Здравствуйте! Присмотрели квартиру. Очень хороший район. Цена стояла среднерыночная. Я предложила продавцу сумму на 19% меньше указанной им в объявлении. Продавец долго не отвечал, потом немного снизил цену, затем согласился на нашу. Квартира с очень плохим ремонтом, в старом доме, но, повторюсь, в хорошей локации. Запросила все документы у продавца, заказала выписку из Росреестра. И вот что выяснилось. У квартиры 3 собственника. До 2006 года принадлежала г. Москве, у предыдущего собственника сначала была по договору соц. найма, затем им была приватизирована в 2006 году. В начале 2021 года предыдущий собственник умирает и квартира переходит в июле к единственному сыну-наследнику, который сразу выставляет ее на продажу. В сентябре и ноябре на квартиру наложены запреты на совершение сделок. После выявления этого факта продавец оплатил все задолженности по комунальным платежам. Сейчас ждем снятия этих запретов. Продавец внешне человек пьющий, но ведет себя вполне адекватно, приехал на осмотр с женой. Кстати, жена впоследствии призналась, что у нее инвалидность. Дети у обоих уже взрослые. Квартиру, по словам продавца, решил продать, т. к. всей семьей живут на другом конце Москвы, планируют приобретать на вырученные деньги другую квартиру. Позднее выяснилось, что продавец состоит на учете в наркологическом диспансере, но по его словам не ограничен в дееспособности. Попросила его предоставить справку из органов опеки, что ему не назначен опекун или попечитель, но ему там сказали, что они подобные справки не выдают. Смотрела его по судебным базам на предмет банкротства и иных судебных дел, по базе ФССП. В базе приставов осталась задолженность 1000 рублей. Планируем оформить титульное страхование, если застрахуют, сделку заключить у нотариуса с медицинским освидетельствованием продавца в этот день. Уважаемые эксперты, есть ли смысл связываться с подобной квартирой? Может, еще запросить какие-либо документы? Какие могут быть подводные камни, помимо наследников, которые могут появиться; возможности банкротства; споров с дееспособностью продавца? Кстати, продавец и его жена во всем идут навстречу, стараются предоставить все, что мы запрашиваем. Спасибо
Поиск по журналу
Вся Россия
Автор
Теги
0
0
34
ID: 98119213
Могут подойти
34 комментария
не риэлтор
24 января 2023, 09:22
Лучший совет
15
0
ID: 98119213
24 января 2023, 10:38
Здравствуйте! Большое спасибо за ответ! Как я понимаю, на вторичном рынке такие проблемы могут появиться и при, казалось бы, вполне благоприятной истории квартиры и ее хозяев... Возможно, есть какие-то еще средства и способы обезопасить себя? По поводу дисконта... Читала, что до 20% сделка согласно судебной практики не считается подозрительной при банкротстве. Если брать минимальную среднерыночную стоимость, то скидка составила 11%
0
0
не риэлтор
24 января 2023, 11:04
уфффф... сейчас будет многобукаф ))) благо есть время.
понимаете в чем дело. финансовые управляющие в последнее время взяли моду оспаривать все сделки махом, не разбираясь. причем просто автоматом. и судья не будет сидеть и считать: так, граница 20%. у вас 19 - отлично, вы прошли! а вот у них 21 - все, они пролетели... арбитраж точно также чохом все принимает. и несчастный покупатель потом с адвокатом строчат апелляции, и далее по тексту.
предусмотреть все риски невозможно. только если вы лично и хорошо знаете продавца, а у него при этом идеальные документы. и то, всякое бывает. проложиться на 100%, гарантированно, невозможно. это жизнь. тем более в нашем богоспасаемом отечестве, прости-господи...
я немного о другом. в вашей ситуации, по большому счету, может быть три варианта. первый - все обстоит так, как рассказывает продавец, он в целом честный человек и недобрых намерений не имеет. второе - вас изначально хотят кинуть, продавец профессиональный (или не очень) мошенник и разыгрывает перед вами спектакль при содействии группы лиц. и третье - продавец честный человек, плохих намерений по отношению к покупателю не имеет, но в дальнейшем жизнь складывается так, что сделка оспаривается третьими лицами, о которых продавец не знал вообще или знал, но не не думал что они оспорят. так вот, от третьего варианта застраховаться на 100% невозможно никак. что бы вам не говорили - титульное страхование, успокоительные мантры в договоре (типа знаменитого "продавец обязуется приобрести аналогичное жилье") и прочее - проложиться гарантированно никак нельзя. а особенно учитывая сопутствующие обстоятельства. как-то: ценовые эскапады, занимательную наркологию, свежее наследство, неоплату жкх и так далее. с этой точки зрения рассматривать такую квартиру с таким продавцом категорически не рекомендуется.
