Готовый арендный бизнес или жилье?
Термин «арендный бизнес», или «готовый арендный бизнес», появился на рынке недвижимости сравнительно недавно. Он означает помещение коммерческого назначения, в котором уже есть арендатор (магазин, кофейня, парикмахерская, салон красоты, фитнес-клуб и т. д.).
В готовый арендный бизнес входит помещение с оборудованием, база поставщиков, лицензия, клиентская база, персонал, а также соцсети и сайт.
Менее чем за год цена столичных квартир сильно подскочила, а доходность арендного жилья снизилась до 4–5% годовых, поэтому жилые «квадраты» потеряли привлекательность для инвесторов.
А вот готовый арендный бизнес держит оборону и готов приносить своим владельцам 8–9% годовых. Разница очевидна. Помимо доходности покупателей готового бизнеса привлекает то, что не нужно вкладываться в ремонт помещения и покупку оборудования. Купил салон красоты и живешь по принципу: мы сидим, а денежки текут. Так ли всё просто?
Что можно купить за 25 млн рублей?
В спальном районе столицы стоимость коммерческих помещений под готовый арендный бизнес варьируется от 200 до 300 тыс. рублей за 1 кв. м. Если есть сумма 25 млн рублей, удастся купить магазин площадью 80 кв. м, подсчитала Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management.
Циан перезапускает раздел «Продажа готового бизнеса»
Теперь наряду с продажей помещения с арендатором в разделе будут объявления о продаже франшизы (раздел находится на стадии разработки) и настроенного бизнеса — помещения в собственности (или аренде) с продажей действующего юрлица и его имущества.
Обновленный раздел будет полезен как новичкам в предпринимательстве, так и тем, кто покупает готовый бизнес — для расширения клиентской базы и возможностей по поставкам.
Если приобретение готового арендного бизнеса — ваша первая инвестиция, следует покупать максимально консервативный объект: либо расположенный в локации, которая не вызывает сомнений с точки зрения последующей сдачи в аренду, либо уже с готовым денежным потоком, считает Наталья Круглова, советник генерального директора, руководитель департамента продаж «Российского аукционного дома». Но для приобретения готового арендного бизнеса в Москве, по ее мнению, 25 млн рублей не хватит.
«Я бы рекомендовала для первой покупки готового бизнеса выбирать не только Москву. Те объекты, которые предлагаются к продаже в столице за 25 млн рублей, имеют те или иные нюансы (скажем, неузаконенные планировки), — предостерегает Наталья Круглова. — Очень интересен для инвестиций рынок Санкт-Петербурга, где в бюджете 25 млн рублей реально купить несколько объектов в хороших локациях, а это всегда диверсификация рисков. Предложения о покупке готового бизнеса можно найти на Циан. Помещение в стрит-ритейле предлагаются в диапазоне от 5 до 10 млн рублей — для Санкт-Петербурга это вполне адекватная цена для входа на рынок коммерческой недвижимости».
Так, помещение с арендатором (салон красоты), расположенное в торговом центре, продается по цене 11,5 млн рублей. Площадь помещения — 33,7 кв. м.
Торговый центр расположен в густонаселенном районе, число потенциальных покупателей ТЦ — 133 тыс. человек. Как сообщается в объявлении о продаже, выручка салона составляет 868,6 тыс. рублей в год.
Торговое помещение в ТЦ «Смайл» с арендатором — компанией «Билайн» продается за 14,1 млн рублей.
Помещение площадью 19,7 кв. м находится на втором этаже торгового центра. Выручка — 1,28 млн рублей в год.
Отметим, что в Москве за 22,8 млн рублей также можно выбрать неплохой вариант — например, центр раннего плавания «Мама, папа, я плыву». Помещение площадью 91,5 кв. м расположено в здании на Нижегородской улице, 32С3.
Договор аренды заключен в 2021 году на пять лет. Арендный платеж составляет 196,5 тыс. рублей в месяц.
Салон красоты или продуктовый магазин?
Чаще всего продаются магазины, рестораны, кафе, салоны красоты, парикмахерские, фитнес-клубы, аптеки, медицинские центры.
Наталья Круглова вспоминает историю, когда инвесторы хорошо заработали на покупке машино-мест, которые продавались в жилом комплексе стандарт-класса. Расчет был таким: редкие новоселы, купившие здесь квартиру в ипотеку, могли позволить себе приобрести еще и машино-место. А вот арендовать — совсем другое дело: аренда им обходилась в 5–6 тыс. рублей в месяц. Инвесторы, которые оптом покупали у застройщика сразу несколько машино-мест и сдавали их в аренду, получали хорошую окупаемость. Казалось бы, приобретение машино-места — мелкая инвестиция, но в определенных случаях бывает очень выгодной.
