недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Быть или не быть рантье?

15 575 16
Быть или не быть рантье?
За последние 20-25 лет недвижимость подорожала, и с тех пор владельцы нескольких московских квартир могли стать долларовыми миллионерами. Сдача недвижимости в аренду стала отдельным видом бизнеса. Теперь ситуация изменилась: разбираемся, выгодно ли покупать и сдавать квартиры сейчас.

С начала 2000-х годов в России инвестиции в недвижимость считаются крайне выгодными. Темпы роста стоимости квартир до 2008 года были высокими, и у большинства сложилось мнение, что это будет происходить всегда. Многие россияне, имевшие свободную недвижимость, могли позволить себе красивую жизнь рантье: делать дорогостоящие покупки, беззаботно путешествовать и так далее. В таком контексте покупать квартиру для сдачи казалось делом абсолютно беспроигрышным: можно будет получать ренту, что даст дополнительную подстраховку в случае колебаний цен на рынке, а также с лихвой окупит коммунальные платежи. «Тучные нулевые» давно прошли, цены на недвижимость упали, выгодно ли сегодня покупать квартиру для сдачи? 

Стоит ли покупать квартиру в ипотеку для сдачи?

Предположим, покупается квартира в Южном Бутове за 4,5 млн рублей. До метро 15-20 минут пешком, сдать такое жилье можно за 28 тыс. рублей (плюс счетчики). Теперь посчитаем, сколько будет стоить ипотека. При 10%-ной ставке и первом взносе в 500 тыс. рублей за кредит на 20 лет придется ежемесячно тратить 38,6 тыс. рублей.

Выходит, что в течение 20 лет на такой проект придется вынимать более 10 тыс. рублей из семейного бюджета (вычитаем из ежемесячного платежа по ипотеке в 38,6 тыс. рублей месячный доход от сдаваемой квартиры в 28 тыс. рублей), не считая разового платежа в 500 тыс. рублей. Получается, говорить об окупаемости ипотечной квартиры можно только при большом стартовом платеже, при этом такой подход не учитывает дополнительные факторы (колебания рынка, кризисы и прочее).

Если покупать квартиру в новостройке, на каком этапе лучше это делать? Разумеется, покупать квартиру в новостройке гораздо дешевле. Особенно на этапе котлована. Но  не стоит забывать о рисках (дом все-таки еще не построен) и упущенной выгоде: стройка будет идти несколько лет, а каждый месяц аренды жилья стоит денег. Для примера можно взять ту же квартиру в Бутове. При сдаче дома в эксплуатацию она может стоить 4,5 млн. рублей, на этапе котлована — в районе 3,5 млн. рублей (эксперты сейчас говорят о росте около 30%). Выгода покупателя в данном случае — 1 млн. рублей. Если стройка будет идти 30 месяцев (2,5 года), бутовский рантье может потерять 840 тыс. рублей при месячной стоимости аренды в 28 тыс. рублей. В итоге получаем 160 тыс. рублей выгоды при вложении на этапе котлована, при этом остается риск долгостроя. Что выгоднее каждый решает сам. 

Хорошо, с этапом строительства выяснили, а сколько комнат должно быть в квартире? Что популярно у нанимателей: «однушки», «двушки» или «трешки»?

«Однушки». Если брать недвижимость класса «эконом» или «комфорт», то на долю однокомнатных квартир в них приходится до 50% спроса. Спрос на «двушки», по разным данным, составляет от 20 до 25%.  «Трешки» и прочие многокомнатные квартиры сильно отстают, арендаторов для данного типа недвижимости найти сложнее: не часто большие семьи меняют место жительства. Кроме того, однокомнатные квартиры стоят меньше, и при наличии денег логично купить две «однушки» для сдачи.

Покупаем однокомнатную квартиру, но жилье в центре потянуть сложно. Где еще можно покупать? 