но понятно что вам душу согревает цена и вы очень хотите рискнуть. просто ищете из независимых источников подтверждения тому решению, которое вами в глубине души уже принято.
поэтому для собственного успокоения я бы вам посоветовал пойти другим путем. совсем не юридическим и не бюрократическим, а чисто психологическим. поговорите с продавцом по душам, постарайтесь вывести его на откровенность, на неформальное общение, не в рамках "продавец-покупатель" (вспомните легендарные "шесть правил глеба жеглова" ))). посмотрите, есть ли какие-то следы в сети. пробейте по соцсетям его детей. насколько они вообще бьются, открыты ли у них аккаунты, что они из себя представляют, опять же - фотографии с мамой-папой (продавцом), семьями... или там что-то мутное или сугубо специфическое, узкопрофильное. проявите в этом смысле фантазию. попробуйте поговорить с соседями во дворе - покурив у подъезда, с мамашами на площадке, с автомобилистами, с местными бабушками-дедушками. разумеется, найдя с ними общий язык, а не "здравствуйте! мы хотим купить квартиру № такой-то! что вы можете сказать о ее хозяевах?!". тут нет готового рецепта как это все сделать, это сугубо творческая вещь. но она порой работает сильнее, чем представленные документы. причем в обе стороны.
понимаете в чем дело. финансовые управляющие в последнее время взяли моду оспаривать все сделки махом, не разбираясь. причем просто автоматом. и судья не будет сидеть и считать: так, граница 20%. у вас 19 - отлично, вы прошли! а вот у них 21 - все, они пролетели... арбитраж точно также чохом все принимает. и несчастный покупатель потом с адвокатом строчат апелляции, и далее по тексту.
предусмотреть все риски невозможно. только если вы лично и хорошо знаете продавца, а у него при этом идеальные документы. и то, всякое бывает. проложиться на 100%, гарантированно, невозможно. это жизнь. тем более в нашем богоспасаемом отечестве, прости-господи...
я немного о другом. в вашей ситуации, по большому счету, может быть три варианта. первый - все обстоит так, как рассказывает продавец, он в целом честный человек и недобрых намерений не имеет. второе - вас изначально хотят кинуть, продавец профессиональный (или не очень) мошенник и разыгрывает перед вами спектакль при содействии группы лиц. и третье - продавец честный человек, плохих намерений по отношению к покупателю не имеет, но в дальнейшем жизнь складывается так, что сделка оспаривается третьими лицами, о которых продавец не знал вообще или знал, но не не думал что они оспорят. так вот, от третьего варианта застраховаться на 100% невозможно никак. что бы вам не говорили - титульное страхование, успокоительные мантры в договоре (типа знаменитого "продавец обязуется приобрести аналогичное жилье") и прочее - проложиться гарантированно никак нельзя. а особенно учитывая сопутствующие обстоятельства. как-то: ценовые эскапады, занимательную наркологию, свежее наследство, неоплату жкх и так далее. с этой точки зрения рассматривать такую квартиру с таким продавцом категорически не рекомендуется.
но понятно что вам душу согревает цена и вы очень хотите рискнуть. просто ищете из независимых источников подтверждения тому решению, которое вами в глубине души уже принято.
поэтому для собственного успокоения я бы вам посоветовал пойти другим путем. совсем не юридическим и не бюрократическим, а чисто психологическим. поговорите с продавцом по душам, постарайтесь вывести его на откровенность, на неформальное общение, не в рамках "продавец-покупатель" (вспомните легендарные "шесть правил глеба жеглова" ))). посмотрите, есть ли какие-то следы в сети. пробейте по соцсетям его детей. насколько они вообще бьются, открыты ли у них аккаунты, что они из себя представляют, опять же - фотографии с мамой-папой (продавцом), семьями... или там что-то мутное или сугубо специфическое, узкопрофильное. проявите в этом смысле фантазию. попробуйте поговорить с соседями во дворе - покурив у подъезда, с мамашами на площадке, с автомобилистами, с местными бабушками-дедушками. разумеется, найдя с ними общий язык, а не "здравствуйте! мы хотим купить квартиру № такой-то! что вы можете сказать о ее хозяевах?!". тут нет готового рецепта как это все сделать, это сугубо творческая вещь. но она порой работает сильнее, чем представленные документы. причем в обе стороны.