Дарья Канева не рекомендует покупать помещения с парикмахерскими: нет никакой гарантии, что парикмахерская через полгода не съедет, а нового арендатора найти будет сложно.
Если же покупать помещение с парикмахерской или с товарами для животных, важно, чтобы рядом была станция метро (или большой трафик).
Артем Цогоев, инвестиционный директор компании «Тринфико», советует частным инвесторам настороженно относиться к приобретению ресторанов и кафе. По данным консалтинговой компании JLL, в 2020 году только в центре Москвы закрылось 208 таких объектов.
Надежными арендаторами являются магазины товаров первой необходимости, подчеркивают эксперты. Дарья Канева рекомендует обращать внимание и на сетевые детские центры.
Денис К., 41 год,предприниматель:
— Мы с тремя партнерами лет 16 назад купили готовый бизнес — небольшое двухэтажное здание, приспособленное под офисы, заселенное арендаторами. Честно говоря, нам просто повезло: на тот момент спрос на офисы был хорошим. Стоимость аренды офиса тогда составляла 20–22 тыс. рублей за «квадрат». Своих денег на покупку объекта нам не хватало, взяли кредит.
В здании было шесть арендаторов с договорами, подписанными на срок от трех до пяти лет. Мы нашли еще двух арендаторов и полностью заселили наш офис. Сначала все было замечательно: мы сами управляли зданием, наладили хорошие отношения с компаниями-арендаторами, провели ремонт (там, где было необходимо), заасфальтировали прилегающую территорию. Арендаторы платили вовремя, мы потихоньку выплачивали кредит и еще оставались деньги на жизнь.
Потом случился кризис 2008 года — стоимость ежемесячной аренды с 20 тыс. скатилась до 9 тыс. рублей (кстати, и сегодня средняя стоимость аренды по нашему району в ЮВАО — около 15 тыс. рублей за «квадрат»). Что делать? Повышать стоимость аренды нельзя: компании-арендаторы просто уйдут в другое здание, где предлагают более низкую ставку. А кредит платить надо.
У нас наступили трудные времена. Арендаторы стали задерживать платежи, кто-то съезжал. Мы находили новых, но на это требовалось время.
Шесть лет назад, когда ввели налог на имущество, стало совсем грустно. Сегодня мы платим: огромный налог на имущество (около 1 млн рублей), налог на землю, НДС, налог на прибыль. Еще нужно заплатить коммуналку, зарплату сотрудникам. Если месячный доход с аренды составляет 300 тыс., а расход — 350 тыс. рублей, работаешь в минус.
Пришлось искать какие-то способы зарабатывать, чтобы выживать. Нашли такой выход: в нашем здании есть огромный подвал с высотой потолков более 5 м. Мы его обустроили и стали сдавать для проведения квестов (тогда они только входили в моду), корпоративов. Какое-то время это приносило доход, и неплохой, но с началом пандемии запрос и на квесты, и на помещения для корпоративов упал. В последние месяцы спрос начал потихоньку восстанавливаться, а тут — снова локдаун…
В идеале, конечно, лучше диверсифицировать бизнес — в таком случае, если упадет спрос на офисы, останется еще источник дохода. Если бы я сегодня хотел потратить 25 млн рублей на покупку бизнеса, я бы открыл реабилитационный центр для алкоголиков. Это очень прибыльное дело: стоимость койко-места в таких центрах сегодня — от 2,5 до 10 тыс. рублей в сутки. Кстати, любой медицинский центр сегодня может стать завидным арендатором: эпидемия коронавируса заставила людей бережнее относиться к своему здоровью.
В топовых местах с большим трафиком трудно найти объект за 25 млн рублей, но в спальном районе можно. Например, за такую сумму в Москве удастся приобрести детейлинг-центр. Это такой «салон красоты» для автомобиля — от мойки авто до чистки воздуховодов и полировки колесных дисков. Такая услуга стоит от 80 до 100 тыс. рублей. А вот купить сегодня просто какую-то коммерческую площадь под сдачу — на мой взгляд, это не слишком хорошая идея.
Что надо учитывать при покупке готового арендного бизнеса?
При покупке помещения в стрит-ритейле, где самое главное — трафик, важно обращать внимание на локацию: где находится помещение, на какую улицу выходит, есть ли у него отдельный вход, рекомендует Дарья Канева. Проверьте, есть ли поблизости остановки общественного транспорта: всё это влияет на цену и ликвидность помещения.
