Как выглядит схема
Пожилая женщина срочно выставляет квартиру на продажу, предлагая её на 10–15% ниже рыночной стоимости. Риелтор не видит подвоха: бабушка говорит, что переезжает к внучке. Счастливые покупатели — нередко семьи с маленькими детьми, маткапиталом и оформленной ипотекой — радуются выгодной сделке.
А после оплаты и госрегистрации перехода права собственности выясняется: бабушка была под влиянием мошенников. Именно они убедили её продать жильё, а все деньги после сделки она отдала им. Бабушка идёт в суд и выигрывает его. Квартиру возвращают ей — покупатели остаются и без жилья, и без денег, а подчас — ещё и с ипотечным кредитом. Конечно, формально бабушка остаётся им должна. Но денег у неё нет: она перевела их мошенникам.
Одной из самых ярких историй с продажей квартиры по указке мошенников стала история певицы Ларисы Долиной. Обманным путём мошенники заставили её продать квартиру и перевести деньги им. Суд встал на сторону звезды: квартира вернулась ей, а покупатели оказались и без жилья, и без денег. Разбирательство ещё продолжается. Но истории, когда добросовестные покупатели остаются у разбитого корыта, теперь ассоциируются с именем известной певицы.
Откуда взялась такая схема
Подобная мошенническая схема — лишь часть схем под общим названием «меня ввели в заблуждение по телефону». Телефонные мошенничества набирают обороты. Это уже не устаревшие «мама, я попал в аварию, дай денег». Пожилые жертвы мошенников отдают все накопления, берут кредиты, продают машины и квартиры и даже соглашаются на противоправные действия вроде поджогов, чтобы вернуть потерянное.
Собственнику квартиры звонят «из ФСБ». Мошенники в облике «сотрудника ФСБ» и «сотрудника полиции» показывают доверенность жертве: оказывается, кто-то хочет продать квартиру от её имени. Другой популярный повод — документы о том, что собственник «финансирует ВСУ». Собственник пугается: он понимает, что может лишиться жилья или попасть в тюрьму.
Чтобы этого избежать, «сотрудники органов» предлагают выставить квартиру на продажу и обещают: это будет фиктивная сделка. Они предоставляют документы на квартиру и свои удостоверения: всё как надо, с печатями. Разговор может даже идти по видеосвязи: актёры действуют очень убедительно.
После продажи квартиры выясняется, что сделка была настоящей, а счёт, на который продавец перевёл деньги, — это счёт мошенников.
Хотя у «обманутых» продавцов появилось народное прозвище «бабушки 007», продавцами нередко выступают и дедушки. На удочку мошенников попадают не только пожилые собственники жилья, но и люди других возрастов: продавцам в одной из нашумевших в СМИ истории всего по 46 лет, и они не одиноки — это супружеская пара. От мошенников не застрахован никто, но собственникам в возрасте сложнее справиться с психологическим давлением.
«Обманутый» продавец прекрасно понимает, что обманывает покупателя. Вместе с мошенниками он придумывает историю, почему именно продаёт квартиру и куда планирует переехать. При этом он может не осознавать всей серьёзности ситуации.
Действительно ли суды часто возвращают квартиры продавцам
Судя по активности темы мошенников в СМИ, Россию накрыл бум возвратов квартир от добросовестных покупателей к обманутым продавцам. Но это не так: Росреестр не подтверждает резкий рост таких дел. Например, по данным Управления Росреестра по Москве, за последние 3 года было зафиксировано 130 подобных дел, при этом речь идёт не только о телефонных, но и о других мошенниках.
По данным Гильдии российских риелторов (РГР), количество судебных споров, в которых бывшие владельцы после сделки пытаются вернуть себе недвижимость, выросло за год на 15–20%. Член правового комитета РГР Николай Зырянов отмечает, что, по статистике Верховного суда за 2024 год и первую половину 2025-го, а также по данным МВД, нет резкого роста дел об оспаривании права собственности и преступлений, связанных с мошенничеством на рынке недвижимости.
Не подтверждается и тезис о том, что суды всегда встают на сторону продавца, особенно пожилого. Суды выносят решения как в пользу продавцов, так и в пользу покупателей.
Иски об оспаривании уже зарегистрированных прав собственности на жильё в 2024 и 2025 годах Верховный суд удовлетворял примерно в 68% случаев — это около 2/3 общего количества. То есть один из трёх исков бывшего владельца суд не удовлетворял, и квартира оставалась в собственности покупателя — такие данные приводит Николай Зырянов.
Но после громких дел нечистые на руку пожилые люди и их родственники пытаются повторить «эффект Долиной» и заработать. Они продают квартиру, а после говорят, что их обманули. Деньги они при этом снимают со счёта и прячут, утверждая, что отдали их мошенникам. И хотя на самом деле никакого обмана не было, иногда им удаётся склонить суд на свою сторону и вернуть квартиру.
Что предлагают законодатели, чтобы защитить добросовестных покупателей
Юристы утверждают: в российском законодательстве есть всё, чтобы защитить покупателей жилья. Самое очевидное — принцип двусторонней реституции, когда ситуация откатывается к исходным данным: продавец получает обратно квартиру, возвращая покупателю всю сумму.
Только так и никак иначе может происходить признание сделки недействительной. Но приставы выполняют судебное решение, а в нём не всегда говорится о возврате денег, к тому же продавец может объявить себя банкротом.
