Верховный суд в июле 2026 года утвердил обзор судебной практики по делам, связанным с самостроями. Что изменится для владельцев недвижимости, какие постройки потребуется снести, а какие можно будет сохранить, рассказали юристы, опрошенные изданием «РБК Недвижимость».
Самовольными постройками считают объекты недвижимости, построенные без разрешительной документации, с нарушениями строительных норм, на не предназначенных для этого участках. Часть таких построек можно легализовать, если привести их в соответствие с законодательством. Некоторые самострои сохранить невозможно, их необходимо снести.
Из обзора Верховного суда следует, что сносу подлежат объекты недвижимости, построенные на землях сельхозназначения, которые были незаконно переведены в земли населённых пунктов, рассказала руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова. По её словам, в зоне риска находятся новостройки за границами населённых пунктов, утверждённых градостроительными планами. Также в зону риска попадают таунхаусы, построенные на сельхозземлях, предназначенных для садоводства. На таких участках запрещено возводить блокированную застройку, уточняет Верховный суд.
К самостроям могут отнести объекты, построенные без разрешения под видом пристроек, но фактически являющиеся самостоятельными зданиями, отметил управляющий партнёр юридической и консалтинговой компании Consul Group Сергей Пивоварчик. Например, на муниципальной земле десятилетиями находится производственная база, обрастающая дополнительными складами, навесами, ангарами, которые используются как самостоятельные объекты. Много лет у администрации могло не быть претензий к объекту. Раньше на такие ситуации нередко не обращали внимания. Сейчас муниципалитет по требованию прокурора может инициировать судебный спор.
Если решение о сносе объекта было принято, но здание не демонтировали, легализовать объект не получится, говорит Пивоварчик. Даже если здание будет продано, а новый собственник закажет новую экспертизу, узаконить объект не выйдет. Сделка не обнуляет решение о сносе, при этом попытку преодолеть судебный акт через смену собственника могут расценить как злоупотребление правом.
Здание, признанное самостроем, не всегда демонтируют. Сроки давности зависят от особенностей объекта.
Требования о сносе самовольных построек можно предъявлять бессрочно, если они угрожают жизни и здоровью людей. Также срок давности не применяется, если собственник земли требует освободить участок от построек, незаконно возведённых третьим лицом.
В остальных случаях срок давности составляет 3 года и отсчитывается от даты, когда лицо узнало либо должно было узнать о нарушении права. Ольга Плешанова отметила, что точкой отсчёта для срока давности часто выступает дата прокурорской проверки. Пивоварчик добавил, что в новом документе Верховный суд закрепил процессуальное правило: строительство без разрешения создаёт презумпцию потенциальной опасности. Опровергать её — это обязанность собственника, а не органа, который добивается сноса.
Верховный суд уточнил, что сносу не подлежат вынужденные постройки, например, подпорные стены, которые владелец построил, чтобы сохранить основное здание. Такое строительство нельзя рассматривать как классический самострой. Важно оценивать причины строительства и наличие реальной угрозы недвижимому имуществу.
Верховный суд также разъяснил, как быть с самостроями, которые администрация пыталась демонтировать, но суд отказал в сносе. При этом застройщик не смог оформить право собственности, так как не получил разрешение на строительство. При отсутствии явной недобросовестности застройщика есть возможность признать право собственности, отмечают в Consul Group. Ранее такие объекты отдавали под снос.
Также появится возможность легализовать часть объектов, которые возводятся долгое время и имеют недоделки, обратил внимание Пивоварчик. Помимо этого, легализовать можно будет объекты, если застройщик обратился за вводом в эксплуатацию после окончания договора аренды участка. Это не говорит о недобросовестности застройщика.
По словам Пивоварчика, препятствием для легализации строения будет только намеренное и явное недобросовестное поведение, причинившее вред публичным интересам или третьим лицам.
Новый обзор Верховного суд развивает уже устоявшуюся позицию. ВС подчёркивает, что снос здания — это крайняя мера, говорит Пивоварчик. По словам юриста, суды совершают одну и ту же ошибку, отдавая объекты под снос из-за отсутствия разрешения на строительство, не учитывая заключения судебных экспертиз о безопасности здания. Верховный суд в очередной раз указал на эту проблему, говорит юрист.
Ольга Плешанова, напротив, считает, что судебная практика движется в сторону ужесточения правил, возможностей легализовать самострой становится меньше.
Юристы, опрошенные изданием, сходятся в том, что Верховный суд считает ответственными за появление и существование самостроя местные органы власти. ВС подчёркивает, что выявление самовольных построек и принятие мер — это не право, а обязанность муниципалитетов. По словам Пивоварчика, местные администрации не смогут годами игнорировать существование спорных объектов недвижимости. Плешанова добавляет, что оспорить бездействие местных властей может прокурор.
Фото: Andrii Yalanskyi / Shutterstock.com