0
0
ID: 98119213
24 января 2023, 11:22
И еще раз спасибо! Как-то все по полочкам разложилось после Ваших ответов... Да, квартира привлекательна с точки зрения расположения и цены. Обязательно последуем Вашим советам. Плюс титульное страхование, думаю, все-таки нас подстрахует. Все-таки деньги, если что, должны вернуть
0
0
Сергей ТСТ
25 января 2023, 22:38
не перепутайте Юриста с Риэлтором , Юрист профессионал и денег возьмет тысяч пятьдесят а то и меньше , а риэлтор любитель по Гражданскому праву тот в пять раз больше запросит
1
2
25 января 2023, 20:56
В первую очередь Вам необходимо заказать Отчет о юридической проверке объекта. По результатам проверки получите полноценный анализ и информацию о рисках исходя из представленных документов.
Также в Вашем случае можно порекомендовать услугу защиты сделки, когда юристы, оценив объект и все риски, связанные с покупкой, принимают решение о возможности выдачи сертификата покупателю на услугу защита сделки. Услуга похожа на страхование, но отличается тем, что в случае расторжение договора или признания его недействительным юристы берутся защищать интересы собственника. Если проиграете суд - компания выплачивает клиенту стоимость квартиры.
Также в Вашем случае можно порекомендовать услугу защиты сделки, когда юристы, оценив объект и все риски, связанные с покупкой, принимают решение о возможности выдачи сертификата покупателю на услугу защита сделки. Услуга похожа на страхование, но отличается тем, что в случае расторжение договора или признания его недействительным юристы берутся защищать интересы собственника. Если проиграете суд - компания выплачивает клиенту стоимость квартиры.
1
0
ID: 98119213
25 января 2023, 21:48
Здравствуйте! Спасибо за ответ! Подскажите, а где найти таких юристов? Я не слышала. Знаю, что есть в риелторских компаниях услуга - финансовая гарантия... Это не одно и то же?
0
0
25 января 2023, 16:50
Здравствуйте, очень хорошо, что задумались о титульном страховании, при этом вас ни одна СК может не застраховать, видя для себя риски - для Вас это уже будет звоночком.
В части цены - средняя рыночная в нынешних обстоятельствах это понятие условное, если Вы считаете дисконт 20% до средних рыночных квартир, которые уже второй год в продаже, то сделка вообще так себе выгодная и реальный дисконт от рынка там далеко не 20% (меньше)
Если мы говорим про покупку пусть и в плохом состоянии квартиры, но в очень хорошей локации, то бюджет там не 8 млн далеко. Я бы все-таки (хоть Вы и самостоятельно неплохо справляетесь), привлечь специалиста, который все-таки на это будет смотреть более опытным взглядом. Примерный алгоритм и список справок/документов он есть, но надо все-таки смотреть индивидуально, универсального шаблона нет. По Вашему подсчету Вы уже сэкономили 19%, лучше часть из сэкономленных потратить на безопасность сделки, т.к. рискуете Вы не 19% сэкономленных, а 81% потраченных денег.
В части цены - средняя рыночная в нынешних обстоятельствах это понятие условное, если Вы считаете дисконт 20% до средних рыночных квартир, которые уже второй год в продаже, то сделка вообще так себе выгодная и реальный дисконт от рынка там далеко не 20% (меньше)
Если мы говорим про покупку пусть и в плохом состоянии квартиры, но в очень хорошей локации, то бюджет там не 8 млн далеко. Я бы все-таки (хоть Вы и самостоятельно неплохо справляетесь), привлечь специалиста, который все-таки на это будет смотреть более опытным взглядом. Примерный алгоритм и список справок/документов он есть, но надо все-таки смотреть индивидуально, универсального шаблона нет. По Вашему подсчету Вы уже сэкономили 19%, лучше часть из сэкономленных потратить на безопасность сделки, т.к. рискуете Вы не 19% сэкономленных, а 81% потраченных денег.
