- Кто может арендовать участок у государства
- На какой срок можно арендовать землю у государства
- Как найти участок в аренду
- Как арендовать землю у государства: инструкция
- Льготная аренда земли у государства
- Что должно быть в договоре аренды земельного участка
- Типичные ошибки при аренде земли у государства и как их избежать
- Почему в аренде земли могут отказать
- Можно ли выкупить арендованный участок
- Главное
Если у вас нет возможности купить земельный участок, это не повод отказываться от мечты о фермерстве или строительстве загородного дома. Землю можно сначала арендовать у государства, а потом выкупить её.
Чтобы арендовать землю, нужно выбрать участок, подать заявку, выиграть электронные торги, заключить договор аренды и зарегистрировать его в Росреестре. Если вы относитесь к льготной категории, землю можно получить без проведения торгов и даже бесплатно.
Кто может арендовать участок у государства
Арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, могут и у физические, и юридические лица. Это может сделать гражданин России или работающая в стране компания. Также аренда доступна иностранцам и лицам без гражданства (статья 22 Земельного кодекса РФ).
Арендатор земли может передавать свои права третьему лицу — например сдавать в субаренду фермерское хозяйство. Но если в аренду взяты расположенные на участке здания или сооружения для предпринимательской, сельскохозяйственной, фермерской деятельности, оформить субаренду только на землю нельзя — её можно передать лишь вместе с правами на пользование этими строениями.
На какой срок можно арендовать землю у государства
Срок аренды напрямую зависит от цели, для которой она оформляется:
- для индивидуального жилищного строительства — 20 лет;
- для ведения огородничества — до 5 лет;
- для сельскохозяйственного производства — от 3 до 49 лет;
- для обустройства фермерского хозяйства — до 3 лет;
- для сельскохозяйственных работ, которые выполняет юрлиц, — 5 лет;
- для строительства и реконструкции многоэтажных сооружений — 10 лет и т. д.
Арендатор обязан обслуживать участок, использовать его по назначению — обрабатывать землю, оплачивать электроэнергию, водоснабжение и т. д. Но от уплаты налогов он освобождён, так как не является собственником.
Как найти участок в аренду
Информацию о том, где есть земля под аренду, размещают на сайтах муниципальных образований или интернет-ресурсах департаментов, которые занимаются землёй и имущественными вопросами. Скажем, в Московской области это Министерство имущественных отношений. Также подобные объявления публикуют местные СМИ.
Но этот способ подбора не годится для льготников, потому что предполагает участие в торгах. Льготники ищут участки самостоятельно, ведь аренду им предоставляют на других условиях.
Скриншот: публичная кадастровая карта Росреестра
Для этого можно обратиться в местное отделение Росреестра и запросить перечень незанятых участков или поискать на публичной кадастровой карте, выбирая интересующие вас районы. Предварительно стоит посмотреть генплан: в нём есть схема градостроительного зонирования. Это позволит отобрать участки с подходящим статусом: для ИЖС, сельскохозяйственного назначения и т. д.
При выборе участка помните о категории и виде разрешённого использования земли. Они накладывают ограничения на пользование участком. Так, на землях сельхозугодий нельзя возводить капитальные жилые строения, кроме тех, что необходимы для обслуживания участка. А аренда береговой линии означает полный запрет на строительство.
Все эти тонкости лучше уточнить заранее, чтобы выбранный участок подошёл под ваши цели.
Ещё один вариант — обратиться к местным кадастровым инженерам, которые хорошо знают район, поэтому смогут подобрать подходящие под ваши нужды участки и расскажут об их особенностях. Это платная услуга, её стоимость зависит от региона.
Как арендовать землю у государства: инструкция
Участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, можно получить в аренду двумя способами: на торгах или без их проведения.
1. Аренда участка у государства через торги
Торги для аренды земельных участков проводят в форме электронного аукциона. Они проходят на специализированных площадках: ГИС «Торги», «РТС-Тендер» и других. Для участия в торгах нужно получить квалифицированную электронную подпись.
