Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
    0
НовостройкиИпотека

Александр Меркулов: «Практически все застройщики субсидируют льготную ипотеку, одновременно повышая цены»

1 265
Александр Меркулов: «Практически все застройщики субсидируют льготную ипотеку, одновременно повышая цены»
Упадут ли цены на новостройки? Действительно ли ипотека под 9% поддержит девелоперов? Как продвигается импортозамещение и какие страны теперь будут поставлять стройматериалы? Об этом и многом другом Циан.Журналу рассказал Александр Меркулов, директор по девелопменту, партнер Level Group.
Краткое содержание интервью:

— Спрос на жилье резко упал, но подешевевшая ипотека может исправить ситуацию.

— Себестоимость строительства растет, поэтому снижение цен возможно только в ситуации очень низкого спроса.

— Застройщики будут повышать цены, субсидируя ипотечные ставки.

— Опытные девелоперы справятся с кризисом.

— Азиатские аналоги ставших недоступными для нас европейских производителей материалов могут не уступать в качестве.

— Площади квартир будут уменьшаться: таков спрос.

— Level Group не пересматривает сроки сдачи строящихся проектов и планирует выводить новые проекты согласно докризисному плану.


«9% — хорошая ставка в нынешних условиях»

— Аналитики Циан отмечают заметное падение спроса на рынке новостроек по итогам апреля, почти на 50%. Что происходит в вашей компании, вы фиксируете спад?

— Действительно, мы видим, что в апреле 2022 года количество ДДУ по сравнению с апрелем 2021-го просело на 43%. Но мы надеемся, что принятые государством меры по поддержке ипотеки позволят спросу не провалиться еще глубже.

— В последние годы спрос на новостройки поддерживался льготной ипотекой. Сегодня ставка по ней 9%. Насколько нынешняя ставка отвечает ожиданиям людей, повысился ли спрос?

— Рынок недвижимости очень чувствителен к ипотечной ставке. Гораздо больше, чем к цене на жилье, — рынок в последние два года это явно показал. Ставка 9% годовых — это хорошая ставка в нынешних экономических условиях, но большинство застройщиков продолжат ее субсидировать, чтобы заемные средства для дольщиков были еще дешевле.

— В чем лукавство субсидированной ставки? Расходы застройщика зашиты в цену?

— Практически все застройщики дополнительно субсидируют льготную ипотеку, одновременно повышая цены. В том числе и поэтому в среднесрочной перспективе мы не ожидаем падения цен на жилье.

— Но кажется логичным: если упали продажи, должны пойти вниз цены. Все ждут именно этого.

— Думаю, всё будет зависеть от того, насколько будет сокращаться спрос. Если мер по субсидированию ипотеки окажется недостаточно для поддержания спроса на приемлемом для застройщиков уровне, то следующей мерой будут скидки, а затем и прямое снижение цен.

— Планирует ли Level Group снижать цены?

— Пока мы не видим для себя возможности снижать цены. Во-первых, выросла себестоимость строительства. А во-вторых, для нас приоритетнее инвестировать в субсидирование ипотеки, а не снижать цену.

«Профессиональные игроки с кризисом справятся»

— Одно из главных опасений наших читателей на фоне снижения спроса: а достроится ли дом? Особенно тот, что пока на ранней стадии строительства?

— Действительно, у застройщиков растут риски неисполнения сроков строительства, потому что меняются внешние условия, нарушаются производственные и логистические цепочки. Но рынок привык к кризисам: это далеко не первый кризис, который нам довелось пережить.

Застройщики накопили в годы бурного роста спроса и цен не только «жирок», но и опыт. Поэтому нет сомнений, что профессиональные игроки рынка с этим кризисом справятся.

— К слову о накопленном «жирке». Если спрос остается на сегодняшнем уровне, сколько лет вы продержитесь на накопленных ресурсах?

— С планированием стратегии бизнеса на долгосрочные периоды сейчас сложно, но ни один из текущих проектов в портфеле Level Group не остановлен. Более того, в марте мы вывели в продажу новый проект «Level Южнопортовая». До конца года планируем наблюдать за ситуацией на рынке и обязательно выведем еще несколько проектов в разных сегментах: комфорт-, бизнес- и, возможно, премиум-классе.

— Пересматриваете сроки сдачи?

— Ни в одном проекте Level Group мы не пересматриваем сроки выдачи ключей, которые обещали дольщикам.


Полную версию интервью смотрите на нашем Youtube-канале:

«Застройщик заинтересован в скорейшей сдаче проекта»

— Как вы относитесь к пакету государственных мер по поддержке застройщиков?

— Мы благодарны Минстрою и правительству, которые поддерживают застройщиков и позволяют высвободить необходимый ресурс, чтобы направить его на перестройку логистических и промышленных цепочек. Нам это необходимо, чтобы выполнить свои обязательства перед дольщиками. И мы надеемся, что принятые меры снизят регуляторную нагрузку на застройщиков и индустрию в целом.

— Но риски для потребителя растут. Отменены многие штрафы, пени и складывается впечатление, что застройщику можно делать что угодно и ему за это ничего не будет — например, срывать сроки сдачи.

