Как проходит сделка купли-продажи загородного дома с участком

Сделка по покупке дома: пошагово

Ниже мы подробно расскажем о сделке, а пока дадим пошаговый план: какой путь вам предстоит пройти. Не игнорируйте ни один из пунктов, они все важны.

1. Подберите устраивающий вас вариант дома на Циане. 

Найдите подходящий участок или дом на Циане

среди тысяч подробных и достоверных объявлений

Выбрать

Читайте, как правильно выбрать загородный дом.

2. Получите в банке предварительное одобрение ипотеки. Оно потребуется, если собираетесь взять ипотечный кредит на приобретение дома.

3. Устройте просмотр. Первый просмотр — ознакомительный. Если вариант покажется перспективным, на второй просмотр лучше приехать со строительным экспертом, он проверит качество строительства дома и фундамента, а также с юристом, который проверит документы на дом и участок и составит договор купли-продажи.

4. Согласуйте условия сделки. Договоритесь с продавцом о цене, сроках освобождения дома, способе расчётов и перечне имущества, которое остаётся после продажи. Если вместе с домом передаются мебель, техника, оборудование или хозяйственные постройки, это лучше сразу зафиксировать в договоре или отдельном приложении.

5. Подпишите предварительный договор и внесите аванс или задаток.

Кто, сколько и за что платит

на сделке купли-продажи

Узнать

6. Подготовьте документы. До подписания основного договора продавец собирает необходимые документы: выписки из ЕГРН, правоустанавливающие документы, согласие супруга (если требуется), а также другие документы в зависимости от особенностей сделки. Покупатель готовит паспорт, а если берёт ипотечный кредит — документы, которые требует банк.

7. Выберите способ расчётов и подпишите договор купли-продажи. В договоре подробно указываются сведения о доме и земельном участке, цена, порядок расчётов, сроки передачи недвижимости и другие существенные условия. Документ должен содержать точные кадастровые номера объектов и соответствовать сведениям, содержащимся в ЕГРН. Самый распространённый и надёжный способ передачи денег от покупателя продавцу — аккредитив.

8. Регистрация сделки в Росреестре. Документы передаются на госрегистрацию перехода права собственности в ЕГРН.

9. Продавец раскрывает аккредитив. После госрегистрации перехода права собственности деньги с аккредитива перечисляются продавцу.

10. Подпишите акт приёма-передачи. В нём фиксируется, что продавец передал дом и земельный участок покупателю, а также отражается состояние объекта, передача ключей, документов, приборов учёта и другого имущества, предусмотренного договором. После подписания акта покупатель принимает недвижимость и может полноценно распоряжаться ею.

Как рассчитать бюджет покупки и учесть дополнительные расходы

При покупке дома стоит учитывать не только цену недвижимости, но и сопутствующие затраты. Практика показывает, что итоговый бюджет может оказаться на 5–15% выше первоначальной цены объекта.

При расчёте бюджета предусмотрите такие статьи расходов.

• Стоимость дома с участком — основная сумма сделки.
• Услуги риелтора или юриста.
• Оформление сделки — услуги нотариуса, госпошлины.
• Оценка недвижимости — нужна при оформлении ипотечного кредита.
• Страхование недвижимости и жизни заёмщика при ипотеке.
• Переезд и обустройство — транспортировка вещей, покупка мебели, техники и предметов первой необходимости.
• Ремонт и благоустройство участка — даже если дом выглядит готовым к проживанию, часто нужен косметический ремонт «под себя», замена коммуникаций, установка забора, обустройство дорожек или озеленение.

Заранее оцените и будущие регулярные платежи: налог на недвижимость, коммунальные услуги, обслуживание инженерных систем, расходы на отопление, уход за участком и возможный ремонт. Чтобы избежать финансовых сложностей после покупки, эксперты советуют иметь резерв в размере 10% от стоимости дома на непредвиденные расходы.

Проверяем продавца перед сделкой

Вы должны быть уверены, что продавец действительно является собственником дома, а сделка будет чистой и без подводных камней.

