Сумма задолженности застройщиков по проектному финансированию в июле 2026 года достигла почти 11 трлн рублей. При этом на эскроу-счетах у них находится 7,5 трлн рублей. Таким образом, уровень покрытия долга снизился до 69,6%, сообщает «РИА Новости» со ссылкой на руководителя «ЕРЗ» Кирилла Холопика.
«Это минимальный уровень более чем за 6 лет и первое значение ниже 70% с апреля 2020 года. При этом показатель около 70% сам по себе не говорит о проблемах с обслуживанием кредитов», — подчеркнул Кирилл Холопик.
Руководитель аналитической службы агрегатора новостроек RedCat Наталия Рыжкина в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнула, что безопасным считается уровень покрытия задолженности по проектному финансированию от 65%, а оптимальным — от 75%.
«При таком показателе застройщик может без рисков обслуживать все текущие расходы и вкладываться в новые проекты. Текущий уровень пока находится в зелёной зоне, но приближается к порогу, за которым риски начинают возрастать, и это безусловно требует более пристального внимания со стороны регуляторов», — подчеркнула спикер.
На её взгляд, снижение показателей покрытия в последнее время связано с несколькими факторами, и один из главных — рост популярности рассрочек, который достиг пика в первой половине прошлого года.
«И, хотя сейчас их доля сократилась, она всё ещё остаётся существенной. При использовании рассрочки средства поступают на счета эскроу не сразу после регистрации, а поэтапно в течение нескольких лет, что замедляет наполнение счетов. Второй фактор — общее снижение покупательской активности: деньги поступают медленнее чем было запланировано, графики не выполняются, что неизбежно сказывается на итоговых показателях», — продолжила Наталия Рыжкина.
По её словам, снижение уровня покрытия счетов эскроу создаёт дополнительное давление на застройщиков и увеличивает финансовую нагрузку, поскольку от него зависит ставка по проектному финансированию: чем ниже наполнение эскроу-счетов, тем дороже кредит.
«Впрочем, по данным ЦБ, текущая ситуация пока остаётся приемлемой, и крупным компаниям ничего не угрожает», — заключила эксперт.
Генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев связывает снижение уровня покрытия задолженности застройщиков по проектному финансированию с распространением рассрочек, снижением доступности семейной ипотеки, высокими рыночными ставками ипотечного кредитования и замедлением темпов продаж.
«Когда квартиры реализуются медленнее, средства покупателей дольше не поступают на эскроу-счета. Поэтому застройщик дольше пользуется банковским финансированием и несёт повышенные процентные расходы. Для экономики проекта это означает прямое давление на рентабельность», — уточнил специалист.
Также он добавил, что, чем дольше сохраняется высокая кредитная нагрузка, тем больше доля финансовых расходов в себестоимости строительства.
«В результате у девелоперов сокращается запас прочности, и новые проекты требуют более консервативной финансовой модели», — заключил Алексей Гусев.
Основатель и руководитель «Школы девелопера» Эвелина Ишметова считает, что распространение рассрочек — заметный, но не единственный фактор: параллельно с ним действует несколько структурных и циклических причин. Среди них — замедление темпов продаж на фоне ужесточения требований к заёмщикам и высокая инерционность отрасли.
«Объём строящегося жилья продолжает расти даже при охлаждении спроса — по оценке Минстроя, около 35% текущего строительного портфеля ещё не выведено на рынок, а средняя распроданность по стране держится на уровне 30–32%, для проектов, запущенных во II полугодии 2025-го–I полугодии 2026 года, — 14–18%. Новое предложение выходит быстрее, чем эскроу успевают наполняться продажами», — поделилась спикер.
Кроме того, согласно её оценке, работает «порочный» круг ценообразования проектного финансирования: чем медленнее наполняются эскроу-счета относительно объёма выборки по кредитной линии, тем выше ставки.
«Средневзвешенная ставка по проектному финансированию держится в диапазоне 10–11% годовых с марта 2025 года практически независимо от снижения ключевой. Дорогое фондирование давит на маржинальность, что при прочих равных ограничивает возможности застройщика демпинговать для ускорения продаж — а значит, дальше тормозит приток средств на эскроу», — прокомментировала Эвелина Ишметова.
По её мнению, ключевой риск в данном случае — не разовое падение показателя, а механизм, который оно запускает: чем медленнее пополняются эскроу-счета, тем дольше застройщик обслуживает дорогие банковские деньги и тем выше доля процентных расходов в себестоимости проекта.
«Это прямое давление на рентабельность. Поскольку показатель около 70% сам по себе не свидетельствует о проблемах с обслуживанием долга — говорить о системном кризисе на середину 2026 года преждевременно. Но региональная концентрация риска в ёмких рынках повышает системную значимость локальных сбоев: проблемы в 2–3 крупных субъектах способны ощутимо повлиять на общеотраслевую статистику по вводу жилья и срокам строительства», — заключила Эвелина Ишметова.
Учредитель и директор портала «Всёостройке.рф» Светлана Опрышко ранее отмечала, что на эскроу-счетах по-прежнему аккумулировано достаточно средств для покрытия как тела основного долга, так и накопленных процентов.
«Безусловно, полностью исключать возникновение проблемных объектов нельзя, но это единичные случаи. При этом система проектного финансирования выстроена так, чтобы подобные риски не затрагивали интересы граждан: банки завершат строительство таких проектов в любом случае», — подытожила Светлана Опрышко.
Фото: Alexey Smyshlyaev / Shutterstock.com
