Объём покрытия эксроу-счетов средствами дольщиков за год сократился на 6,2 п.п., до 65,8%. Это минимальное значение с первой половины 2020 года, сообщает «Коммерсантъ» со ссылкой на данные аналитиков государственной компании «Дом.РФ».
Основной причиной снижения показателя является разница между темпами строительства и поступлением денег от покупателей, считает коммерческий директор компании «Главстрой Регионы» Алексей Артошин.
«Квартира может быть продана, но значительная часть её стоимости поступит на счёт только через несколько месяцев или ближе к завершению строительства. Поэтому даже сохранение количества сделок не обеспечивает сопоставимого притока денег», — отметил спикер в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала.
По его мнению, для застройщика главный риск — увеличение процентных расходов относительно финансового плана проекта.
Условия кредитования зависят от наполнения эскроу: чем меньше долга покрыто средствами покупателей, тем выше может быть фактическая ставка. Если продажи и платежи отстают от графика, компания дольше обслуживает задолженность, что сокращает рентабельность и запас средств на непредвиденные расходы», — продолжил Алексей Артошин.
Наиболее чувствительны к такой ситуации, на его взгляд, проекты с низкими продажами на высокой стадии готовности и небольшим запасом собственных средств.
«Здесь возрастают риски затруднений с погашением кредита и переноса сроков строительства», — резюмировал эксперт.
Генеральный директор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина сообщила, что безопасным с точки зрения устойчивости отрасли считается уровень покрытия выше 65%, а оптимальным — более 70%.
«Ниже оптимального значения уровень покрытия счетов эскроу опустился этим летом и продолжает постепенно снижаться. На данный момент он всё ещё находится в безопасной зоне, но ситуация явно требует дополнительного контроля со стороны регулятора. Ситуация с уровнем покрытия довольно сильно отличается по федеральным округам: самые низкие уровни покрытия в Южном ФО (45,3%) и в Уральском ФО (57%), самые устойчивые сейчас — Дальневосточный ФО (80,8%) и Приволжский ФО (78,1%)», — поделилась специалист.
Согласно её оценке, причины снижения связаны с сокращением покупательской активности и общим падением спроса — в результате средства на эскроу поступают медленнее, чем было запланировано, утверждённые графики не выполняются.
«Ещё один фактор, который также связан со снижением спроса — это рассрочки. Застройщики вынуждены предлагать покупателям эту схему покупки, увеличивая для себя риски несоблюдения графиков пополнения, ведь при рассрочке деньги поступают на эскроу постепенно. Также в последнее время выросла доля расторжений ДДУ, это небольшой процент, но он тоже вносит вклад в копилку проблем застройщиков», — уточнила Наталья Шаталина.
Также она добавила, что снижение уровня наполнения эскроу создаёт дополнительное давление на застройщиков, увеличивает их финансовую нагрузку, так как напрямую влияет на размер ставки по проектному финансированию.
Фото: Aleksey Demin / Shutterstock.com