— Я считаю, что послабления в законодательстве не скажутся на качестве продукта, потому что требования к нему диктует в первую очередь рынок, а не законодатели. А в скорейших сроках сдачи проектов в первую очередь заинтересован сам застройщик, чтобы быстрее открывать доступ к средствам на эскроу-счетах.

«Импортозамещение не должно отразиться на качестве продукта»

— Как сказались санкции на вашей работе? Какие материалы исчезли, какие подорожали? Вы уже нашли замену ушедшим производителям?

— Доля иностранных материалов в себестоимости наших проектов колеблется от 5 до 15% — в зависимости от класса. Прежде всего это инженерное оборудование, лифтовое, облицовочные и финишные материалы для фасадов, а также отделка интерьеров. Мы уже провели большую работу по поиску альтернативных поставщиков для замены тех, кто ушел с рынка, и она перерастет в непрерывный поиск.

На качестве продукта исчезновение каких-то категорий импортных стройматериалов глобально отразиться не должно. Есть достаточно большое предложение российских аналогов или доступных материалов из Китая.

— А до введения санкций вы пользовались этими аналогами?

— Даже до введения санкций мы отдавали приоритет отечественным материалам. Но какие-то категории сложно найти на российском рынке. Например, в России практически нет достойного предложения клинкерной плитки для облицовки фасадов. Поэтому, скорее всего, на рынке будет сокращаться применение таких материалов.

— Как вы заменили лифты?

— Работу по полноценному замещению лифтов мы еще не завершили. Многие производители в ожидании (например, компания Otis), поскольку не хотят уходить с российского рынка, но из-за прерывания логистических цепочек у всех есть сложности с поставками. 

Мы активно изучаем китайские и корейские рынки лифтового оборудования: там есть много достойных компаний, таких как LG, Fuji, которые производят лифтовое оборудование, сопоставимое по многим параметрам с европейским.

«Тренд на сокращение площади квартиры на рынке есть»

— Как будут меняться планировочные решения? Площадь квартир будет уменьшаться?

— Да, мы видим, что на рынке есть тренд на сокращение средней площади квартиры, потому что люди заинтересованы в меньшей цене жилья. Уже сегодня средняя площадь строящихся квартир в Москве, по нашей оценке, меньше 50 кв. м.

Мы тоже будем следовать общему тренду, будем работать над эргономикой компактных квартир, чтобы они были более эффективны и востребованы в наших проектах. Но оставим и возможность покупать большие квартиры — работаем над потенциалом объединения нескольких квартир в одну.

И оставим в нашем предложении долю нестандартных квартир — например, с патио на первом этаже, с террасой, с увеличенной высотой потолков на верхних этажах. 

Ведь покупка квартиры — это эмоциональная сделка, и люди часто не готовы жертвовать своей мечтой: если человек всю жизнь мечтал о квартире с террасой, нужно дать ему возможность ее купить.

— Какова доля нестандартных квартир в ваших проектах?

— Их доля невелика, в среднем около 5%, но за счет добавления таких квартир вариативность квартирографии сильно возрастает. В среднем в наших проектах 30–40 типов разных планировок.

— Возвращаясь к сокращению площади: насколько сильным будет это сокращение? До какой площади мы дойдем?

— В Петербурге в прошлом году средняя площадь строящейся квартиры была примерно 45 кв. м. Не думаю, что будет радикальное снижение площадей. Но в 2022 году Москва по среднему размеру строящейся квартиры вполне может догнать Петербург.

«Нам будет полезен опыт участия в реновации»

— В какие госпрограммы вам было бы интересно войти? Например, в реновацию?

— Мы решили, что наш опыт создания комфортной жилой среды может быть полезен городу, а нам может быть полезен опыт участия в программе реновации. Недавно мы выиграли два конкурса на общую сумму около 5 млрд рублей — нам предстоит построить несколько жилых комплексов в рамках программы реновации.

— Можно ли госпрограммы вроде реновации назвать сегодня палочкой-выручалочкой для застройщика?

— Это зависит от того, насколько приоритетна реализация конкретной программы для государства, какими средствами она финансируется. Поскольку приоритет программы реновации довольно высок, мы решили в ней участвовать.

«Будем выводить проекты, несмотря на кризис»

— Какие проекты вы завершаете в этом году?

— В 2022 году мы вводим в эксплуатацию два комплекса апартаментов: «Level Донской» и «Level Стрешнево». Первый мы сдали в январе, сегодня уже 96% покупателей приняли ключи, причем более 70% приняли юниты с первого раза, без замечаний. Во II квартале мы введем в эксплуатацию первые два корпуса «Level Стрешнево»: башни «Юг» и «Запад».

— Расскажите о планах. Понятно, что рынок сегодня сложный, но строительство — это история на несколько лет. Какими вы видите ближайшие годы? Какие площадки смотрите, в каких нишах хотите развиваться?

— До кризиса мы планировали наращивать свою долю и готовили портфель проектов к запуску и в 2022-м, и в 2023 году. Они никуда не делись из нашего портфеля. Мы будем наблюдать за тем, как развивается ситуация на рынке, но я уверен, что уже в 2022 году мы выведем в продажу несколько проектов.

В конце марта мы выпустили в продажу новый проект «Level Южнопортовая». И, несмотря на кризис, уже в июне-июле мы выведем в продажу еще один или даже два проекта.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
14 августа 2022
редакцияeditorial@cian.ru
    0