Неверная кадастровая оценка недвижимости и земли вызывает серьёзные споры, поскольку это значительно увеличивает расходы собственника. Кадастровая цена влияет на стоимость продажи и аренды, а также налоговую нагрузку.
В 2026 году подход к кадастровой оценке изменился, рассказала «Российской газете» член Ассоциации Гильдии риелторов России Юннеса Смердова. Поправки к Федеральному закону № 237-ФЗ действуют с 8 января. Был установлен единый цикл переоценки. По новым правилам, регионы должны проводить кадастровую оценку каждые 4 года. В городах федерального значения переоценка производится каждые 2 года. Оценка привязана к рыночной стоимости недвижимости.
В 2026 году кадастровую цену объектов актуализировали. Во многих регионах оценка увеличилась на 15-25% из-за роста рыночной стоимости недвижимости, рассказала Смердова. В 2026 году планируется провести переоценку стоимости земли, на 2027 год запланирована переоценка зданий и помещений.
Если кадастровая цена отличается от рыночной стоимости объекта более чем на 30%, её пересматривают автоматически, без заявления владельца. Благодаря этому число ошибок снизилось.
Руководитель юридической компании Kelin Дмитрий Келин напомнил о важном постановлении Верховного суда, которое касается кадастровой оценки недвижимости. Если по итогам судебного разбирательства выяснится, что массовая кадастровая оценка ГБУ более чем на 20-30% отличается от рыночной цены, это будет признано существенной ошибкой методологии. Пр этом расходы на экспертов будут возложены не на собственника, а на ГБУ или региональное министерство имущества.
Переход на цифровую модель кадастровой оценки продолжается, отметил основатель «Первой Земельной Компании» Александр Воронин. Для проведения оценки используется федеральная государственная информационная система. Для земельных участков ещё идёт переходный период, переход к использованию системы намечен на 2027 год.
Кадастровая оценка в 2026 году стала более прозрачной, отмечает завкафедрой экономики и управления в строительстве ГУУ, д.э.н. Ольга Астафьева. В требованиях Росреестра появилось условие по раскрытию формул и коэффициентов, применяемых для расчёта кадастровой цены. Благодаря этому собственнику проще понять, как сформировалась стоимость объекта.
Дмитрий Келин рассказал о резонансном постановлении Конституционного суда РФ № 48-П от 14 июля 2026 года. Дело касалось массовых случаях, когда владельцы узнавали о завышенной кадастровой стоимости цене из налоговых уведомлений, полученных спустя 9-10 месяцев после завершения налогового периода. Возможность пересмотра кадастровой оценки была ограничена 6 месяцами. Такая хронология налогового контроля лишала людей возможности защитить свои права. Конституционный суд признал эту практику неконституционной. Согласно решению суда, если владелец недвижимости из официального уведомления ФНС узнаёт о завышенной налоговой базе, он может потребовать пересмотра кадастровой оценки. При этом формальный пропуск шестимесячного срока не будет причиной для отказа.
По словам экспертов, для системы кадастровой оценки недвижимости 2026 год стал переломным. Процедура стала прозрачнее, у владельцев появился доступ к формулам расчёта. Помимо этого, кадастровую стоимость стали ближе к реальной рыночной цене объектов.
Фото: Nishihama / Shutterstock.com