Действительно, местоположение очень важно для жилья внаем. Квартиры в центре востребованы, но есть и другие локации, где можно удачно сдать недвижимость. Для столичного жителя самый важный критерий – станция подземки рядом с домом. Однако если выбирать из доступных объектов, скорее всего, жилье рядом с метро строится на этапе котлована в Новой Москве, а также у МЦК.

Альтернативным вариантом будут квартиры в Подмосковье недалеко от железнодорожных станций, на которых хотя бы раз в полчаса останавливаются электрички (известна история Балашихи, которая находится близко к МКАД: сквозь город проходит железная дорога, но электрички бывают здесь столь редко, что это не влияет на транспортную доступность).

Стоит несколько раз подумать перед тем, как покупать квартиру на значительном расстоянии от Москвы, в районе с плохой транспортной доступностью. Ее ценник может быть ниже 2 млн рублей, при этом сдать ее будет крайне сложно. Большинство жителей столичного региона работают в самом мегаполисе и не могут себе позволить тратить на поездку до офиса и обратно по пять часов в день.

Сейчас очень популярны апартаменты, стоят они, как правило, дешевле квартир, может быть, этот вариант оптимален для сдачи внаем? 

Апартаменты действительно дешевле квартир, кроме того, можно сэкономить деньги, приобретая данное жилье в новостройке. Скорее всего, сдать апартаменты будет возможно по той же цене, что и квартиру. Разница будет в коммунальных платежах, которые в апартаментах выше. Как правило, наниматели оплачивают счетчики, остальное придется платить владельцу. Плюс 2-3 тыс. рублей к ежемесячной платежке.

Важной особенностью данного формата жилья является его приспособленность для гостиничного и арендного бизнеса. Апартаменты могут сдаваться не с голыми стенами, а уже со сделанным ремонтом и даже с мебелью. В апарт-комплексах работают клининговые компании, сервис будет на высоком уровне. Кроме того, управляющие компании, работающие на таких объектах, за комиссию смогут взять технические функции на себя.

А если покупать квартиру, возможно, стоит на время предложить ее в аренду бартером за отделку?

Не стоит экспериментировать. Может показаться, что это выгодное мероприятие, и ничего не надо тратить на ремонт. Но здесь есть подводные камни. Строители параллельно с вашим жильем берут и другие объекты. Для того чтобы максимально долгое время оставаться в удобной квартире, ремонт могут задерживать либо делать спустя рукава, чтобы потом взять дополнительное время на переделку. В итоге уходит время, а значит, деньги.

Так стоит покупать квартиру для сдачи или нет?

Многие эксперты уже не считают недвижимость достаточно надежным активом, максимально удобным для инвестиций. Да, в 2008 году это было так, но по сравнению с пиковым годом цены на жилье в долларах упали примерно на 50%. С конца 2014 года цены на недвижимость в рублях понизились на 15%. Данную тенденцию нельзя считать краткосрочным колебанием, по прогнозам ряда экспертов, она сохранится и дальше. Когда цены на недвижимость вновь начнут расти – неизвестно.

Значит, квартиру для сдачи не покупаем?

Если для покупки нужно добавлять значительную сумму денег, возможно, стоит подумать об альтернативном варианте и открыть депозит в банке либо найти другие способы для инвестиций.

Недвижимость при всех минусах остается достаточно ценным активом, это не криптовалюта, цена на которую быстро растет и неожиданно падает. Вкладывать деньги в коммерческую недвижимость также рискованно: огромное количество торговых и складских площадей в Москве простаивает.

Если недвижимость уже приобретена, не нужно торопиться ее продавать, ситуация на рынке может поменяться, и если стоимость квадратного метра не растет, то спрос на аренду все еще не уменьшается: Москва все так же популярна. 

