— За последние 10 лет стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Москвы увеличилась на 77% (в абсолютном выражении на 130 тыс. рублей). Основная индексация пришлась на 2020–2021 годы.
— В 2012-м цены в самом дешевом районе Москвы были в 3,8 раза ниже, чем в самом дорогом. В 2022 году разрыв сократился: теперь разница — в 3,2 раза.
— За 10 лет сильнее подорожали более доступные районы и локации, в которых улучшилась транспортная доступность. Наименьшие темпы роста цен — в престижных локациях центра и юго-запада столицы, которые уже в 2012 году были самыми дорогими.
— За 10 лет на вторичном рынке Москвы изменилась зависимость цен от характеристик домов. За счет опережающего роста цен в хрущевках разрыв в стоимости между разными типами застройки снизился.
Средние цены рассчитывались без учета элитной недвижимости.
Десятилетие роста: столичные квартиры подорожали на 77%
В 2012-м рынок недвижимости восстановился после кризиса 2008–2009 годов. «Квадрат» на вторичном рынке Москвы стоил тогда около 170 тыс. рублей. В последующие годы цена увеличивались, к весне 2015-го она составила 189,1 тыс. рублей. На кризис 2014–2015 годов рынок недвижимости отреагировал так же, как и в предыдущие годы: снижением цен, сокращением спроса, уменьшением темпов строительства.
С 2017 года цены вновь начали увеличиваться, и эта тенденция сохраняется до сих пор. В 2019-м застройщиков обязали работать по эскроу-счетам — в результате исчезла необходимость занижать стоимость жилья на этапе котлована. Средние цены на первичном рынке столицы начали увеличиваться быстрее, чем в предыдущие годы. «Вторичка» дорожает вслед за «первичкой», поэтому и в сегменте готового жилья индексация цен усилилась.
За последние два года на рынке недвижимости были зафиксированы рекордно высокие темпы роста цен. В 2020 году была запущена льготная ипотека на покупку квартиры на первичном рынке. Это привело к ажиотажному спросу и последующему росту цен сначала в сегменте новостроек, а затем и на вторичном рынке. За 2020 год цены на готовое жилье в столице выросли на 21%.
В 2021 году рост продолжился — еще +15%. Весной 2022-го средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке столицы достигла почти 300 тыс. рублей. В результате за 10 лет стоимость жилья на вторичном рынке Москвы увеличилась более чем в полтора раза (на 77%, или на 130 тыс. рублей).
Динамика стоимости 1 кв. м на вторичном рынке Москвы
По данным Циан.Аналитики
Неоднородность цен уменьшилась
В 2012 году разброс цен между самым дешевым и самым дорогим районом Москвы составлял 219 тыс. рублей: средняя цена в поселении Щаповское Новой Москвы (76,5 тыс. рублей) была в 3,8 раза меньше, чем в районе Арбат (295,5 тыс. рублей).
Хотите избежать неприятных сюрпризов? Проверьте недвижимость перед покупкой с сервисом юридической проверки на Циан
В 2022 году средние цены в самой дешевой локации — поселении Кленовское Новой Москвы — равны 141 тыс. рублей за 1 кв. м, средние цены в районе Якиманка без учета элитной недвижимости — 452,8 тыс. рублей за 1 кв. м. Жилье в Кленовском на 311,8 тыс. рублей, или в 3,2 раза, дешевле, чем в Якиманке.
То есть разброс цен между районами столицы уменьшился (разница в 3,2 против 3,9 раза). Связано это с тем, что за последние 10 лет более быстрыми темпами увеличивались цены в более доступных локациях. В дорогих районах рост цен был сдержаннее за счет эффекта высокой базы.
Сравнение средней цены 1 кв. м в самом дорогом и самом дешевом районе Москвы в 2012 и 2022 годах
По данным Циан.Аналитики
В 2012 году по цене явно выделялось юго-западное направление столицы: районы Гагаринский, Раменки, Ломоносовский, Дорогомилово, Черемушки, Проспект Вернадского, Тропарево-Никулино входили в топ-20 самых дорогих локаций Москвы, уступая лишь районам ЦАО.
