Существует устойчивое мнение, что при сносе многоквартирного дома можно легко улучшить жилищные условия — не только переехать из ветхого строения в новостройку в этом же районе, но еще и получить квартиру большей площади, доплатив за излишки по символическим расценкам БТИ. А что если купить жилье в доме, приговоренном к сносу, и попытаться на этом заработать? О том, бывают ли такие инвестиционные сделки на практике и стоит ли игра свеч, рассказали эксперты ведущих риэлторских компаний Москвы.
Возможности и ограничения
Фото: STROI.MOS.RU
Здесь надо уточнить, что если дом подлежит сносу, то какие-либо операции с расположенными в нем муниципальными квартирами запрещены в любом случае, независимо от того, является ли здание аварийным или его ликвидируют по другой причине, например в связи с изъятием участка для государственных нужд. «Согласно п. 4 ст. 73 ЖК РФ обмен запрещен, если принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях», — поясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».
Ценз оседлости — пять лет
В Москве существует ограничение на въезд новых жильцов в социальные квартиры, расположенные в домах, в отношении которых принят правовой акт о сносе. По словам А. Банникова, такое вселение допускается только с согласия уполномоченного органа исполнительной власти города при условии соблюдения требований законодательства об учетной норме площади на одного человека. Исключением из общего правила являются несовершеннолетние, а также граждане, за которыми сохраняется право пользования данным жилым помещением или это право признано судом.
Власти давно уже нашли способ защитить бюджет от тех, кто умышленно ухудшает свои жилищные условия с целью получить недостающие метры у города. Если подобные действия совершены намеренно, то попасть в ряды очередников нарушители смогут только через пять лет, а при расселении дома им будет выделено равноценное жилье. Впрочем, сам факт постановки на жилищный учет в любом случае не означает немедленного предоставления «положенных» дополнительных метров в случае сноса. Очередь едина для всех, и ждать расширения придется в любом случае, хотя уже и в другой квартире.
Покупатель всегда прав, даже если «товар» аварийный
Все прекрасно понимают, что пятиэтажки ликвидируют вовсе не потому, что кому-то там некомфортно или опасно жить, а потому, что это выгодно. Точно такие же по качеству девятиэтажки просто ремонтируют, поскольку расселять их слишком дорого для инвестора. Поэтому далеко не все сносимые дома признаются непригодными для проживания, а покупка квартиры правомерна, даже если дом признан аварийным. Разумеется, приобретаемое жилье должно быть заблаговременно оформлено в собственность, поскольку, как уже сказано, после принятия решения о сносе приватизация невозможна.
«Однако надо помнить о том, что если дом признан аварийным и подлежащим сносу, то жилые помещения в нем, скорее всего, плохого качества и не отвечают установленным нормам», — говорит Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости». Впрочем, если продавец готов хорошо скинуть цену, то на это можно закрыть глаза. Ведь жить в квартире совсем не обязательно, ее можно просто сдать до момента сноса.
Раньше все было доступным — и жилье, и чиновники
Планируя обзавестись сносимым жильем, есть смысл изучить правила игры. Они существенно изменились со вступлением в силу в 2005 г. нового Жилищного кодекса РФ и последовавших изменений закона Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». До 2005 г. закон исходил из принципа равноценности предоставляемого жилья, однако при этом возникали многочисленные скандалы и судебные споры.
В начале 2000-х гг. благодаря туманности формулировок и отсутствию четких административных регламентов можно было довольно легко (за символическую взятку) существенно улучшить жилищные условия при переезде. Например, рассказывают, что когда авральными темпами сносились жилые дома при строительстве ТТК, то граждан пытались выселять из центра поближе к МКАД. Но достаточно было в нужный момент заплатить нужному чиновнику долларов пятьсот, и откуда ни возьмись в меню появлялись квартиры рядом со сносимым домом, да еще и с существенной добавкой площади и улучшенной планировкой. В те времена доступным было не только жилье, но и коррупция. Теперь все стало гораздо сложнее и дороже.
Новый кодекс — новые правила
Новый Жилищный кодекс 2005 г. перевел отношения власти и собственника в сферу денежных расчетов (теперь уже вполне легальных), закрепив принцип выплаты компенсации за изымаемое жилье. При этом собственнику могут предоставить и равнозначное жилье, но в этом случае сделка оформляется как договор мены. Однако, по словам Д. Погорельской, изменился подход к самому определению равнозначности: «В соответствии с законом Москвы от 31.05.2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» равнозначным признается помещение, площадь которого не меньше, чем в старой квартире, а количество комнат такое же, как в освобождаемом жилом помещении. Доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается (п. 4, ст. 6)».
В случае выкупа жилого помещения у собственника цена определяется по соглашению с ним или в судебном порядке на основании результатов независимой оценки. Причем, как отмечает Д. Погорельская, учитывается не только рыночная стоимость квартиры, но также все убытки, причиненные хозяину изъятием, например связанные с переездом, оформлением права собственности на другое жилье и др.
Если собственник выбрал именно денежную компенсацию (например, он хочет купить загородный дом или уехать в другой город), на этот случай имеется определенный регламент: «Возмещение предоставляется в безналичной форме и используется для приобретения жилого помещения либо в иных целях», — говорит А. Банников. Опасаться карающего меча социальной справедливости не стоит: если у вас даже десять квартир, компенсацию все равно выплатят и потратить ее можно на любые цели.
Не надо иллюзий
Эксперты в один голос советуют избавиться от иллюзий тем гражданам, которые надеются через покупку квартиры в ветхом доме значительно улучшить жилищные условия при расселении. «У владельца старой квартиры есть хорошая перспектива получения нового жилья большей площади, чем старое, и с лучшими характеристиками, так как стандарты строительства со времен 60–70-х гг. изменились к более просторному и комфортному жилью», — признает А. Банников. Но этот бесспорный факт, скорее всего, уже встроен в продажную цену, ведь продавец ветхой квартиры тоже понимает ее инвестиционные перспективы и блюдет свою выгоду. А если требования собственника по поводу характеристик нового жилья будут запредельными, то у чиновников есть действенный инструмент отстаивания интересов города — судебный иск о принудительном выкупе жилого помещения.
Гражданам, стремящимся максимально прогнуть ситуацию в свою пользу, стоит ограничивать свои требования и аппетиты рамками закона. По словам А. Банникова, и сегодня бывают ситуации, когда жители, ожидая сноса дома, стремятся зарегистрировать в свои квартиры побольше родственников, чтобы потом получить дополнительные метры. Но этот поезд уже ушел: Жилищный кодекс РФ основывается на том, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого помещения носит компенсационный характер. Требования о предоставлении квартиры в желаемом месте, доме, на этаже, по конкретному адресу, с определенным количеством комнат удовлетворению не подлежат. Осознав все эти нюансы, каждый вправе сам решить, стоит ли ему покупать ветхую квартиру по цене хорошего экономкласса, чтобы потом с трепетом ждать ее расселения, или же сразу приобрести за те же деньги в собственность нормальное жилье на бескрайних просторах московского рынка недвижимости.
