Эксперты рынка недвижимости единодушны: в условиях некоторого снижения покупательской активности нужны новые импульсы для стимулирования. Аренда как один из наиболее популярных в мире способов обеспечения жильем остается в России пока в тени и практически полностью является зоной частного найма.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
На трибуне — Валерий Горюнов
По мнению Г. Хованской, активное развитие цивилизованной аренды выгодно абсолютно всем. В частности, потенциальным нанимателям жилья, оставшимся вне правового поля, рассчитанного на тех, кто относится к категории малоимущих и вправе ждать существенной помощи государства. Выгодно это и муниципалитетам: бюджетная поддержка при развитии некоммерческого найма понадобится, но существенно меньше, чем в других случаях. Кроме того, арендное жилье при наличии у него собственника не становится коммунальной обузой для местных властей. Некоммерческий наем адресован гражданам, вполне способным оплачивать коммунальные услуги. И, конечно, при определенных условиях подобные проекты могут быть выгодны застройщикам, если на эти цели выделять земельные участки бесплатно и предложить грамотную систему налоговых преференций.
Как отметила А. Лупашко, при дефиците жилья и спаде активности покупателей требуется развивать новые сегменты — аренды, кооперативного строительства, модернизации жилья, его реконструкции. Сейчас государством увеличены бюджетные отчисления, направляемые определенным группам населения — переселенцам из районов Крайнего Севера, сотрудникам правоохранительных органов, молодым семьям, бюджетникам. Это предусмотрено госпрограммами «Доступное и комфортное жилье гражданам России», «Жилище». Но массы людей остаются вне возможности получить помощь и купить жилье самостоятельно, даже воспользовавшись ипотекой.
Доктор экономических наук, один из авторов правовых актов сферы строительства и жилищных отношений Н. Косарева рассказала о том, каким может быть законодательство на эту тему. Но перед этим она вкратце обрисовала картину, как ситуация выглядит сейчас. Жилье собственников составляет 72% жилого фонда. Аренда находится в руках частника, и всего 5% арендодателей выплачивают налоги государству. Цивилизованными отношения между владельцами и нанимателями, конечно, назвать сложно. При этом ежегодные доходы этого рынка только в Москве оцениваются суммой в 27 млрд руб. На этом фоне процветают суррогатные формы аренды — апартаменты, лофты, гостиницы длительного пребывания, которые не защищают жилищные права граждан.
Первое чтение закон на эту тему уже прошел, предстоит второе. Есть надежда, что процесс пошел, потому что задача была поставлена майским Указом президента РФ в 2012 г. В нем обозначены и количественные рубежи: в 2015 г. примерно 7,4% жилого фонда должно быть сформировано в качестве арендного, в 2020 г. — 10%. Законодатели в новом документе должны сформулировать правовые условия управления арендным жильем. Пока же сложностей с этим достаточно, если учесть, что управление объектом, владельцами которого является множество собственников, довольно проблематично.
По данным Н. Косаревой, процент общего количества граждан, способных самостоятельно приобрести жилье на свободном рынке, сейчас составляет не более 25% населения. Изменение законодательства и развитие аренды может улучшить ситуацию. По оценкам Института, жилье по договору коммерческого найма может стать доступным 30–36% населения. Некоммерческий наем (без государственной поддержки) позволит приобрести квартиры 45% жителей страны. С государственной поддержкой это станет по силам 66% граждан РФ. Получается довольно стройная картина: оставшиеся 34% — это те самые малоимущие граждане, для которых государство выделяет социальное жилье.
Формирование законодательства пойдет по трем направлениям: создание фонда коммерческого найма (доходных домов), фонда некоммерческого найма, и по пути реформирования правоотношений в сфере привычной для всех частной аренды за счет налоговых и административных нововведений, причем не обязательно ужесточения. Как известно, при покупке жилья применяется инструмент налогового вычета, в арендной сфере ничего подобного не существует, но подобные механизмы здесь могут появиться. Предполагается, что аренда сроком более одного года будет проходить регистрацию в соответствующих органах.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
По всей видимости, к развитию этого направления привлекут АИЖК, Фонд РЖС. И в первую очередь будет развиваться тот сектор аренды, который интересен среднему по своим доходам нанимателю и не требует больших бюджетных отчислений. Застройщикам, реализующим проекты некоммерческого найма, логично было бы предоставить налоговые льготы, бесплатно передавать земельные участки для достижения хотя бы невысокой рентабельности подобных проектов.
В принципе, чтобы сформировать новый жилой фонд, необходимо создать множество новых правовых актов и скорректировать уже существующие. Должен быть разработан новый вид договора, касающийся предоставления муниципалитетом подобных услуг. Появляется и новая терминология — специальное назначение. Это касается жилья, которое будет строиться и сдаваться с господдержкой. Однако уже понятно, что дом может быть лишен такого статуса, если господдержка была оказана, а квадратные метры сдавались по рыночной цене. В этом случае бюджетные средства арендодателю придется вернуть в бюджет. В законодательстве, подчеркнула Н. Косарева, необходимо прописать не только условия предоставления земельных участков, но и виды аукционов — в том числе на ставки найма для построенных домов.
Валерий Горюнов перевел разговор в более практическое русло, так как ГУП «Центр арендного жилья» реализует подобные программы достаточно давно, с 2007 г., работая вне федерального правового поля. ГУПом была подготовлена концепция развития сети бездотационных домов. Некоммерческий наем, о котором В. Горюнов рассказал более подробно, формировался как сектор недоходных домов для эксплуатации без дотации со стороны государства, но самоокупаемых. В программе было заложено строительство 200 таких объектов, но в результате кризиса и смены команды прежней администрации города было построено лишь 13 общей площадью 300 тыс. кв. м. Количество квартир в них составляет 5 тыс. Валерий Горюнов особо подчеркнул: речь идет о рыночных проектах, по своим экономическим показателям вполне соответствующим европейским представлениям о доходности.
В числе 13 домов оказались разные объекты — построенные за счет городского бюджета, переданные из старого фонда, реконструированные, а также приобретенные специально. Для потребителя стоимость аренды в них составляет нечто среднее между той, что существует в домах социального найма и ценой аренды свободного рынка. Сегодня за однокомнатную квартиру арендатор платит 5–6 тыс. руб., за 2-комнатную — 7 тыс. руб., за трешку — 12–15 тыс. руб. Спрос на такое предложение огромен, резюмировал руководитель «Центра арендного жилья».
Схема получилась достаточно жизнеспособной, хотя некоторые подводные камни обойти не удалось. Так, например, семь домов, принадлежащих ГУП, находятся на территории Москвы, шесть — в Подмосковье. Если город освободил собственника (юридическое лицо) от уплаты налогов, то Московская область не принимает такого решения. Налоговые отчисления ГУП в бюджет области таковы — 2,2%, и суммы эти немалые — 180 млн руб. ежегодно. Чтобы подтянуть экономику проекта, принято решение один дом сдать в аренду на рыночных условиях.
По мнению руководителя «Центра арендного жилья» следовало бы развивать не только ипотеку, аренду, но и другие формы обеспечения населения жильем. Например, рассрочку, а также предоставление служебного жилья, что было довольно популярным ранее.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
