Российские власти вместо субсидирования семейной ипотеки должны развивать институт арендного жилья. Об этом в интервью «Московской перспективе» заявила зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
«У нас огромное количество семей, больше половины в российских городах, а в крупных городах, где стоимость квадратного метра запредельная, я думаю, большая часть семей ни при каких условиях не может позволить себе квартиру. Поэтому нам нужно срочно развивать сектор наёмного жилья, как это делается во всём мире, — для людей с низкими доходами, для тех, кто попал в сложные жизненные ситуации», — сказала парламентарий.
По её словам, суть подхода заключается в том, чтобы предложить тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, но не может потянуть ипотеку, арендное жильё с низкими ставками, которые субсидируют местные власти.
«Это должен быть не спецпроект, а системная история, которая распространится на все регионы. Она позволит и людям в сложной жизненной ситуации помочь, и повысить доступность жилья, и очень гибко дифференцировать поддержку. Потому что сейчас ставка 6% — для кого-то это спасение, а для кого-то семечки. А вот арендная плата в зависимости от уровня доходов будет абсолютно точечной», — заключила Светлана Разворотнева.
Эксперт рынка недвижимости, советник президента гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнул, что не стоит противопоставлять семейную ипотеку как класс и наёмное жильё, поскольку это два разных инструмента для разных групп населения.
«Семейная ипотека, особенно в текущем виде, действительно плохо решает проблему жилья для малообеспеченных семей: чтобы воспользоваться льготной ставкой, всё равно нужны первоначальный взнос, достаточный доход и возможность годами обслуживать кредит. При этом сегодня семейная ипотека ещё и действует в большинстве случаев исключительно на первичку, то есть людям, которые ею воспользовались, нужно где-то жить пока дом построится. А ведь ещё и время, и деньги нужны на ремонт», — отметил спикер.
По его словам, Светлана Разворотнева именно на это и указывает: значительная часть семей до ипотечного рынка вообще не дотягивается.
«Правительство, кстати, само признаёт ограниченность инструмента: в отчёте Госдуме семейную ипотеку назвали эффективной, но доступной не всем семьям. Поэтому льготный наём имеет смысл как второй этаж жилищной политики. Условно, можешь купить — семейная ипотека, а не можешь, но нуждаешься в жилье, — субсидируемая долгосрочная аренда», — продолжил Константин Барсуков.
Размер помощи в аренде, на его взгляд, гораздо проще привязать к доходу семьи, числу детей, региону и жизненной ситуации, и это потенциально более адресная социальная мера.
«Семейную ипотеку в текущем виде точно оставлять нельзя и её нужно менять. Но здесь есть интересный парадокс. Мы все понимаем, что семейная ипотека в текущем виде поддерживает застройщиков. Однако предлагаемая схема арендного жилья тоже является их поддержкой, причём весьма прямой: государство или оператор покупает у них готовые квартиры, затем передаёт их региональному оператору, а семья платит примерно треть рыночной аренды — остальные две трети субсидируются бюджетами», — уточнил специалист.
В связи с этим, по его мнению, можно одновременно решить две задачи: загрузить строительную отрасль спросом и создать государственный или квазигосударственный арендный фонд.
«Причём для застройщиков с учётом снижения продаж это даже очень удобная конструкция. Поэтому крайне важно предусмотреть механизмы, в рамках которых они не будут взвинчивать цены, как это было на фоне семейной ипотеки. Более того, я бы поднял вопрос о том, что государство, приобретая много квартир сразу, как минимум расценивалось бы как оптовый покупатель — с соответствующей скидкой. А возможно, есть смысл сделать государство заказчиком, а застройщиков привлекать в качестве подрядной организации», — предположил Константин Барсуков.
Согласно его оценке, главным тормозом в реализации инициативы выступают деньги, так как массовый арендный фонд намного тяжелее запустить, чем кажется.
«При ипотеке государство не покупает квартиру: оно компенсирует банку часть процентной ставки. В обсуждаемой арендной модели сначала надо профинансировать покупку или строительство самой квартиры, а потом ещё много лет субсидировать арендную плату. Правда, взамен государство получает актив — квартиру, которая остаётся в фонде. Поэтому на длинном горизонте экономика может быть разумной, но на старте требуется огромный капитал», — заявил эксперт.
По его прогнозу, вероятность полностью или в основном заменить семейную ипотеку субсидируемой арендой в ближайшие несколько лет низкая, порядка 10–20%.
«Начать постепенно перетаскивать часть жилищной поддержки в арендный сектор — вероятность уже довольно высокая, порядка 60–70%. Возможен промежуточный вариант: семейную ипотеку сделают более адресной и менее щедрой для части получателей — и это на самом деле правильно, программу вообще нужно полностью реформировать, а рядом начнут выращивать льготную аренду для тех, кто ипотеку в принципе не способен взять», — подытожил Константин Барсуков.
Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин считает, что идея развивать наёмное жильё вместо семейной ипотеки отражает реальную проблему — субсидированная ипотека сегодня помогает тем, кто и без того способен себя обеспечить, оставляя за скобками значительную часть семей, для которых квартира недостижима даже с льготным кредитом.
«Но переход к этой модели будет постепенным дополнением к ипотеке, а не быстрой заменой одной программы на другую», — прокомментировал специалист.
Также он напомнил, что сейчас обсуждается конструкция долгосрочной льготной аренды для многодетных семей и граждан с невысоким доходом: наследуемый и бессрочный договор с полноценной регистрацией по месту жительства, субсидирование разницы между рыночной и льготной ставкой из регионального или муниципального бюджета, а также налоговые льготы застройщикам на 11 лет после ввода дома.
«Параллельно обсуждается пилотный формат для отдельных регионов: власти финансируют покупку готовых квартир у застройщиков, передают их операторам, а затем сдают в субаренду молодым многодетным семьям за треть рыночной цены, оставшиеся же две трети покрывается субсидиями. Это прямо решает и вторую проблему — избыток нераспроданного жилья у застройщиков, доля которого сейчас оценивается на уровне порядка 70% строящегося жилья», — рассказал Валерий Тумин.
Однако у озвученной идеи, по его словам, есть серьёзные системные препятствия. Так, похожий по духу законопроект о субсидии на наём уже пытались провести в прошлом созыве Госдумы, и он получил отрицательное заключение правительства из-за сложности и масштаба требуемых изменений.
«Похожие инициативы неоднократно звучали в разных вариациях — предлагались стройсберкассы, расширение социального найма, компенсация аренды молодым семьям с детьми в размере от 50% до полной суммы в зависимости от числа детей. Такая множественность параллельных, слабо скоординированных предложений сама по себе показывает, что единого системного решения по теме пока не выработано», — поделился спикер.
По его мнению, вероятность того, что деньги в это направление начнут вливаться, довольно высокая, но именно как дополнение к существующим программам, а не как их замена.
«Семейная ипотека с льготной ставкой 6% пока сохранится хотя бы для семей с одним ребёнком, а изменения условий программы, по всей видимости, произойдут осенью и будут касаться дифференциации ставок в зависимости от числа детей, а не полной отмены. Параллельно наёмное жильё, скорее всего, будет наращиваться постепенно — сначала через пилотные региональные проекты и выкуп нераспроданных квартир у застройщиков, и только затем, при наличии политической воли для более широкой реформы, в виде системного общероссийского механизма», — резюмировал Валерий Тумин.
Фото: Studio Romantic / Shutterstock.com