• В первую очередь попросите паспорт продавца и убедитесь, что именно этот человек указан собственником в выписке из ЕГРН. Если недвижимость продаёт представитель, обязательно проверьте нотариальную доверенность, срок её действия и объём полномочий.
• Если дом находится в совместной собственности супругов, потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу. Если владельцев несколько, все они должны участвовать в сделке либо выдать доверенности.
• Обратите внимание на признаки, говорящие о повышенных рисках: продавец торопит с подписанием договора, отказывается предоставлять оригиналы документов, просит занизить стоимость в договоре или предлагает проводить расчёты наличными без подтверждающих документов. Такие обстоятельства не всегда означают мошенничество, но выполнять эти просьбы не стоит: покупатель сильно рискует. Если сделку признают по какой-то причине недействительной, свои деньги обратно он получит вряд ли.
• Убедитесь, что собственник не банкрот и не имеет больших долгов и судебных производств. В этом вам помогут сайт Федеральной службы судебных приставов и Государственная система правосудия.
• При сделках с недвижимостью никогда не бывают лишними справки из психоневрологического и наркологического диспансеров: они подтверждают, что продавец не стоит на учёте. Также можно попросить взять справку с освидетельствованием — тогда перед выдачей справки продавца осмотрит врач.

Если хоть в чём-то сомневаетесь — привлеките юриста, который проверит продавца, документы и историю объекта до подписания договора. Расходы на юридическую проверку обычно несопоставимы с возможными потерями в случае признания сделки недействительной.

Проверяем дом и участок перед сделкой

О том, как проверить техническое состояние дома, мы писали. Остановимся подробнее на юридической стороне вопроса.

Выписка из ЕГРН

Первое, что нужно сделать, — запросить актуальную выписку из ЕГРН. Из неё можно узнать, кто является собственником объекта, есть ли зарегистрированные обременения, такие как ипотека, арест, запрет на регистрационные действия. Также выписка позволит убедиться, что сведения о доме и земельном участке внесены в государственный реестр.

Выписку из ЕГРН проще всего заказать на «Госуслугах». Но делать это должен собственник, тогда информации в выписке будет больше.

Что ещё проверить в выписке из ЕГРН:

1. Назначение дома. Если в выписке указано, что дом жилой, значит, в нём реально зарегистрироваться. При этом даже если дом построен на земле с видом разрешённого использования ИЖС, по документам он может быть зарегистрирован как нежилой, а значит, прописку получить не удастся.

2. Кадастровые номера — их наличие и взаимосвязь: в выписке на дом отмечено, что он находится в границах определённого участка, а в выписке на участок указано, что в его границах находится дом.

3. Факт проведённого межевания: если границы участка были определены, то в выписке будет соответствующая запись с указанием границ участка, положением участка относительно соседей и координатами. Если межевания не было, ищите фразу «границы не определены». В этом случае Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности.

Правоустанавливающие документы

Проверьте правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или другой документ, на основании которого продавец приобрёл недвижимость. Желательно проследить историю переходов права собственности: частая смена владельцев за короткий период или сложные цепочки сделок могут стать поводом для дополнительной проверки.

Вид разрешённого использования и категория земель

Важно проверить вид разрешённого использования и категорию земель. Они должны соответствовать фактическому использованию участка и позволять размещение жилого дома. Если дом построен на участке, где капитальное жилищное строительство не допускается, у собственника возникнут сложности с регистрацией, реконструкцией или подключением коммуникаций.

Оформление хозяйственных построек

Если кроме дома на участке есть капитальные строения вроде бани или гаража, площадь которых превышает 50 кв. м (именно с таких строений взимается ежегодный налог), желательно, чтобы они тоже были оформлены в собственность. Для этого надо вызвать кадастрового инженера, который произведёт замеры, сделает технический план на строение и вместе с декларацией сдаст все документы в Росреестр, после чего будет оформлено право собственности.

Закон не обязывает получать эти права на все строения, расположенные на участке, но это крайне желательно с точки зрения безопасности сделки. Недобросовестный продавец после сделки сможет потребовать компенсацию, заявив, что покупатель отдал деньги за участок и дом, а за баню нужно доплатить отдельно.