1
0
ID: 98119213
25 января 2023, 17:56
Здравствуйте! Спасибо большое за ответ!
0
0
25 января 2023, 10:17
Добрый день! Раз Вы точно просчитали, что сторговались именно на 19%, у меня ощущение, и понимаете отголоски причин, для чего не сторговались на 20%, думаю, что двигаетесь в верном направлении. Подводные камни там есть, но и скидка существенна. В целом, если соберете все документы (справки, выписки, архивные , неофициальную информацию), сделаете справки с осмотром, оформите нотариат, вызовете врача на сделку, оплатите титульное страхование, нагромоздите договор различными формулировками о добросовестности и прочим, сделаете оценку о 19% от рыночной цены на момент сделки, изучите семейное положение продавца и наследодателя - то почему бы и нет. С высокой долей вероятности у Вас все получится. Замечу лишь, что 19 % именно по этой квартире - это не потому что рынок так может торговаться или торгуется, а потому что здесь ТАКИЕ документы и ТАКОЙ продавец. Удачной сделки!
1
0
ID: 98119213
25 января 2023, 10:22
Здравствуйте! Большое спасибо за ответ!
0
0
24 января 2023, 22:25
Что ж такое, второй раз удаляют.. Постараюсь максимально корректно.. Если человек алкоголик, то это вовсе не значит, что он недееспособен, жулик, собирается стать банкротом, или что у него неразменная квартира есть.. это вообще ничего! не значит..
0
0
Ирина Антипина
24 января 2023, 20:32
Александр по вашим высказываниям складывается впечатление, что вы из серии агентов которые жаждут получить комиссию, а там хоть трава не расти…. Сочувствую вам и не дай бог вашим клиентам…
Рекомендую на досуге ознакомится с судебной практикой. Будет полезно….
А по поводу покупателя - он подстраховывается, и покупать или нет- выбор за ним. Если вдруг понадобиться помощь- обратиться к специалистам которые ему ответили на этом форуме…
Рекомендую на досуге ознакомится с судебной практикой. Будет полезно….
А по поводу покупателя - он подстраховывается, и покупать или нет- выбор за ним. Если вдруг понадобиться помощь- обратиться к специалистам которые ему ответили на этом форуме…
11
0
24 января 2023, 17:30
Здравствуйте. Есть такие варианты, в которых риски очевидны, и их никаким образом нельзя исключить. В вашем случае даже если вы проведете все возможные проверки, будет нотариальная сделка по полной стоимости и безналичный расчет, будет врач психиатр-нарколог, который проведет освидетельствование и экспресс-тесты на алкоголь и наркотики на момент совершения сделки, в случае резкого ухудшения состояния самого продавца (банально в запой уйдет во время регистрации, а когда выйдет - в суд подаст), либо в случае предъявления претензий со стороны третьих лиц, о которых невозможно узнать на 100%, принимая в расчет финансовую недисциплинированность продавца и факты наличия задолженностей - все эти меры покупателя в суде рассыпятся, потому что, зная всю исходную информацию, уже невозможно быть приобретателем, проявившим должную осмотрительность.
А что за этим может потянуться? А за этим может потянуться невозможность признания приобретателя добросовестным, еще и с учетом низкой стоимости квартиры. А что из этого следует? А из этого следует, что покупатель не сможет предъявить иск к РФ о возмещении рыночной стоимости в том случае, когда не удалось истребовать денежные средства по исполнительному листу у продавца.
И что в итоге? Вы можете приобрести квартиру по хорошей цене, но никаких гарантий, что сделка не будет оспорена нет и быть не может. Причем и гарантий возврата рыночной стоимости даже в судебном порядке тоже нет. Такие варианты чаще уходят под срочный выкуп юр. лицам, которые имеют определенный штат сотрудников и готовы судиться с бывшими собственниками, готовы их выселять в случае необходимости силовыми методами и т.д. Ну и, конечно, существует часть обычных граждан, которые любят рискнуть. Если вы из этой категории и осознанно примите все риски - почему нет, это выбор каждого.
*как хоть какую-то успокоительную таблетку можно рассматривать альтернативную сделку с одновременной покупкой в собственность продавца другой недвижимости.