Статья 178 Гражданского кодекса РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения»;
Статья 167 Гражданского кодекса РФ «Общие положения о последствиях недействительности сделки».
Именно поэтому возникла идея создать специальный закон, который сделает мошеннические схемы нерабочими.
Период охлаждения
В Госдуме планируют внести законопроект, который будет вводить период охлаждения — срок, в течение которого сделка будет заморожена, а продавец сможет обдумать свои действия. Такой срок будет составлять от 48 часов до 7 дней.
Справка о том, что продавцу есть где жить
Если собственник продаёт единственное жильё, он должен предоставить справку о том, что ему есть где жить.
Единый стандарт психиатрического освидетельствования
Предлагается ввести единый и понятный стандарт освидетельствования продавца психиатром, который будут признавать все суды.
Единый стандарт страхования титула
Сейчас страховые компании, страхующие титул, признают мошеннические действия форс-мажором и платить отказываются. Этого быть не должно, считают законодатели.
Безопасная сделка
Такую норму планируют ввести при сделках с пенсионерами. Деньги покупателя будут замораживать на счёте на 30 дней, пока профильные службы будут проверять пенсионера и разъяснять ему, к чему могут привести его действия.
Нерасторжимость нотариальной сделки
Есть даже предложение сделать нотариально удостоверенные сделки нерасторжимыми.
Почему не помогают обычные способы обезопасить сделку
Но пока никакого специального закона нет. А добросовестных покупателей, которые оформляют ипотеку и тратят на покупку свои накопления, материнский капитал и деньги с продажи другой недвижимости, не защищают в случае телефонного мошенничества никакие стандартные средства.
Не помогает ни нотариус — суд расторгает нотариально заверенные сделки, ни справка из психоневрологического диспансера — продавец может быть здоров и попасться на уловку мошенников, ни подтверждение, что у продавца есть другая квартира — даже при наличии другого жилья квартиру могут вернуть продавцу.
Чек-лист: как безопасно купить квартиру на вторичке
Новые мошеннические схемы требуют новых способов борьбы с ними. Пока законодатели думают, как решить проблему, приходится использовать те инструменты, что есть. Напомним основные способы обезопасить свою сделку.
1. Целевое использование денег и встречная покупка
Мошенникам не нужна квартира — им нужны деньги. Поэтому лучше проводить расчёт через специальные банковские счета с последующим переводом средств на покупку другого жилья для продавца. Если у продавца есть встречная покупка, риски значительно снижаются.
2. Адекватная стоимость квартиры
Сделки, в которых стоимость недвижимости заметно ниже рыночной, часто вызывают вопросы у судов. Такая цена должна насторожить и покупателя.
3. Только безналичный расчёт
Безналичные платежи не только удобны, но и безопасны. Они оставляют чёткий финансовый след, который пригодится в случае спора. Также банки внедряют системы защиты от мошеннических операций.
Используйте аккредитив — счёт, который раскрывается при определённых условиях. В условиях прописывайте, что деньги поступают на счёт продавца только после того, как будет зарегистрирован переход права собственности, а продавец освободит квартиру, передаст ключи покупателю и выпишется из жилья.
4. Предварительный договор и предоплата
Обязательно подписывайте предварительный договор и вносите предоплату. Подписанный предварительный договор — подтверждение, что продавец собирался продать квартиру. Между подписанием предварительного и основного договоров должно пройти не меньше двух недель.
5. Юридическая проверка
Перед сделкой важно провести полный анализ как объекта недвижимости, так и продавца. Запросите у продавца сведения из Бюро кредитных историй, чтобы убедиться, что на его имя в последнее время не были оформлены кредиты.
6. Окружение продавца
Общайтесь с окружением продавца. Продажа квартиры — это серьёзное событие, о котором обычно знают близкие люди: родственники, соседи или коллеги. Если окружение продавца не в курсе его планов, стоит насторожиться.
7. Не спешите
Мошенники часто торопят с завершением сделки. Если же квартира находится на рынке 2 месяца и дольше, это, как правило, свидетельствует о её реальной продаже и снижает риски.
8. Справка из психоневрологического диспансера
Хотя справка из психоневрологического диспансера не уберегает от схемы со здоровыми «бабушками 007», она может обезопасить вас от сделки с человеком, имеющим диагноз. Это базовый уровень защиты: в случае спора первым делом адвокат поинтересуется, запрашивал ли покупатель такую справку у продавца.
Требуйте не простую, а справку с медицинским освидетельствованием, полученную в психоневрологическом диспансере вашего города.
9. Продавцу есть где жить
Вы должны своими глазами увидеть документы, подтверждающие, что продавцу квартиры есть где жить после сделки. Это должен быть правоустанавливающий документ или выписка из ЕГРН.
10. Заверьте сделку у нотариуса
Хотя сегодня нотариально удостоверенные сделки оспариваются, нотариусы остаются важным звеном, позволяющим показать суду, что покупатель действовал максимально осторожно и добросовестно. Попросите нотариуса провести беседу с продавцом, задать ему вопросы о необходимости продавать квартиру.
Циан.Журнал будет дополнять и обновлять статью, если на рынке появятся новые надёжные способы обезопасить сделку купли-продажи от мошенничества.
Фото: JOURNEY STUDIO7, simona pilolla 2, TsibaevAlex, Yta23 / Shutterstock / Fotodom