Если же продавец и покупатель договорились о сделке без оформления права собственности на второстепенные строения, стоит написать заявление, в котором указать, какие строения входят в стоимость приобретаемого лота — полный список с указанием площади. Также уточните, что продавец не претендует на эти строения, а покупатель согласен, что покупает их не оформленными в собственность.

Нет ли долгов

Если дом расположен в коттеджном посёлке или СНТ, полезно уточнить наличие задолженности по членским взносам и коммунальным платежам.

Строительство по СНиПам

Дом, построенный в соответствии с нормативами, будет безопасным и долговечным. Если вы хотите купить именно такой дом, пригласите на просмотр объекта эксперта-техника.

Техник должен подтвердить, что цокольный этаж не протекает, перекрытия между этажами выдержат нагрузку и так далее. Иногда выявленные недостатки легко устранить, но бывают и неисправимые проблемы — это повод не только для торга, но и для отказа от сделки.

Документы должны отражать реальное положение дел

Документы нужны не для галочки, они должны отражать реальное положение. Иногда цифры в документах одни, а на деле — совершенно другие. Игнорировать такие расхождения нельзя. Если несоответствие выявилось в графе «площадь дома», это может повлиять на оформление ипотеки. Если в документах не учтена площадь балконов, банк может закрыть глаза, но если собственник сделал реконструкцию и не зарегистрировал её, в кредите откажут, пока продавец не узаконит изменения.

Если границы участка не совпадают с теми, что указаны в публичной кадастровой карте, или есть пересечения с соседними участками, то лучше вызвать кадастрового инженера. Он выделит участок в натуре и пояснит, в чём проблема: кто кого задевает своими границами, почему есть фактическое расхождение границ или почему площади разнятся.

Любая пристройка или мансарда — это реконструкция. Необходимо её легализовать в регистрирующих органах — уведомить администрацию района о реконструкции дома и вызвать кадастрового инженера, который сделает технический план. Затем его требуется сдать в регистрирующий орган.

Проведено ли межевание

Если для участка не была проведена процедура межевания, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. С 1 марта 2025 года процедура межевания стала обязательной для перехода права собственности. Это касается не только купли-продажи, но и дарения, наследования и других действий с недвижимостью.

Межевание займёт полтора месяца. Для этого необходимо пригласить кадастрового инженера, который приезжает на место, потом делает межевой план и сдаёт его на регистрацию.

Как понять, что межевание выполнено правильно

• Откройте публичную кадастровую карту и убедитесь, что межевание проведено.
• Спросите у соседей, нет ли у них споров с вашим продавцом о границах участков.
• Уточняя в карте информацию по дому, посмотрите, нанесены ли его границы на земельный участок. Это необязательная опция, но она нужна при оформлении ипотеки.
• Проверьте и сам дом, и участок — у них должны быть разные кадастровые номера.

Какие документы нужны для сделки купли-продажи

Список документов, которые понадобятся для сделки купли-продажи загородного дома и/или участка, во многом совпадает со стандартным набором для городской недвижимости. Но есть и особенности.

Согласие супруга на сделку

Если участок, на котором находится дом, когда-то был приватизирован, а супруг нынешнего собственника при этом отказался от своей доли, получить его согласие на сделку нужно обязательно.

Если супруг отказался от своей доли при приватизации участка, считается, что впоследствии он участвовал в строительстве дома. Значит, это совместно нажитое имущество, даже если супруг не является собственником доли в доме.

Градостроительный план земельного участка

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) потребуется, чтобы исключить неприятные ситуации — например, ограничения на строительство дома из-за небольшого расстояния до газовой трубы или изъятие участка для госнужд для расширения дороги.

Заказать ГПЗУ может только действующий собственник или другое лицо — по доверенности.

Документы на специальное оборудование

Если дом подключён к центральным коммуникациям (газу, водоснабжению, канализации), попросите у продавца договоры с поставщиками ресурсов. Это опциональные документы — случается, что за давностью лет они уже утеряны.

Наличие договора на газ убережёт от случая, подобного тому, что произошёл в Подмосковье. Покупатель приобрёл газифицированный дом, но спустя несколько месяцев газ закончился — оказалось, что он был не центральным, а поставлялся из закопанного под участком газгольдера.