Не стоит забывать и о ремонте

Косметический ремонт стоит от 3 тыс. рублей за «квадрат», капитальный ремонт (добавляется перепланировка и более сложные отделочные работы) стоит от 6,5 тыс. рублей. Для жилья площадью 40 кв. м. получаем ценник в 120 тыс. рублей за «косметику» и 260 тыс. рублей — за капитальный ремонт. Стоимость отделочных материалов сильно зависит от качества и вкуса покупателя, поэтому возьмем условную цифру в 200 тыс. рублей. Добавляем сюда стоимость сантехники и всего необходимого для санузла — не менее 30. тыс. рублей. Двери (в санузел, комнату, входную) — около 50 тыс. рублей с монтажом. Не забываем о мебели и бытовой технике: кровать (от 10 тыс. рублей), шкаф (10 тыс. рублей) и гарнитур на кухню (20 тыс. рублей) от известного шведского производителя будут стоить около 40 тыс. рублей. Телевизор (10 тыс. рублей), плита (15 тыс. рублей), посудомоечная машина (15 тыс. рублей), холодильник (15 тыс. рублей) и стиральная машина (15 тыс. рублей) — еще 70 тыс. рублей. Не стоит забывать про столы, стулья, кресла, шторы и прочее. В итоге придется выложить как минимум 700 тыс. рублей. Готовьте деньги!  

Комментарии 16
ID: 66316282 ноября 2017, 9:42

реально с 2008 года московские квартиры в целом и особенно в элитных домах и сталинках подешевели в два раза, аренда упала примерно так же, количество рабочих мест и соответственно гастров уменьшается, говорить сегодня о российской недвижимости можно только с учетом общего обнищания и сокращения населения и стагнации экономики...

Ответить
Алекс2 ноября 2017, 11:12

Как сдавал 1 однушку за 28.000, а другую за 33.000 так и продолжаю сдавать с 2012 года. А купить эти 2 квартиры можно дешевле на 20 % чем в 2012. Следовательно рентабельность сдачи стала гораздо выше, а информация в статье не совсем корректна.

Ответить
Сергей Коноплев2 ноября 2017, 13:56

Вы забываете о том, что купить на эти 61000 вы можете гораздо меньше чем в 2012. Думаю, инфляция была поболее этих 20%

Александр2 ноября 2017, 18:35

Согласен с Нелей.

anon21 ноября 2017, 20:44

Добавлю к остальным еще. Стоимость коммуналки выросла значительно, взнос кап ремонт, налог тоже, рубль упал в 2 раза. Рентабельность значительно упала!

Ivan2 ноября 2017, 12:33

Согласен с Алексом

Ответить
Анна2 ноября 2017, 18:24

Объясните мне как вложение денег в недвижимость может быть выгодно?
Ладно еще сдавать в хорошем месте. Так целые отели работают.
А вот просто купить квартиру и смотреть как разрушается дом и падает цена недвижимости?
А ее ещё содержать надо - налоги, ремонты, комуналка, может быть консъержка, траты на то, чтобы эту квариру проверить, оформление документов - в общем это пассив который высасывает прилично денег, времени и сил.

Ответить
Надя2 ноября 2017, 18:45

Да, но факт налицо. Квартиры подешевели, а ставки нет. Следовательно доходность арендного бизнеса выросла. Образно говоря раньше моя 1-шка в Марфино стоила 8,9 млн., а сейчас ровно 8. Как сдавалa за 38,000 так и сдаю. Доходность от сдачи в % для тех кто сейчас заходит на этот рынок выросла.

Ответить
ID: 64640992 ноября 2017, 20:07

Если пересчитать процент дохода получаемого от сдачи в аренду жилья (по примеру представленному в статье), не сложными вычислениями определяем что с 4,5 млн. руб стоимости объекта недвижимости, доход 28 тыс. руб. (с которых необходимо заплатить содержание жилья, налог на недвижимость и амортизационные отчисления на неминуемый косметический ремонт) - это составляет 7,46% годовых. Что сопоставимо с процентом банковского депозита, с которого нет дополнительных расходов. И с депозита, при необходимости, можно,быстро, в любой момент получить всю сумму, в отличие от денег вложенных в квартиру, которую сегодня быстро можно продать, только с большим дисконтом (т.е. с дополнительной потерей вложенных средств). По этому разместив деньги в разных банках, которые застрахованы в АСВ, в размере не привышающем 1,4 млн. руб. гараздо привлекательней вложений в недвижимость с целью получения ренты.

