Владельцам квартир могут запретить сдавать жильё в аренду без письменного согласия собственников соседних квартир. Такой законопроект уже подготовлен, его собираются внести в Госдуму. Поправки коснутся не всех арендодателей.
В ст. 30 Жилищного кодекса предложено внести изменения. Человек, желающий сдать свою квартиру в аренду или безвозмездное пользование, должен будет получить письменное согласие у каждого владельца соседних и примыкающих помещений. Речь идёт как о долгосрочной, так и о краткосрочной аренде. Получать согласие не потребуется, если договор аренды оформлен согласно ст. 609 Гражданского кодекса и официально зарегистрирован.
Согласие соседей можно оформить письменно, в произвольной форме. В нём должны быть указаны фамилия, имя, отчество и паспортные данные владельца, а также реквизиты документов, подтверждающих право собственности на соседнюю квартиру.
Собственники недвижимости имеют право распоряжаться своим имуществом, однако сдача жилья в аренду, особенно посуточно, нередко нарушает права соседей, объяснили авторы законопроекта. Соседи могут испытывать дискомфорт, в том числе из-за шумных квартирантов. Кроме того, временные жильцы могут нанести ущерб общему имуществу многоквартирного дома. Авторы инициативы уверены, что новые правила помогут защитить интересы жителей многоэтажек.
По словам первого заместителя председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева, поправки не затрагивают добросовестных арендаторов, поскольку не касаются людей, которые официально оформляют договор аренды.
Владельцев квартир, которые сдают квартиры в аренду без договора и без согласия соседей, будут штрафовать.
Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин считает, что инициатива о введении обязательного письменного согласия соседей на сдачу квартиры в аренду, включая долгосрочную, — это логичное продолжение курса на обеспечение общественного порядка и защиты прав добросовестных жильцов.
«Законопроект выглядит реализуемым с точки зрения правоприменения — наличие письменного согласия соседей станет формализованной процедурой, аналогичной уже существующим согласованиям в других сферах ЖКХ. Это также повысит ответственность собственников при сдаче жилья и усилит социальный контроль за поведением арендаторов», — поделился эксперт в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала.
Вслед за принятием инициативы, по мнению Валерия Тумина, на рынке аренды может произойти сокращение предложения, однако оно будет носить временный и незначительный характер.
«Напротив, в долгосрочной перспективе инициатива будет способствовать цивилизованному развитию арендных отношений, снижению конфликтов в многоквартирных домах и формированию более устойчивого спроса со стороны арендаторов, заинтересованных в стабильности», — заключил спикер.
Судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью Илья Васильчук заявил, что законопроект нарушает один из фундаментальных принципов в Российском гражданском праве — презумпцию добросовестности.
«Статьёй 10 ГК РФ закреплено, что любой участник правоотношений считается добросовестно исполняющим свои обязанности перед другими лицами до тех пор, пока не будет установлено и доказано обратное», — подчеркнул специалист.
По его словам, фактически инициаторы законопроекта вводят понятие «добросовестная аренда», и владельцы жилья будут считаться недобросовестными наймодателями, пока не согласуют с собственниками других помещений своё желание сдавать в наём принадлежащие им помещения или не зарегистрируют договор в ЕГРН.
«Фактически мы видим конкуренцию права частной собственности, предусмотренного статьёй 35 Конституции, и права на жилище, предусмотренного статьёй 40 Конституции. Если второе победит, можно ожидать, что часть рынка аренды уйдёт в тень, что негативно скажется на налоговой базе государства», — продолжил Илья Васильчук.
Также он предположил, что последствием принятия инициативы может стать снижение спроса на покупку жилья в многоквартирных домах, поскольку немалый процент покупателей — это инвесторы и предприниматели, которые покупают жилые помещения для дальнейшей сдачи в наём.
Основатель агентства недвижимости «Надо брать» Виктория Соболева уверена, что инициатива неприменима для сегмента долгосрочной аренды.
«Многие люди, живя в многоквартирных домах на одной лестничной клетке, не в курсе, проживает собственник в соседней квартире или же там проживают арендаторы. Прояснить этот момент будет крайне непросто. При этом значительная часть недвижимости не используется для личного проживания. Кто-то сдаёт свою квартиру, чтобы арендовать чужую квартиру, которая больше подходит под текущую жизненную ситуацию», — высказалась эксперт.
По её мнению, это очередная попытка обеления рынка аренды за счёт упрощения процедуры сдачи тем собственникам, которые регистрируют договора в Росреестре.
«Большой вопрос в том, насколько эта механика окажется жизнеспособной непосредственно на практике. Люди очень часто покупают себе квартиру не ту, которую хотят или в которой нуждаются, а ту которую могут себе позволить. Далеко не каждая семья с маленьким ребёнком будут готова тесниться в студии, даже если это единственный вариант, который они могут взять. Они могут купить студию и сдать её, чтобы арендовать более подходящее им жильё, ежемесячно добавляя разницу в стоимости аренды», — подытожила Виктория Соболева.