Если здание находится вдали от транспортных магистралей и пешеходных потоков, вряд ли аренда помещения принесет хороший доход. Такое помещение нельзя использовать под магазин, а вот под склад — вполне.
Важно, чтобы здание находилось внутри жилого массива: чем больше домов в окружении, тем более ликвидным будет помещение. «Сегодня застройщики обращаются к брокерам с просьбой создать концепцию нежилых помещений на первых этажах. Принципиальный момент — чтобы не оказалось так, что на первом этаже дома сразу 10 аптек и ни одного продуктового магазина», — говорит Дарья Канева.
По ее словам, инфраструктура новых жилых комплексов должна быть продуманной. Это тренд сегодня набирает обороты. Приобретая торговое помещение в новом ЖК, стоит четко понимать: если жилой комплекс будет введен через три года, арендатор займет площадь в лучшем случае через четыре года. Необходимо, чтобы в жилой комплекс уже заселились люди: для продуктовых ритейлеров важно, чтобы магазин располагался в месте с хорошим трафиком.
Артем Цогоев рекомендует обращать внимание на средние потребительские расходы и планы развития территории, на которой расположен объект. Предположим, вы покупаете за сравнительно небольшие деньги помещение с арендатором — продуктовым магазином. Помещение рядом со входом в метро. Казалось бы, есть повод отпраздновать удачное вложение средств. Но через месяц вы узнаете, что станция метро, рядом с которой находится ваш объект, закрывается на реконструкцию. На целый год. Это значит, что ваш объект ровно на этот срок (если реконструкция не затянется) лишится трафика.
Если вы рассчитываете на пассивный доход, лучше выбирать готовый арендный бизнес в ТРЦ, считает Дарья Канева. Здесь ситуация для инвестора более комфортная, так как за арендаторов торгового центра отвечает управляющая компания. Когда один арендатор съезжает, УК должна найти для помещения другого арендатора такого же профиля с такой же ставкой. Самому владельцу помещения сделать это непросто, а для профессиональной управляющей компании это в порядке вещей.
Еще один плюс: в самом ТЦ есть выбор помещений разной стоимости. Можно выбрать лот в зависимости от своего бюджета. Условно, можно взять «Макдональдс» или Сбербанк в качестве якорного арендатора на 25 лет, но они крайне мало платят. Поэтому УК при выборе арендатора стараются ставить рядом с ними какой-то более ликвидный проект, объясняет Дарья Канева.
Какие риски вас ожидают?
Эксперты рекомендуют осторожно относиться к покупке помещения с арендатором, у которого заканчивается срок аренды. «Если договор заключен, скажем, на 10 лет, такое помещение можно смело покупать, — комментирует Дарья Канева. — Но имейте в виду, что у таких помещений при продаже более высокий чек». Если вы покупаете помещение с арендатором — ИП, неплохо бы узнать о его финансовом состоянии.
Как проверить, не является ли арендатор помещения, которое вы собираетесь купить, банкротом?
- Запросите выписку из ЕГРЮЛ (ЕГРИП) через сервис ФНС и уточните информацию о регистрации бизнеса.
- В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве проверьте, не является ли компания банкротом.
Сегодня в Москве доходность готового арендного бизнеса составляет 8–9% Если вы увидите объявление о том, что продается помещение с доходностью 10–12%, это повод усомниться в правдивости продавца, уверяет Артем Цогоев. Ему известны случаи, когда продавец помещения втайне договаривался с менеджером, отвечающим за поиск новых помещений для одного из сетевых операторов: объект красиво «упаковывался» (показатели подгонялись под интересующую покупателя доходность 12%) и продавался оператору. Вырученные деньги хитроумные остапы бендеры делили пополам, а обманутый оператор скучал в приобретенном магазине в ожидании покупателей и обещанной доходности. Не получив ни того, ни другого, сетевик покидал помещение.
Собственнику помещения постоянно приходится взаимодействовать с арендаторами. «Будьте готовы к ротации арендаторов: если один арендатор съехал, ждать, пока найдется другой, придется по полгода, — предупреждает Дарья Канева. — Отдавайте себе отчет: если вы сдаете помещения ИП, арендатор может съехать в любой момент».
Когда вы внимательно проанализировали финансовые документы продавца готового арендного бизнеса, получили представление о локации объекта, трафике, познакомились с планом развития территории, на которой находится помещение, проверили, насколько надежен договор с арендатором, только тогда принимайте решение о покупке готового бизнеса.