А что за этим может потянуться? А за этим может потянуться невозможность признания приобретателя добросовестным, еще и с учетом низкой стоимости квартиры. А что из этого следует? А из этого следует, что покупатель не сможет предъявить иск к РФ о возмещении рыночной стоимости в том случае, когда не удалось истребовать денежные средства по исполнительному листу у продавца.
И что в итоге? Вы можете приобрести квартиру по хорошей цене, но никаких гарантий, что сделка не будет оспорена нет и быть не может. Причем и гарантий возврата рыночной стоимости даже в судебном порядке тоже нет. Такие варианты чаще уходят под срочный выкуп юр. лицам, которые имеют определенный штат сотрудников и готовы судиться с бывшими собственниками, готовы их выселять в случае необходимости силовыми методами и т.д. Ну и, конечно, существует часть обычных граждан, которые любят рискнуть. Если вы из этой категории и осознанно примите все риски - почему нет, это выбор каждого.
*как хоть какую-то успокоительную таблетку можно рассматривать альтернативную сделку с одновременной покупкой в собственность продавца другой недвижимости.
10
0
ID: 98119213
24 января 2023, 17:58
Спасибо большое за ценный ответ! А то, что у продавца есть жилье (по соц. найму, он там прописан), имеет какое-либо значение? Хотя учитывая такое кол-во неутешающих ответов, думаю, мы откажемся от покупки
0
0
24 января 2023, 18:27
Принципиально это никак не меняет исходную ситуацию.
0
0
не риэлтор
24 января 2023, 17:10
ps "Процедура может быть инициирована позднее, в течение одного года после сделки." - финансовый управляющий смотрит все сделки за 3 (ТРИ) года, предшествующих банкротству. в этом весь цимес. любой нормальный человек понимает что за 3 года (при этом, обратите внимание, за 3 года не до признания банкротом, а до момента подачи заявления о банкротстве!) может произойти все, что угодно. и раньше управляющие относились к этому нормально, без крайней необходимости не оспаривали сделки, если не было совсем уж вопиющих признаков. но в последнее время в этом смысле наметилась очень нехорошая тенденция, по крайней мере в москве и подмосковье. уж не знаю, с чем именно это связано, но факт. отправляют на отмену механически всего за последние три года. а отбиваться весьма геморно, будь ты сто раз добросовестный приобретатель. как минимум, это серьезная нервотрепка
7
0
24 января 2023, 15:42
Одни только те «засады», которые изложены в вопросе, могут создать серьезные проблемы в будущем. Другими словами, когда есть выбор – правильно будет отказаться от такой « мусорной» квартиры, сразу отсекая лишние риски и не подвергая себя избыточной опасности. Лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальных угроз. Решение вашего вопроса лежит в налаживание доверительных отношений с профессиональным риэлтором. Выстраивание отношений с риэлтором предотвратит наступление нежелательных последствий и позволит организовать сделку на гораздо более выгодных для вас условиях.
0
0
Сейчас обсуждают
Освобождение семей с двумя и более детьми от НДФЛ при продаже недвижимости
❗️ВНИМАНИЕ! С 1 января 2026 года для семей с двумя (и более) детьми меняется порядок освобождения от уплаты налога на доходы при продаже жилья!1) Льготы работали только для несовершеннолетних детей и студентов очной формы обучения до 24 лет.- Сейчас можно учесть также совершеннолетних (взрослых) детей, которые признаны судом недееспособными. 2) Возраст детей нужно было смотреть на дату государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на проданное жилое помещение.- Сейчас можно воспользоваться льготой, даже если ребенок родится после продажи жилья, главное чтобы не позднее 30 апреля следующего за продажей года. 3) Если у семьи помимо проданного жилого помещения в собственности имелось другое жилье, то семья не могла применить закон, если площадь имеющегося жилого помещения (где семья владеет более чем 50% доли в праве) превышала площадь приобретенного жилого помещения.- Сейчас учитывается не только площадь, но и кадастровая стоимость иного жилого помещения (где семья владеет более 50% доли в праве), которая не должна превышать кадастровую стоимость приобретенного жилого помещения.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
но 19% - это 19%, как в том пошлом анекдоте, "...но два раза - это два раза!"(с) )))