и сделка может быть оспарима.
6) Какая есть схема, чтобы продать квартиру, и получить максимальное количество денег? При этом соблюсти условия опеки. Я читал что можно положить долю от продажи метров детей на их счет в банке и до 18 лет не трогать. Но эта цена считается по рыночной цене или по кадастровой? Но эта схема не очень, т.к. морозится около 2-3 млн. руб. на 14-16 лет.