Сейчас эти районы также одни из самых дорогих в столице, но в топ-20 входят уже не все (Черемушки и Тропарево-Никулино занимают 34-е и 40-е места соответственно).
Распределение цен в старых границах Москвы стало более равномерным по направлениям, к дорогим локациям на юго-западе добавились локации на западе и на севере города (районы Беговой, Аэропорт, Филевский Парк вошли в двадцатку самых дорогих).
Если в 2012-м престижный запад города был на 20–25% дороже индустриального востока, то сейчас — на 10–15%.
Отношение цены 1 кв. м в районах Москвы в 2012 и 2022 годах к средней по столице
*серым цветом выделены районы, по которым нет достаточной выборки на конкретный год
По данным Циан.Аналитики
Рейтинг районов Москвы по росту средних цен на «вторичку»
Циан составил рейтинг районов Москвы по росту средних цен 1 кв. м на вторичном рынке. Общая закономерность: в более дорогих центральных локациях цены выросли меньше за счет эффекта высокой базы, жилье в более доступных востребованных локациях подорожало сильнее.
В лидерах роста цен — районы Новой Москвы. С момента присоединения этих территорий к столице в них кардинально изменились в лучшую сторону транспортная доступность и обеспеченность инфраструктурой. Многие локации рядом с метро не уступают по качеству жизни территориям в старых границах Москвы. В связи с этим рост средних цен здесь оказался наиболее выраженным.
Помимо этих локаций в таблицу районов с максимальным увеличением цен было включено и 10 территорий в старых границах Москвы.
В некоторых районах на ценах сказалось открытие станций МЦК или новых станций метро, развитие дорожно-транспортной сети: в ценообразовании на рынке жилья в Москве фактор транспортной доступности традиционно играет одну из ключевых ролей.
Например, в Южнопортовом районе, где цены увеличились в 2,3 раза, была открыта станция МЦК «Дубровка», в Коптево — станция МЦК «Коптево», в районе Соколиная Гора — сразу три станции МЦК и станция метро «Электрозаводская» Некрасовской линии, в Марфино — станция МЦК «Владыкино» и станция метро «Окружная» Люблинско-Дмитровской линии. За счет значительного роста цен в половине районов из топ-10 с наиболее выраженной динамикой «квадрат» в 2022 году стоит дороже, чем в среднем по Москве.
В топ-10 районов в старых границах Москвы с максимальным ростом цен входит и Беговой район, уровень цен в котором значительно выше, чем в других: в 2022 году стоимость «квадрата» составляет 387,5 тыс. рублей — это один из самых высоких показателей в Москве, не считая районы ЦАО. Рост цен поддерживается за счет повышенного спроса: район граничит с ЦАО, его жители пользуются всей инфраструктурой центра Москвы, при этом цены здесь ниже, чем в центральных районах. Кроме того, отсюда можно быстро добраться до «Москва-Сити» и других офисных центров.
Среди районов с наименьшими темпами роста цен — престижные локации ЦАО, ЗАО и ЮЗАО, которые в 2012-м и так входили в число самых дорогих.
Районы Москвы с наибольшим и наименьшим ростом средней цены 1 кв. м на вторичном рынке
*серым цветом выделены территории Новой Москвы
По данным Циан.Аналитики
Динамика средней цены 1 кв. м в районах Москвы за 10 лет (с 2012 по 2022 год)
По данным Циан.Аналитики
Чем дальше от центра — тем дешевле
Распределение цен между зонами в пределах города в 2022 году практически не изменилось относительно 2012-го и соответствует принципу «чем дальше от центра — тем дешевле». По сравнению с 2012-м на 12 п. п. снизился разрыв между средними ценами в ЖК внутри Садового кольца и в зоне между Садовым кольцом и ТТК.
