Ярославское шоссе: в поисках золотой середины

Теоретически Ярославское шоссе прекрасно подходит для строительства коттеджных поселков. Этому благоприятствуют и экология, и окружение, и много других факторов. А что на практике? Каков потенциал этого направления и что предлагает загородный рынок покупателям?
 

Знакомьтесь: Ярославское шоссе
 

Ярославское шоссе является продолжением проспекта Мира, начинаясь от Северянинского путепровода и заканчиваясь как московская улица четырехуровневой развязкой, выходящей на МКАД. Далее магистраль тянется уже как федеральная трасса М8 «Холмогоры». Это, пожалуй, одна из самых древних дорог России, ведущая из Москвы в Переславль-Залесский и далее в Ярославль. Сформировалась она еще в XII в.
 

Экология — раз, наукоград — два
 

Ярославское шоссе среди всех направлений загородного рынка в некотором роде уникально: вроде бы у него гораздо меньше минусов, чем у других недооцененных направлений, но по сравнению с лидерами его потенциал все еще мало задействован. Главная причина довольно банальная — это плохая транспортная доступность. «Такая ситуация пугает возможных покупателей и обуславливает средние показатели спроса. Основная нагрузка по перевозке пассажиров сейчас ложится на железнодорожный транспорт», — отмечает Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент». При этом эксперт подчеркивает, что в целом недвижимость здесь высоко ценится и потенциал данного направления достаточно высок благодаря уникальным природным условиям и развитой инфраструктуре.
 

Окрестности на этом направлении действительно живописные: здесь расположены крупные лесные массивы, например национальный парк «Лосиный Остров», а также известный Гремячий водопад, Плещеево озеро и др. Экология в этих краях считается благоприятной. Кроме того, на Ярославском направлении еще имеется и много объектов исторического наследия. Здесь находятся музей-усадьба «Мураново» имени Ф. И. Тютчева (памятник архитектуры конца XIX — начала XX в.), Государственный историко-художественный и литературный музей-заповедник «Абрамцево», усадебно-парковый комплекс «Ахтырка», Троице-Сергиева лавра.
 

Вместе с тем это направление, по словам Игоря Богданова, коммерческого директора УК ТМ «Своя земля», не славится популярными знаковыми объектами, которые подняли бы его статус. «Например, спрос на объекты недвижимости на Дмитровском шоссе активизировался после того, как в нашей стране стало престижно кататься на горных лыжах», — говорит эксперт. При этом он подтверждает, что Ярославское направление особенно подходит для людей, которые ценят хорошую экологию.
 

Из Москвы трасса идет мимо крупных подмосковных городов — это Мытищи, Королев, Пушкин и Сергиев Посад. Все они отличаются развитой инфраструктурой и благополучным социальным окружением. И это обстоятельство добавляет плюсов данному направлению. «Считается, что проживание в наукоградах имеет преимущества: особый статус, развитый рынок рабочих мест, более однородная социальная среда, — говорит Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
 

Костяк комфорта
 

Наибольшим спросом у покупателей на Ярославском направлении пользуются объекты недвижимости, расположенные в 30-километровой зоне от МКАД. Хотя дальние дачи тоже популярны опять же благодаря хорошей экологии и живописности мест. На рынке недвижимости можно приобрести практически все, начиная с участка без подряда и заканчивая коттеджем. «Если говорить о ближнем Подмосковье (15 км от МКАД), то здесь самый недорогой участок в организованном коттеджном поселке можно купить за 1–1,3 млн руб. В 100 км от Москвы можно найти участок за 100 тыс. руб. Минимальная стоимость таунхаусов в ближнем Подмосковье составляет 3,5–4 млн руб. К примеру, в мультиформатном проекте «Лосиный Остров» площадь такого таунхауса 80–90 кв. м. Самый дорогой таунхаус выставлен на продажу в Королеве. Он находится в черте города и его стоимость составляет 25 млн руб. Это объект площадью 240 кв. м», — приводит примеры А. Муравьев.
 

Покупка дачи или дома на Ярославском направлении, по мнению М. Денискиной, очень привлекательна в плане соотношения «цена — качество». Здесь практически нет элитных поселков, зато имеются хорошие средние предложения, обеспеченные развитой инфраструктурой соседних подмосковных городов. Наибольшее количество сделок, по словам эксперта, совершается в сегменте комфорткласса, востребованы участки без подряда площадью 7–10 соток. Предложение домов на вторичном рынке достаточно широкое — в основном это комфорт- и бизнес-класс. «Так, на удалении 37 км от столицы предлагается дом 2010 года постройки в охраняемом коттеджном поселке за 18 млн руб. В экономклассе цены объектов на таком же удалении начинаются от 1,5 млн руб. Наиболее дорогие объекты продаются на расстоянии до 10 км от МКАД в охраняемых поселках с соответствующей инфраструктурой. Например, дом с отделкой на 20 сотках в 6 км от МКАД стоит 105 млн руб.», — говорит эксперт.
 

Что касается первичного рынка недвижимости, то он в большей степени представлен участками без подряда и жильем комфорткласса. «Рынок участков без подряда в целом в Подмосковье развивается активно, спрос держится на стабильном уровне, и Ярославское направление не является исключением. Объем предложения девелоперов ежегодно удваивается начиная с 2011 г. Ассортимент и стоимость участков самые разные — от суперэконом (без коммуникаций) за 10–70 тыс. руб./сотка (в клубных поселках)», — отмечает И. Богданов.
 

Наименьшее количество предложений нового строительства расположено в зоне до 15 км от МКАД. Например, Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», называет среди таких только один объект — это поселок Тарасовка, где на продажу выставлены коттеджи и таунхаусы. Но если покупатель менее принципиален и согласен приобрести недвижимость чуть далее 15 км от МКАД, то выбор у него будет гораздо шире.
 

Зеленый свет усадьбам
 

Зеленый свет развитию рынка недвижимости эксперты обещают после завершения реконструкции Ярославского шоссе. К 2015 г. дорожно-строительные работы должны закончиться, и пропускная способность трассы увеличится. Если все это произойдет, то, как полагает М. Денискина, можно ожидать рост интереса к этому направлению со стороны девелоперов рынка загородной недвижимости в сегментах бизнес-класса, а также в новом сегменте — усадеб и резиденций.
 

О том, что в среднесрочной перспективе мы будем наблюдать увеличение объемов предложения по данному направлению, говорит и И. Менжунов, объясняя это тем, что здесь расположено достаточное количество свободных участков, которые сейчас как раз находятся на этапе разработки концепции. «Теоретически Ярославское шоссе прекрасно подходит для строительства коттеджных поселков, поскольку данное направление отличается благоприятной экологической обстановкой и развитой инфраструктурой. Однако потенциал его будет раскрыт только после окончания реконструкции шоссе», — еще раз подчеркивает эксперт.
 

Между тем А. Муравьев уже отмечает позитивные изменения: «Сейчас появляется все больше запросов о поиске дома вдоль Ярославского шоссе под постоянное место жительства, что говорит о том, что направление считается удобным для комфортного проживания. Раньше люди неохотно покупали загородку из-за проблем с транспортной доступностью, но с улучшением дорожной обстановки появились радужные перспективы для застройки и инвестиций». На данный момент открыты новые развязки, шоссе до Королева расширено с двух до четырех полос. Проспект Мира, который переходит в Ярославское шоссе, также становится более удобным для передвижения (появились новые эстакады и большие развязки).

 

Источник: «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость»