Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

Дмитрий Рубин: «Разница между ценой старого и нового жилья становится все значительнее»

50 172 6
Дмитрий Рубин: «Разница между ценой старого и нового жилья становится все значительнее»
Спрос на жилье снижается, отчасти в этом виноваты сами застройщики — не нужно было так резко поднимать цены, считает Дмитрий Рубин, генеральный директор агентства недвижимости «Первый центр новостроек», президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Люди за неимением лучшего и из-за роста цен покупают то, что есть. Но что будет дальше?

Краткое содержание интервью

Скидок на первичном рынке нет: девелоперы не идут на весомые уступки. В случае со «вторичкой» многое зависит от того, как срочно владельцу квартиры требуется ее продать. А вот в сегменте загородного жилья торг куда более ощутимый. В начале пандемии многие решили перебраться за город, но не всем подошла такая жизнь.

Сегодня инвестиционные покупки рассчитаны скорее на сохранение денежных средств, чем на приумножение.

В масс-маркете около 90% квартир сдается с отделкой: такое жилье покупают в основном в инвестиционных целях, для сдачи в аренду. Много новостроек с отделкой и в комфорт-классе — около 50% квартир. Жилье более высоких классов выходит на рынок только в черновом варианте.

Сегодня стоимость земли, строительных материалов и работ настолько выросла, что строить жилье с размахом стало крайне невыгодно.

Однокомнатная квартира с отделкой площадью до 40 кв. м в новостройке Санкт-Петербурга стоит около 7 млн рублей, за такую сумму реально построить загородный дом площадью 150 кв. м.

Маркетинговые студии крошечного размера предлагают девелоперы, чтобы установить желаемую цену за «квадрат». Как правило, они стоят в технической брони, и купить одну из них вряд ли получится.

«Нет ничего особенного в том, что спрос на недвижимость снижается»

— Санкт-Петербург с годовым приростом цен на недвижимость 18,6% вошел в десятку городов мира, где квартиры дорожают быстрее всего. Как обстоят дела с ценами на недвижимость в городе?

— Рост цен на новостройки не остановился, застройщики планово их повышают. Но динамика замедлилась — цены растут уже не так быстро, как раньше. Думаю, такие темпы восходящий тренд сохранит до конца лета. А в сентябре–октябре цены, скорее всего, будут расти быстрее.

— Какова сегодня средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью до 40 кв. м в новостройке?

— Все зависит от района, удаленности ЖК от метро, класса жилья. В пределах города однокомнатная квартира с отделкой стоит от 7 млн рублей. В таких районах, как Кудрово или Девяткино, цены значительно ниже: там удастся найти «однушку» и за 4,5–5 млн, но эта локация подходит далеко не всем покупателям.

Фото: Борис Лясковский

— Что происходит со спросом: готовы ли люди покупать квартиры, которые выросли в цене почти на 20%?

— Спрос несколько снизился, это ощущается по разным сегментам жилья — от эконом- до элитного класса. Застройщики отчасти сами виноваты в этом — не нужно было так резко поднимать цены.

Недвижимость очень чувствительна к общей экономической ситуации в стране, а она сейчас не слишком хорошая: безработица растет, зарплаты падают. Ряды безработных пополнили люди, которые раньше работали в ресторанном и туристическом бизнесе, а таких достаточно много. Поэтому нет ничего особенного в том, что спрос на недвижимость снижается.

Крыша над головой нужна всем и всегда. Вопрос в том, будут ли люди покупать резко подорожавшие новостройки или переориентируются на вторичный рынок, где цены растут не так быстро.

«Выставить квартиру можно хоть за миллиард, но какую цену даст покупатель — другой разговор»

— Будут ли девелоперы в сложившейся ситуации давать покупателям скидки?

— Скидок пока нет, вряд ли они появятся в ближайшее время. Единственное, что застройщики предлагают покупателям, — кое-какие дополнительные «приятности»: скажем, отделку в подарок или парковочное место со скидкой.

То есть сейчас покупать «вторичку» выгоднее?

— На первичном рынке цены растут быстрее, но они подтягивают за собой и стоимость «вторички». Многие приобретают квартиры в строящемся жилье за счет продажи своей старой квартиры. И сейчас разница между ценой старого и нового жилья становится все более значительной.

Но на вторичном рынке все-таки остается опция торга. К тому же следует различать цену экспозиции объекта от стоимости реальной сделки. Выставить квартиру можно хоть за миллиард, но вот какую цену даст покупатель — совсем другой разговор.

— На сколько с помощью торга получится снизить цену жилья?