Немного сократился разрыв и между следующими двумя зонами. Это связано с тем, что за 10 лет «квадрат» значительнее всего подорожал в локациях между Садовым кольцом и МКАД. Внутри Садового кольца и за МКАД цены выросли меньше. В первом случае причина в высокой базе (здесь и так слишком дорогое жилье), во втором случае — в меньшей популярности территорий, чем в пределах МКАД. Территории Новой Москвы (ближнего пояса) прибавили в стоимости сильнее всего.
Динамика цены 1 кв. м по зонам Москвы
По данным Циан.Аналитики
Сильнее всего подорожали хрущевки
На цену влияет не только район города, но и характеристики дома (тип стен, год) и квартиры (этаж, планировка, площадь), окружающая инфраструктура и застройка.
И в 2012-м, и в 2022 году самая высокая стоимость квадратного метра фиксируется в домах дореволюционного периода. Причина такой высокой стоимости — в их расположении в центре города. В дореволюционных домах, как правило, изначально были деревянные перекрытия, но в 1970–80-е годы часть из них была реконструирована, в них полностью заменили перекрытия и сети. Поэтому сейчас в таких домах жить вполне комфортно, к тому же в них самая большая средняя площадь квартир (около 80 кв. м — это примерно на 10% больше, чем по всей жилой застройке).
За 10 лет наиболее сильно подорожали квартиры в хрущевских пятиэтажках. На их стоимость с 2017 года значительно влияет программа реновации.
С начала действия программы выбор квартир в домах под снос существенно сократился, а цены в них увеличились. В 2016-м, за год до того, как стало известно о реновации, в продаже было доступно примерно 4 тыс. лотов. Год назад этот показатель снизился до ~1 тыс.
Собственники завышают цены на такие лоты, ведь при сносе дома взамен будут предоставлены квартиры в новостройках, характеристики которых значительно лучше панельных пятиэтажек. За счет более просторных санузлов и кухонь новые квартиры превышают по площади жилые помещения в хрущевках в среднем на 10%, а цена «квадрата» в новостройке выше на 15–20%.
В 2012-м по стоимости выделялись и новые дома тех лет — кирпичные и монолитные здания, построенные в 1990-е и 2000-е годы. И теперь квартиры в этих домах стоят дорого.
«Монолит» дороже «панели»
В одном и том же районе панельный дом всегда дешевле, чем монолитный или кирпичный: такое соотношение наблюдалось в 2012-м, оно же сохраняется и в 2022-м. За десятилетие панельные и блочные дома и советского, и постсоветского периода выросли в цене больше, чем кирпичные и монолитные, но все равно не опередили их по стоимости. Причина в эффекте низкой базы: еще в 2012-м это были одни из самых дешевых типов домов.
Сейчас самый дорогой «квадрат» (в дореволюционных домах) стоит на 42% больше, чем самый дешевый (в постсоветских панельных и блочных). Десятилетие назад ценовой разрыв был выше — он составлял 69% (такая разница была между дореволюционными и хрущевками). Таким образом, ценовая неоднородность за 10 лет сократилась не только в территориальном разрезе, но и по типу застройки (главным образом за счет высоких темпов роста цен в хрущевках).
Динамика цены 1 кв. м в домах разного типа застройки
По данным Циан.Аналитики
За 10 лет на вторичном рынке Москвы произошли изменения в территориальной дифференциации цен и их зависимости от типа застройки. За счет опережающего роста цен в более дешевых районах в столице сократилась ценовая неоднородность — жилье в самом дешевом районе Москвы теперь стоит в среднем в 3,2 раза меньше, чем в самом дорогом (в 2012-м — в 3,9 раза), комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.
По его словам, смягчились различия в стоимости жилья между западными и восточными районами города. Кроме того, сократилась ценовая неоднородность между разными типами застройки (дореволюционной, пятиэтажной хрущевской, постсоветской панельной и кирпичной и т. д.). «Расценивать это как положительный тренд нельзя: неоднородность сократилась за счет того, что в течение последних 10 лет опережающими темпами дорожали самые доступные в 2012 году объекты. В настоящее время они такими уже не являются», — подчеркивает эксперт.
