Цены на вторичное жильё стали расти на фоне перетока спроса с первичного рынка после ужесточения условий семейной ипотеки. Об этом сообщает РБК со ссылкой на данные аналитиков центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Так, в Новой Москве и в старых границах столицы «квадрат» в сегменте готовых квартир по итогам апреля 2026 года подорожал на 1,1% в сравнении с мартом: до 295 тыс. руб. и 214,3 тыс. руб. соответственно.
«После ужесточения условий семейной ипотеки с 1 февраля спрос на новостройки провалился, а оставшиеся покупатели стали перетекать на вторичный рынок, где стоимость жилья ниже. Наличие недорогого предложения позволяет продавцам готового жилья оставаться на плаву и привлекать спрос, в то время как рынок новостроек лишил себя такой возможности. Впрочем, такое положение дел привело к разгону цен и в сегменте вторичного жилья», — прокомментировал руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.
По словам главы комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаила Хорькова, рыночный баланс между первичным и вторичным рынком меняется, но происходит это достаточно медленно.
«То, что мы наблюдаем в первые месяцы 2026 года — это постажиотажный эффект, когда старые факторы поддержания спроса на первичном рынке оказались исчерпаны, а новые — ещё не сформированы или не накоплены. В будущем конкуренция между секторами будет обостряться, но заметным этот процесс станет не ранее конца текущего-начала следующего года», — поделился эксперт.
На его взгляд, будущие параметры по семейной ипотеке — это ключевой фактор неопределённости.
«У участников рынка нет чётких рамок развития рынка на следующий год-два, и это плохая тенденция. И продавцы, и покупатели вынуждены фантазировать, каким будет рынок через несколько месяцев, пока правительство выдерживает театральную паузу», — заключил Михаил Хорьков.
Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин подчеркнул, что спрос действительно смещается в сторону вторичного жилья, однако текущий рост цен связан не с ажиотажем, а с постепенным вымыванием наиболее доступных предложений и дефицитом недорогих объектов на рынке.
«Главный драйвер будущего роста — это не сегодняшняя статистика, а предстоящие изменения в ипотечном ландшафте. Сейчас рыночные ставки на вторичном рынке в среднем составляют около 18,84%, тогда как семейная ипотека даёт 6%. Но если дифференциация ставок по семейной ипотеке будет введена, разница между льготной ставкой на новостройку и рыночной на вторичку для части заёмщиков сократится с 12–13 п.п. до 4–6 п.п.», — пояснил специалист.
В таком случае ежемесячный платёж, по его словам, перестанет быть критическим фактором, и значительная часть покупателей переориентируется на готовое жильё с понятной инфраструктурой «здесь и сейчас».
«Второй фактор — снижение ключевой ставки. 24 апреля 2026 года ЦБ уменьшил её до 14,5%. При этом ожидать быстрого дальнейшего снижения не стоит: регулятор повысил прогноз средней ставки на 2026 год до 14–14,5%. Оценки на конец года также различаются: от 12–13% в прогнозах Сбербанка до около 13,5% в более консервативных сценариях», — продолжил Валерий Тумин.
Спикер добавил, что на фоне постепенного снижения ключевой ставки рыночные ставки по ипотеке могут опуститься до уровня 16–17%, что повысит доступность кредитов на готовое жильё. Это, в свою очередь, может усилить перераспределение спроса в сторону вторичного рынка и повлечь за собой рост цен на качественные объекты во II полугодии.
«По итогам 2026 года я ожидаю, что новая вторичка подорожает на 12–15%. Именно этот сегмент за год уже показал рост на 17%, и он останется главным бенефициаром перетока спроса, так как сочетает современные планировки и качество с возможностью немедленного заселения», — отметил Валерий Тумин.
Добротные кирпичные и монолитные дома в спальных районах крупных городов, согласно его оценке, вырастут в цене на 8–12%.
«А вот хрущёвки продолжат терять в цене — там реальный торг может достигать 10–15%, спрос будет только под снос или инвестиции. Рынок расслоится окончательно: качество и ликвидность станут главными факторами цены», — подытожил Валерий Тумин.
Фото: Yura Borisov / Shutterstock.com