— На первичном рынке торга как такового нет. Речь идет о 2–3% — скидки, которую застройщик изначально закладывает в параметры доходности. На какие-то более весомые уступки девелоперы не идут. В случае со «вторичкой» многое зависит от того, как срочно владельцу квартиры требуется ее продать.

А вот в сегменте загородного жилья торг куда более ощутимый. Связано это с тем, что в начале пандемии многие решили перебраться за город, но не всем подошла такая жизнь. Она сопряжена с гораздо большим объемом забот и усилий, чем жизнь в городской квартире: не все оказались готовы чистить снег и косить траву. Чтобы избавиться от загородных дач, многие хозяева предлагают скидки 5–10%, а то и больше.

«Инвесторы рассчитывают скорее на сохранение денег, чем на их приумножение»

— Остался ли рынок недвижимости привлекательным для частных инвесторов после роста цен?

— Если раньше инвестиционные покупки совершались с расчетом на быстрый рост стоимости жилья в новостройках, то теперь инвесторы рассчитывают скорее на сохранение денег, чем на их приумножение. Если покупать квартиру в новостройке на старте продаж, то прирост ее стоимости не будет таким явным, как три–четыре года назад.

Чаще всего в инвестиционных целях приобретают однокомнатные квартиры и студии — их легче сдать или продать в случае необходимости. При любом сценарии это принесет собственнику доход.

Двух- и трехкомнатные квартиры люди обычно приобретают для себя.

— Какова площадь студий в современных новостройках?

— Средняя площадь квартиры-студии — 27–28 кв. м. Но вообще диапазон достаточно широк — от 20 до 38 «квадратов». Как правило, маленькие или, как мы их называем, маркетинговые, студии девелоперы предлагают, чтобы установить желаемый уровень цен — предположим, от 180 тыс. рублей за 1 кв. м. Обычно такие квартиры стоят в технической брони — купить одну из них у вас не получится.

— Сколько квартир в новостройках сегодня сдается с отделкой?

— В масс-маркете, наверное, около 90%. Такое жилье покупают в основном в инвестиционных целях, для сдачи в аренду. Много новостроек с отделкой и в комфорт-классе — около 50% квартир. Жилье бизнес-класса и элитное выходит на рынок только в черновом варианте.

«Любой немец чертыхнулся бы и послал вас с такими ценами куда подальше»

— Какие требования современные покупатели предъявляют к планировке жилья?

— Крайне обидно наблюдать за требованиями покупателей. Такое ощущение, что времена, когда строились большие квартиры с продуманными планировками, огромными лоджиями, гардеробными, безвозвратно ушли.

Сегодня стоимость земли, строительных материалов и работ настолько выросла, что строить жилье с размахом стало крайне невыгодно. Получается такая картина: с одной стороны — застройщики, которые стараются окупить все свои затраты и зарабатывают миллиарды, а с другой — обычные люди, которые за неимением лучшего и из-за роста цен покупают то, что есть.

— А что сегодня покупает условный средний потребитель?

Это маленькая квартира с минимальным базовым набором функций. Наличие в ней гардеробной вызывает реакцию: вау, как круто! На мой взгляд, это не очень хорошая тенденция.

Представим, что среднего европейского покупателя — допустим, жителя Германии — заводят в студию площадью 25 кв. м и говорят: «Вот за это жилье ты будешь платить ипотеку 20 лет». Да любой немец чертыхнулся бы и послал вас с такими ценами куда подальше!

Но и наши покупатели стали умнее, обратили внимание на загородную недвижимость. За 7 млн рублей, которые сегодня стоит «однушка», получится построить неплохой загородный дом площадью 150, а то и 200 кв. м. Тем более сейчас вполне доступна сельская ипотека.

Мы проводили исследование по разным загородным направлениям — Мурманской, Новоприозерской трассам. Там реально купить землю по 100 тыс. рублей за сотку, а расстояние до города по шоссе составляет 15–20 минут — столько же вы будете стоять в пробке в Кудрово или Девяткино, пока доберетесь до метро.

«Район метро “Нарвская” — один из самых перспективных районов в городе»

— Какие районы Петербурга считаются наиболее комфортными для жизни? Меняется ли этот список с развитием инфраструктуры, появлением метро?

— Всё очень индивидуально. Достаточно актуальным по-прежнему является Приморский район, но лично мне он не особо нравится из-за пробок. Комфортным для проживания считаются Петроградский район и Петровский остров.

Последний приобрел устоявшийся облик, сюда обращены взоры многих покупателей, которые хотят приобрести жилье для себя. Это близко к центру города, к мостам. Активно застраиваются районы Полюстрово, Большая Охта — есть мнение, что они будут развиваться и дальше.

Еще советую рассмотреть район метро «Нарвская», конец Обводного канала, Двинскую улицу. Это один из самых перспективных районов в городе. Долгое время он был как бы на отшибе, инвесторы его не рассматривали. Но тут много ветхого жилья, которое, как я думаю, город с радостью отдаст под реновацию. А стоимость квадратного метра тут — одна из самых низких в центре Петербурга.

Север города, район Гражданского проспекта, не очень любят инвесторы, потому что там существует узкая прослойка местных патриотов — назовем их так — людей, которые хотят жить именно там. Ничего плохого в этом нет, но большинство девелоперов опасаются сюда заходить. Сейчас тут, на Суздальском проспекте, начнет строительство группа RBI. Посмотрим, как пойдут продажи. Если успешно, то за RBI последуют и другие девелоперы. Им есть где развернуться — в этом районе много старых складов. Не исключено, он станет популярным, а стоимость квадратного метра в нем вырастет.

«В Петербурге очень много пустых коммерческих помещений, сдающихся в аренду»

— Как вы оцениваете перспективы среднеэтажной застройки? Есть мнение, что спрос на квартиры, расположенные выше 20-го этажа, падает. Замечаете ли вы это?

— В Санкт-Петербурге по сравнению с Москвой гораздо больше среднеэтажной застройки, так как существуют жесткие муниципальные регламенты. У застройщика не получится возвести дом 24 этажа, если разрешено строительство только 16-этажки.

Если изучать динамику продаж квартир на примере 16-этажного дома, то мы увидим, что в первую очередь люди покупают жилье в середине здания — на 7–12-м этажах, затем на верхних этажах, а только потом — на нижних. Их, как правило, выбирают семьи, в которых есть пожилые родственники или малоподвижные люди.

Относительно верхних этажей многие покупатели почему-то опасаются, что лифт сломается — придется с коляской и продуктами тащиться домой пешком. Но на моей памяти нет таких случаев, чтобы в доме ломались все лифты одновременно и людям приходилось подниматься в квартиру на своих двоих. Существует предрассудок, что в квартирах, расположенных выше 20-го этажа, холодно. Но на самом деле это не так, ведь теплоизоляция в современных домах очень хорошая.

Что касается последних этажей, то в новостройках их фактически не существует — наверху расположен технический этаж, где находятся развязки коммуникаций, лифтовое оборудование. Жилья там нет.

— Московские застройщики сегодня отдают первые этажи под коммерческие помещения.

— В Питере такая тенденция тоже есть, но далеко не везде. У нас застройщики боятся коммерческих помещений на первых этажах: они не всегда оказываются ликвидны. Стоимость квадратного метра в коммерческом помещении высокая: там нужны отдельные входы, высокие потолки, изолированные от жилой части коммуникации. Поэтому и продавать такую недвижимость логично по более высокой цене.

Но не получается: в Санкт-Петербурге, в отличие от Москвы, не так хорошо с бизнесом. Пустых коммерческих помещений, сдающихся в аренду, очень много. Окупаемость бизнес-площадей не должна превышать 100–120 месяцев. Добиться такого результата сегодня проблематично.

«Попробовали бы наши критики срастить цепочку хотя бы из шести квартир!»

— Вы возглавляете ассоциацию риелторов Санкт-Петербурга. Расскажите, как она работает над обучением и аттестацией специалистов?

— Сейчас мы проводим аккредитацию обучающих центров, одобренных ассоциацией риелторов Санкт-Петербурга. Предварительно мы ознакомились с их учебными планами.

Также ассоциация работает над взаимоотношениями с партнерами: банками, девелоперами. Например, отдельные банки будут предоставлять нашим агентствам достаточно весомые скидки по ипотечным кредитам — от 0,3 до 0,5%.

Наша задача сегодня — добиться как можно большего количества преференций для членов ассоциации. В этом месяце в наши ряды вступило 12 компаний, это много. Мы расширяемся, и очень динамично.

— Почему вы выбрали профессию риелтора?

— По образованию я маркетолог. В риелторском бизнесе уже 13 лет, с 2008 года. Сначала был руководителем отдела маркетинга, потом стал генеральным директором компании. Профессия риелтора интересна мне, потому что рынок недвижимости очень живой и активный. Он дает шанс познакомиться с неординарными людьми — музыкантами, артистами, бизнесменами, иностранными инвесторами. Общаясь с ними, ты и сам личностно растешь.

Частенько доводится слышать, что профессия риелтора не очень важна. Но попробовали бы наши критики срастить цепочку сделок хотя бы из шести квартир! Конечно, на российском риелторском рынке есть свои проблемы, но ему всего 30 лет. Европейские и американский рынки недвижимости давно прошли путь, по которому мы только идем. Но мы движемся гораздо быстрее, в том числе благодаря общественным организациям и честным игрокам рынка.

— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время?

— Мое хобби — путешествия, сейчас в основном по России. Люблю сесть за руль и уехать куда-нибудь на выходные: чем дальше, тем лучше. До карантина делал то же самое, только ездил за границу.

Каждое из путешествий приносит какие-то открытия. Так, путешествуя по Великому Новгороду, можно прогуляться по Кремлю, сходить в музей и узнать, что демократия на Руси зародилась еще 1 тыс. лет назад. Когда Европа еще сжигала ведьм на кострах, в России купцы, возглавляющие город, правили честно, без коррупции.

Проезжая через Воронеж и Липецк, я узнал интересный факт: Воронеж во время Великой Отечественной был полностью разгромлен и сожжен, а на Липецк не упало ни одной бомбы, хотя линия фронта проходила рядом. Почему? Как мне рассказал один липецкий педагог, в городе было тайное летное училище, где после Первой мировой войны, когда немцам запретили иметь свою армию, Гитлер по разрешению Сталина обучал своих пилотов. Узнать такие интересные факты из истории страны получится только во время путешествий.

Люблю большой теннис, велосипеды, шахматы, музыку и, конечно, чтение. Из прочитанного в последнее время большое впечатление на меня произвели романы Умберто Эко: «Маятник Фуко», «Имя розы», «Баудолино», «Пражское кладбище». Недавно прочел «Обретение неба на Земле. 365 размышлений Ребе». Безумно красивая проза, она будет интересна даже атеистам. Недавно узнал, что должна выйти новая книга Сергея Лукьяненко под названием «Вечный дозор», очень ее жду.

Подписывайтесь на Циан CRE в Telegram

Комментарии 6
ID: 4328587010 августа 2021, 18:26

Такое удорожание цены - мыльный пузырь который обязательно лопнет! Застройщики как всегда в Нашей стране воспользовались ситуацией - когда власти захотели помочь людям приобрести жилье по льготным ставкам кредитования и подняли цену на само жильё в 1,5 раза! Когда наш бедный гражданин пришёл получить поддержку от государства и подумал что ежемесячный платёж по ипотеке будет меньше - то ошибся! Платежи остались такие же из-за поднятия цен на объект недвижимости! Народ как всегда лохонули! Не забывайте, что первичка через три года уже вторична! Как только государство разрешит льготное кредитование на вторичку или прекратит поддерживать первичное строительство в связи с переизбытком на рынке, все кто вложил деньги на пики поднятия цен потеряют их! И к Набиуллиной ходить не надо чтоб понять игру в одни ворота Застройщика !!!!

Ответить
Сергей ТСТ11 августа 2021, 14:31

Вы забыли написать , что те фасады которые сегодня монтируют крупнейшие застройщики ... это Потемкинские деревни ... Кирпичные Фасады и Панельные ( стены ) переживут Пенобетон Минеральный наполнитель и Плитку на заклепках из тонкого оцинкованного металла

Сергей ТСТ11 августа 2021, 14:34

не надо злиться на застройщиков ..это реквием рынка .. при естественной убыли население в 1 млн человек и эффекта третьего поколения в городах ... это последний выход ... далее никому ничего физически не нужно будет .. да будут те у кого нет жилья ..но количество вторых квартир у второй части население в разы перекроет отсутствие жилья у первых ..

ID: 6002653511 августа 2021, 16:23

Автор, как можно сравнивать Приморский район с Петроградским и Петровским островом. Это как крабовые палочки и черная икра.
По поводу лифтов в многоэтажках. Да. Поверьте, лифты могут отключиться разом ( все три в случае с моей многоэтажкой - очень запросто). Даже в случае выхода из строя одного лифта наступает коллапс.
По поводу общей ситуации с ценами - эффект совка. Ломиться за дефицитным и дорожающим - наша старинная русская забава. Виноваты и застройщики и те, кто сформировал спрос. Если б вторые были умнее и не дали себя обманывать - такой ситуации бы не произошло.

Ответить
Сергей ТСТ11 августа 2021, 16:56

виноваты совки .. это да , но и дураки которые верят в дефицит .. про дорожающие материалы ... про то что есть спрос ( такая иллюзия ) на 100 % видно по бухгалтерии и регистрациям , продажи упали в 2020 году и выдача первичных ипотек ... все цифры нарисовали ..а тут дальше ну клюет пусть клюет ...

Сергей ТСТ13 августа 2021, 16:57

я написал бы статью , что все это в 25 этажах и муравейниках упадет и начнется эвакуация всех у кого будет добавить, чтоб поменять на что угодно только не муравейник /человейник ..

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]