Весной 2020-го спрос на загородное жилье вырос ровно в два раза по сравнению с весной прошлого года, но цены принципиально не изменились, подсчитали аналитики Циан. Что же, спрос растет, цены сохраняются — значит, покупаем!
Покупаем участок
Средняя стоимость участка — все равно что средняя температура по больнице с учетом холодильников: статус земли, количество соток, наличие коммуникаций и прочие факторы оказывают огромное влияние на итоговую цену.
При бюджете 5 млн рублей выгоднее купить только участок и построить дом самостоятельно, полагает эксперт по загородному рынку «Миэль – Сеть офисов недвижимости» Татьяна Ананьева.
эксперт по загородному рынку «Миэль – Сеть офисов недвижимости»
Заместитель гендиректора по развитию компании «Удача» Сергей Федосеев утверждает, что площадь участка должна быть примерно в 10 раз больше площади дома: то есть для дома 100 кв. м оптимален участок 10 соток. При соблюдении базовых соотношений участок/дом такой объект будет ликвидным, да и сдать его будет легко.
«С бюджетом на участок в 1 млн рублей реально купить 9–10 соток в поселках, пригодных для постоянного проживания и расположенных, например, на расстоянии 45 км от МКАД (Дмитровское или Новорязанское шоссе). Чем ближе к кольцевой, тем дороже: на участок 10 соток в поселке в 20 км по Каширскому шоссе потребуется 2 млн рублей, а на минимальные 5,5 соток — 1,3 млн».
Что построим на остаток?
По мнению Татьяны Ананьевой, даже за 3,5 млн рублей получится построить дом с отделкой — правда, площадь его будет не очень большой.
Сергей Федосеев считает, что строительство дома под ключ для постоянного проживания по одной из популярных технологий (каркас, брус, газобетонные блоки или модульный дом) потребует 4 млн рублей. Сруб из кругляка или кирпичный дом выйдут дороже.
Сроки строительства начинаются от нескольких месяцев, но в нынешнем сезоне они растянутся: из-за высокого спроса на дома и дачи у строителей большая очередь.
Циан.Журнал обратился в компанию «Зодчий», которая занимается деревянным домостроением. Мы попросили рассчитать, во сколько обойдется один из самых популярных вариантов.
Каркасный дом площадью 143 кв. м, пригодный для постоянного проживания, отделанный сайдингом снаружи и вагонкой внутри, оснащенный межкомнатной звукоизоляцией, с усиленным утеплением, энергоэффективной системой, с двухкамерными стеклопакетами и металлической дверью стоит 2,5 млн рублей. Свайный железобетонный фундамент и кровля из металлочерепицы идут в подарок.
Дом из пеноблоков или кирпича будет подороже. Так, например, «Мера-строй» предлагает 138-метровый дом под отделку с фундаментом, с подведением наружных коммуникаций, стеклопакетами, утеплением, кровлей, дверями за 2,3 млн рублей. Отдельно считаем разводку и подключение электричества, отопления и водоснабжения (те же 300–350 тыс. рублей). Плюс отделка — это еще около 500 тыс. рублей. Строительство будет вестись 65–75 дней. В результате кирпичный дом обойдется в сумму около 3,6–3,7 млн рублей.
«Нужно понимать: когда строишь сам, у тебя нет навыков оптимизирования сметы. Поэтому люди очень часто выходят за рамки бюджета — слишком уж много дополнительных и непредвиденных трат», — замечает Татьяна Ананьева.
Выбираем участок с подрядом
За 5 млн рублей найти приемлемый вариант будет сложно — слишком уж маленький бюджет.
«Покупателю стоит поискать вариант в поселках, где предлагаются домики из структурных изолированных панелей по канадской технологии. Это будет небольшой деревянный щитовой домик 100–120 кв. м — зимой в таком не поживешь: потребуются серьезные траты на утепление», — комментирует Татьяна Ананьева.
Но хороший поселок с удобным подъездом, с газом и на расстоянии 50 км от МКАД искать долго. Такие объекты «не под ключ» продаются в городах-спутниках вроде Чехова, Ступина или Коломны, которые сильно дальше 50 км от кольцевой. 5 млн рублей хватит на вариант без отделки, еще около 1 млн следует заложить сверху, чтобы жить не в голых стенах.
Участок с подрядом имеет один большой недостаток: покупателю будет предоставлено минимум самостоятельности.
Он не сможет повлиять на внешний вид дома или выбор застройщика, ему придется довольствоваться предложенными материалами — впрочем, не для всех это недостаток: кто-то будет рад, что не надо ничего решать.
Дом на участке с подрядом стоит не так уж и дорого — уложиться в заданный бюджет реально. Скажем, в самом среднем коттеджном поселке (ровно 50 км от МКАД, есть все коммуникации) условия таковы: 100 тыс. рублей за сотку + не менее 3,1 млн рублей за самый простенький домик. Внутренней отделки в нем нет, ничего нет и на приусадебном участке — понадобится вложить еще порядка 1 млн рублей.
Приобретаем готовый дом
Новый дом в 50 км от МКАД за 5 млн рублей — как правило, вариант без отделки, а иногда и без коммуникаций. Готовый объект с большой долей вероятности окажется деревянным «бабушкиным» домом — с большими подоконниками, наличниками и в соответствующем состоянии. Правда, это не тот формат, который мы ищем.
В базе Циан — тысячи объявлений, но выставление нужных нам критериев сильно ограничило поиски. Объектов не дальше 50 км от МКАД и не дороже 5 млн рублей с участком минимум пять соток и со всеми коммуникациями, включая газ, в Московской области оказалось… 817. Казалось бы, немало, но выбор невелик. Например, в этом списке десятки однотипных домов — представителей одного и того же коттеджного поселка.
Среди прочих наших находок — объявления о продаже участков с недостроем: например, вот или вот.
Есть и действительно простые «бабушкины» предложения — именно такие, которые потребуют утепления. Или совсем маленькие.
На поверку оказывается, что самостоятельное строительство, пусть это и самая тягомотная и энергозатратная история, все же дает хоть какие-то гарантии. Покупатель (заказчик дома) будет точно знать, как именно и из чего построен его дом, проконтролирует процесс и будет уверен, что два месяца (и это в лучшем случае!) сумасшедшего строительства будут выброшены из жизни не зря. Большинство остальных вариантов — пусть и относительно беззаботных — это кот в мешке.
Или 5 км от МКАД или 80-100 км от МКАД