В последнее время на рынке недвижимости Московского региона наблюдается интересный тренд: покупатели предпочитают не самым удобным столичным однушкам полноценные двух- или трехкомнатные квартиры в области. Растущий спрос, в свою очередь, способствует увеличению доли проектов бизнес-класса, сегодня в Подмосковье около 25% таких жилых комплексов.
Новый тренд
По словам гендиректора компании «Миэль-Новостройки» Софьи Лебедевой, бизнес-класс в Подмосковье появился примерно три года назад. Сначала подобные проекты реализовывали в городе Химки. «Жилье бизнес-класса отличается качественными строительными материалами и отделкой, высоким уровнем инженерных систем, инфраструктурного наполнения и в первую очередь местонахождения. Реализовывать такой проект в не очень престижном районе не имеет смысла», — говорит эксперт. В результате, по ее словам, перед застройщиками в Подмосковье встал вопрос: что они могут предложить покупателям взамен престижного района. Девелоперы пошли следующим путем — начали создавать проекты с максимально продуманной концепцией и набором дополнительных опций, которые не всегда встречаются даже в московском бизнес-классе.
«Транспортная доступность — важнейший фактор. Но его может перевесить желание жить в монолитном доме с высокими потолками от 2,9 м, входными группами с хорошей отделкой, современным и качественным оформлением фасадов, свободными планировками, позволяющими моделировать дизайн квартиры на свой вкус, возможностью панорамного остекления и т.д.», — говорит С. Лебедева. Есть у таких комплексов и другие преимущества: собственники недвижимости смогут пользоваться частными детскими садами, кафе, ресторанами, салонами химчистки, подземными паркингами. Кроме того, дома бизнес-класса, как правило, возводят на стилобате, огороженном по периметру и оснащенном досуговой детской инфраструктурой, так что родители могут быть уверены в безопасности детей, гуляющих во дворе.
Смещение спроса из Москвы в область было сквозным трендом последних лет, отмечает директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян. По его словам, сейчас многие задумываются о переезде за МКАД, потому что в столице практически не осталось доступного жилья достойного уровня, в то время как в ближнем Подмосковье можно найти комплексы, ничуть не уступающие московским новостройкам по качеству и инфраструктуре. Например, среди покупателей квартир в ЖК «Да Винчи» доля тех, кто имеет столичную прописку, составила 31,4%.
География и бюджет
Девелоперы в последнее время активно расширяют географию своего присутствия благодаря улучшению транспортной доступности некоторых районов. «Если раньше новостройки бизнес-класса встречались только на престижном западе области, то сейчас такое жилье можно приобрести в городах, расположенных практически на всех направлениях», — утверждает директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова. В качестве примеров проектов бизнес-класса в Подмосковье она приводит ЖК «Красногорье de luxe» и «АРТ» в Красногорске, «Олимпийская Деревня Новогорск» и «Правый берег» в Химках, «Акварель» в Балашихе, «Ньютон» в Мытищах, «Да Винчи» в Одинцово и т.д.
По данным «Метриум Групп», средняя стоимость жилья бизнес-класса в Подмосковье в зоне до 30 км от МКАД составляет 90 тыс. руб./кв. м, однако цены сильно дифференцированы в зависимости от конкретного населенного пункта. Например, в Одинцово они равны 100–110 тыс. руб./кв. м, а в Мытищах — 80–85 тыс. руб./кв. м. По словам Ирины Доброхотовой, председателя Совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в области есть жилые комплексы, стоимость квартир в которых не уступает даже столичному бизнес-классу. В частности, это ЖК «Дом на набережной de luxe» в Щелково, где площади объектов начинаются от 110 кв. м, а цены — от 8,2 млн руб.
Но в целом сравнивать по стоимости недвижимость бизнес-класса в Москве и Подмосковье невозможно, считает В. Погосян. «Цена 1 кв. м в самом дорогом жилом комплексе такого уровня в области будет в разы ниже, чем в столице. Более-менее соизмеримыми с рассматриваемым сегментом в Подмосковье могут быть цены в ветхом фонде столицы или новостройках экономкласса на окраинах», — говорит эксперт. По его словам, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве составляет около 7,5 млн руб., а в Подмосковье за эту сумму можно приобрести просторную трешку.
Если сравнивать конкретные объекты, то в Химках за 6,2 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 42,8 кв. м в жилом комплексе бизнес-класса «Олимпийская Деревня Новогорск». За эти же деньги в московском микрорайоне Царицыно (комфорткласс), можно купить однушку 44,75 кв. м. Другой пример — ЖК «Правый Берег» в Химках, где продают двухкомнатную квартиру площадью 70,9 кв. м за 6,6 млн руб.; практически столько же стоит однушка 42,5 кв. м в панельном ЖК «Большое Кусково», расположенном в Новогиреево. В ЖК «Акварели» (Балашиха) в первой очереди строительства двухкомнатную квартиру площадью 61,1 кв. м продают за 5,5 млн руб., в ЖК «Загорье» в Москве за эти деньги можно купить однокомнатную квартиру 38 кв. м.
Вопрос перспективы
Особенностью сегмента недвижимости бизнес-класса в Подмосковье можно считать то, что на данном рынке практически отсутствуют инвесторы. «Такое жилье приобретают в первую очередь для жизни. Доля инвестиционных покупок составляет не более 20% от общего количества сделок по проектам», — объясняет С. Лебедева. По ее словам, чтобы перепродать квартиру, необходимо найти покупателя, который хочет жить именно в этом городе и готов купить недвижимость с наценкой, а это для продавца достаточно непросто. В итоге за время экспозиции такого объекта инфляция может съесть прибыль инвестора.
По мнению А. Соколовой, самое главное отличие подмосковного рынка жилья бизнес-класса от столичного заключается в соотношении спроса и предложения. «В Москве большинство новостроек по-прежнему принадлежит к данному сегменту — 49,5% (без учета апартаментов), тогда как в области таких жилых комплексов около 25%», — говорит эксперт.
В целом, по мнению С. Лебедевой, бизнес-класс за МКАД — это перспективное направление, однако застройщики должны предлагать покупателю дополнительные опции и максимально продуманную концепцию.
Как утверждает А. Соколова, в ближней зоне Подмосковья примерно 30–40% покупателей — москвичи, из них 10–15% изначально планировали приобрести квартиру в столице, но в итоге сделали выбор в пользу качественного предложения в области. Прежде всего их привлекает более доступный по сравнению с Москвой уровень цен, а также благоприятная экологическая обстановка. Кроме того, многие города по уровню развития инфраструктуры уже давно практически не уступают некоторым столичным районам.