Техплан, техпаспорт и техописание

В первую очередь развеем популярное заблуждение: технический план и технический паспорт — это не одно и то же.

Техпаспорт — документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости. Он содержит описание площадей строения, этажности, материала стен, сведения об инвентаризационной стоимости, благоустройстве. В состав технического паспорта также входят поэтажные планы, ситуационный план расположения строения в границах земельного участка и экспликация площадей к поэтажному плану.

Альтернативой техническому паспорту является техническое описание.

Поэтажный план и экспликация — укороченная версия технического паспорта или технического описания. В них содержатся только планы и подсчёт площадей.

Технический план — документ для предоставления в Росреестр, который понадобится для постановки объекта на государственный кадастровый учёт и регистрацию права, либо для внесения изменений в государственный кадастровый учёт.

Основные данные, которые содержатся в техническом плане, это сведения о площади, годе завершения строительства, материале стен, количестве этажей, координатах строения и его поэтажные планы, о земельном участке, на котором расположено строение. Сюда же включаются схемы расположения строения относительно границ земельного участка.

Искать кадастрового инженера лучше на сайте Росреестра — в списке лицензированных организаций.

Мы рассказали об особенностях некоторых документов, которые нужны при покупке дома и участка. Теперь приведём полный список документов.

Список обязательных документов:

— выписка из ЕГРН — она подтверждает, что продавец действительно является собственником недвижимости;

— правоустанавливающие документы — они показывают, на каком основании собственник владеет объектом: покупка, наследство, дарение и пр.;

— справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ;

— согласие супруга на сделку.

Перечень дополнительных (опциональных) документов:

— справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, продавец получает их по месту жительства;

— технический паспорт, технический план, экспликация;

— документы на специальное оборудование;

— информация из градостроительного плана земельного участка;

— сведения о том, что собственник не банкрот и не имеет больших долгов и судебных производств.

Каким должен быть договор купли-продажи

Вне зависимости от количества продаваемых объектов, имеющих собственные кадастровые номера, договор заключается один — обычно на дом и участок. Но если есть дополнительные узаконенные строения, особенно площадью более 50 кв. м, их следует тоже внести в договор.

В договоре указываются:

• объекты сделки и их площадь;
• полная информация о сторонах сделки — продавце и покупателе: паспортные данные; информация о несовершеннолетних и недееспособных участниках;
• информация об участке и его особенностях — категория земель, вид разрешённого использования, площадь, адрес и кадастровый номер;
• сведения о доме: адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, материал, наличие мебели и оборудования;
• информация о финансовой стороне вопроса: сумма сделки, порядок расчётов;
• заявление продавца об отсутствии обременений (залог, арест, раздел имущества, банкротство);
• ответственность сторон при нарушении договора.

Более подробно о том, как составить договор, читайте в инструкции Циан.Журнала.

При желании договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса.

Что делать после регистрации права собственности

Новому собственнику есть чем заняться и сразу после завершения сделки.

Переоформите лицевые счета

Обратитесь в организации, которые поставляют электроэнергию, газ, воду, вывозят мусор и обслуживают дом или коттеджный посёлок. Это позволит получать счета на своё имя и избежать вопросов по оплате коммунальных услуг.

Уведомите СНТ или управляющую компанию о смене собственника

Если дом находится на территории садового товарищества или коттеджного посёлка, сообщите о смене собственника. Вам предоставят информацию о членских взносах, правилах пользования общей территорией и порядке оплаты услуг.

Оформите регистрацию по месту жительства

Если дом предназначен для постоянного проживания и имеет статус жилого, вы можете зарегистрироваться в нём по месту жительства. Это особенно актуально, если вы планируете переехать за город насовсем.

Застрахуйте недвижимость

После покупки имеет смысл оформить страхование дома. Полис поможет компенсировать убытки в случае пожара, затопления, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц и других непредвиденных ситуаций. Если дом приобретён в ипотеку, страхование, как правило, будет обязательным условием банка.

Сохраните документы по сделке

Они могут понадобиться при продаже дома, оформлении налогового вычета или возникновении спорных ситуаций.

Фото: A Lot Of People, diczman, Pukhov K, SViktoria, Vastram / Shutterstock / Fotodom