Ответить
Алекс2 ноября 2017, 21:49

Все верно если, но при условии что через пару лет Ваши деньги в банках не превратятся в туалетную бумагу. В этой стране такое бывало не раз. Есл

ID: 69469038 ноября 2017, 13:41

Деньги а банке это всего лиш компутерная цифра которая в любой момент может превратится в ноль, а квартира это вещь которую разрушить может только ковровая бомбардировка или ядерная война.
Что касательно процента то сегодня банк его платит, а завтра "регулятор" этот банк прикроет и ваш процент накроется. А с квартиры он постоянный и при грамотной аренде гораздо больше банковского

Кот8 ноября 2017, 14:14

Да, а еще лучше купить мыло, бензин и золото. Ведь, если что, ваша квартира никому будет не нужна, а мылом можно избавиться от вшей.
Аноним, выбирайтесь из мезозоя и возвращайтесь в современную экономику.

Надежда3 ноября 2017, 1:11

Исключительно верно! Кому сейчас до 30 логично и обоснованно не помнят как обесценились деньги в 1991 и 1998 годах, они были детьми. Были обесценивания денег и в СССР, денежная реформа 1961 года, до этого инфляция и дефицит военных лет. Т.е. с периодичностью 15-30 лет обесценивания денег происходят и недвижимость тот самый актив, который позволяет сохранить и получать доход, не затягивая себя в рамки российской, исключительно слабой банковской системы, доверие к которой после краха ряда банков, в частности Югры у меня приближается к нулю.

Ответить
ID: 64640999 ноября 2017, 20:16

Времена поменялись и наличие недвижимости, как объекта стабильного дохода с возможностью сохранения вложенных ден. знаков стремительно уходят в небытие. Ставки аренды неумолимо снижаются, вместе со стоимостью недвижимости. При этом и спрос проседает, что может повлечь за собой вынужденный простой, а соответственно доп. убытки. Ко всему перечисленному добавляются подарки от правительства в виде повышения налоговой базы. В результате это уже не "тихая гавань" а высокорискованный бизнес с малой доходностью, если не убыточный. Без условно есть счастливчики у которых сложились благоприятно обстоятельства и есть возможность сдавать свою квартиру выгодно на долгосрочной основе, но это единицы. Вывод-если зарабатывать, то покупка квартиры на сегодня не годится, придётся пошевелится и заставить работать деньги в других секторах экономики, самый простой - вклад в банки. Если сохранить накопления, например на чёрный день или на пенсию, то это вечный пассив - золото, только купленное не в банках с огромным спрэдом, а в ломбардах с адекватной ценой за грамм. Куда при необходимости можно будет его сдать, быстро конвертировав жёлтый металл в ден. знаки, при этом в долгосрочной перспективе возможно не приумножить, но сохранить честно заработанные.

Петр20 ноября 2017, 18:00

Сдача недвижимости это бизнес, как и любой другой. Кто в этом вопросе разбирается тот может стабильно зарабатывать хорошие деньги. А кто не разбирается, с высокой долей вероятности будет только терпеть убытки. Также как и в любом бизнесе и вложении денег. А с золотом из лобарда, так и вообще с высокой долей вероятности отправится в места не столь отдаленные, когда обнаружится что золото с трупа снято было))
По поводу приведенного в статье примера: не лучшее вложение под аренду..
Но ценная информация стоит денег и всем подряд ее не стоит расказывать))

Bob3 марта 2018, 3:22

аренда в любом случае приносит доход, но вот риск снижения цены на квартиру никто не отменял и тогда вся история теряет смысл.

Ответить