Скриншот с сайта torgi.gov.ru
Единого регламента проведения торгов по стране нет, почти в каждом субъекте — свои особенности.
В общих чертах процедура проходит так:
- желающие подают заявки на участие в аукционе на выбранный лот и вносят задаток;
- участник готовит пакет документов в электронном виде: заявку по форме электронной площадки, паспорт, документ об уплате задатка;
- в назначенную дату проходит онлайн-аукцион, в ходе которого участники предлагают свою цену — победителем становится тот, кто готов заплатить больше других.
Торги признают состоявшимися, даже если в них участвовал только один человек — в этом случае он получит участок по стартовой цене.
Победитель аукциона заключает договор с уполномоченным органом — как правило, это местная администрация — и регистрирует его в Росреестре.
Внесённый победителем задаток идёт в счёт оплаты аренды за первый год, а проигравшим участникам деньги возвращают.
Стартовую цену местная администрация устанавливает по выбору (пункт 14 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ):
- в размере ежегодной арендной платы, которую определяют по результатам рыночной оценки;
- в размере как минимум 1,5% кадастровой стоимости участка, утверждённой не ранее чем за 5 лет до торгов.
Стартовая цена изначально невысока — в итоге участок обычно уходит по цене, значительно ниже рыночной, так что участвовать в торгах выгодно.
Аукцион проходит при условии, что земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Иногда требуется, чтобы у него был доступ к коммуникациям.
Если земля не оформлена, потенциальный арендатор организует процесс оформления — нанимает кадастрового инженера и уплачивает госпошлину.
После этого шанс, что на торгах участок достанется именно ему, повышается. Но нет никаких гарантий, что в аукционе не будет участвовать кто-то ещё и не перехватит тот самый лот.
Какой-то усреднённой цены на аренду нет, она даже в одном регионе колеблется в диапазоне от 0,1 до 75 рублей за 1 кв. м — в зависимости от категории земли и вида разрешённого использования.
2. Оформление аренды земли без торгов
В ряде случаев арендовать землю у государства можно без проведения торгов. Такая опция доступна:
- владельцу объекта незавершённого строительства, чтобы его достроить (однократно);
- собственнику здания на земельном участке, который принадлежит государству;
- если землю дают взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд;
- тем, кто планирует построить индивидуальный жилой дом, вести личное подсобное хозяйство или заниматься садоводством для собственных нужд.
Для оформления аренды без торгов необходимо подать заявку в муниципалитет. При этом власти обычно размещают объявление в местных СМИ о сдаче участка в аренду. Если в течение 30 дней других заявок не поступит, можно будет заключать договор и регистрировать его в Росреестре.
При получении земли без торгов стоимость аренды определяется по формуле: кадастровая стоимость участка × специальный коэффициент. Последний зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли.
Льготная аренда земли у государства
Некоторые категории граждан могут получить у государства участок для ИЖС или под приусадебное хозяйство без проведения торгов. Земля предоставляется в порядке очереди, а в некоторых случаях — вне её.
К примеру, без очереди на льготный участок могут претендовать пострадавшие от радиации вследствие аварии на Чернобыльской АЭС, а в порядке очереди — многодетные семьи, ветераны ВОВ, участники боевых действий, молодые семьи и другие.
В этом случае речь идёт не об аренде, а о безвозмездном пользовании. Льготникам не придётся платить за участок.
Но одной только принадлежности к льготной категории часто бывает недостаточно.
Чтобы получить право на аренду, также нужно:
- доказать, что вы нуждаетесь в жилье;
- получить статус малоимущего;
- встать на федеральный или местный жилищный учёт — это зависит от того, на каком уровне установлена льгота;
- дождаться своей очереди.
Только после этого льготник может выбирать участок и оформлять документы на аренду.
Что должно быть в договоре аренды земельного участка
Договор аренды земельного участка у государства часто объединяет в себе параметры аренды и купли-продажи, так как содержит условия, оговаривающие право выкупа участка. Единой установленной формы такого договора нет.
Но в нём в любом случае должны быть:
- описание и технические характеристики объекта аренды;
- цели использования земли;
- сумма, периодичность оплаты, порядок расчётов;
- временные границы аренды;
- ответственность сторон;
- возможные риски;
- условия передачи участка при полной оплате;
- реквизиты сторон.
Подписанный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре, аренда будет отражена как обременение участка.
Типичные ошибки при аренде земли у государства и как их избежать
Оформление аренды земельного участка занимает достаточно много времени, чтобы не затягивать его, проверьте, что:
- реальные координаты границ участка совпадают с теми, которые указаны в документах;
- вид разрешённого использования земель подходит для целей аренды;
- подключение к инфраструктуре и коммуникациям согласовано должным образом;
- кадастровая стоимость земли со времени торгов не изменилась;
- участок свободен от обременений, которые затруднили бы аренду.
Перед заключением договора ещё раз проверьте достоверность сведений и запросите свежую выписку из ЕГРН — это поможет избежать нарушения прав третьих лиц.
Почему в аренде земли могут отказать
Когда участок арендуется после торгов, вероятность отказа невелика, если аукцион проведён по правилам.
Но когда аренда оформляется без торгов — при этом арендатор подбирает участок чаще всего самостоятельно, причин для отказа может быть много:
- участок уже заявлен на аукцион;
- заявитель — льготник, но не подтвердил, что нуждается в жилье;
- у выбранного участка неподходящий статус: например, заявитель хотел получить землю под ИЖС, а он предназначен под промышленный объект;
- участок согласован другому арендатору;
- участок изъят из оборота и зарезервирован для государственных нужд;
- другие условия.
После отказа претенденту на аренду придётся заново выбирать участок и проходить процедуру согласования.
Можно ли выкупить арендованный участок
Арендованную у государства землю можно выкупить без проведения торгов, причём даже в том случае, если это не предусмотрено в договоре.
Но для этого должны быть соблюдены 3 условия:
- участок входит в перечень, указанный в пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ: земли предназначены для ЛПХ, садоводства, рекреации, производства, промышленных нужд и т. д.;
- есть действующий договор аренды;
- арендатор не нарушал правила использования земли.
На этих основаниях можно оформить куплю-продажу арендуемой земли без проведения аукциона. Кроме того, если на участке построено здание, у его собственника будет право преимущественной покупки.
Этим условием часто пользуются арендаторы, чтобы не рисковать на аукционе: возводят на участке дом или хозяйственную постройку, официально регистрируют строение, а затем выкупают участок без проведения торгов.
У арендаторов земель сельхозназначения преимущественное право покупки появляется после трёх лет непрерывной аренды, если соблюдены все её условия.
Цена участка в любом случае не может быть выше установленной кадастровой стоимости, а чаще — оказывается намного ниже.
Для расчёта выкупной стоимости во многих регионах применяется следующая формула: кадастровая стоимость участка × ставка земельного налога × коэффициент кратности ставки земельного налога, действующий в муниципалитете.
Кадастровая стоимость участка площадью 9 соток в Ростовской области — 120 тыс. рублей, ставка земельного налога — 0,3%, а коэффициент кратности ставки в области — 17.
Выкупная стоимость участка составит:
(0,3 % от 120 тыс. = 360 рублей) × 17 = 6120 рублей.
Аренда земли у государства позволяет при соблюдении некоторых правил позволяет ещё и выкупить участок без торгов по выгодной цене. Это компенсирует сложности, с которыми претенденты сталкиваются при оформлении земли в аренду.
Главное
— Взять у государства землю в аренду может как физическое, так и юридическое лицо.
— Срок аренды определяет цель, для которой земля будет использоваться.
— Аренду оформляют через электронные торги, но в некоторых случаях — применение льготы, землю дают вместо изъятой для госнужд и т. д. — без торгов.
— Стоимость аренды зависит от категории земли, местонахождения участка, вида разрешённого использования, но обычно она значительно ниже рыночной.
— Уже арендованную у государства землю можно выкупить, при этом цена не может быть выше кадастровой стоимости участка.
Фото: chayanuphol, Dmitry Sedakov, Maksim Safaniuk, svic / Shutterstock / Fotodom
