Что такое эксплуатируемая кровля
Эксплуатируемая кровля — это плоская крыша жилого или коммерческого здания, которую можно использовать в разных целях. Одно из основных её предназначений — пространство для отдыха и досуга. Эксплуатируемую кровлю отличают от обычной дополнительные защитные слои и повышенная прочность.
На крышах жилых домов устраивают террасы и зелёные патио, лаунж-зоны, игровые площадки, ставят тренажёры и мини-бассейны. На кровлях коммерческих зданий размещают детские и спортивные площадки, общественные бассейны, бары, кафе, рестораны, кинотеатры, зоны для проведения различных мероприятий.
Фото: nieriss / Shutterstock / Fotodom
Фото: Alison Hancock / Shutterstock / Fotodom
Фото: InnaPoka / Shutterstock / Fotodom
Фото: Chedko / Shutterstock / Fotodom
Дефицит свободного места в городах, высокая стоимость земли и зелёные стандарты строительства заставляют девелоперов искать новые возможности. И эксплуатируемая экологичная кровля — один из мировых строительных трендов. Так, в Берлине застройщики должны по закону озеленять крыши с определёнными характеристиками, а собственники получают за зелёную кровлю налоговые льготы. Не только в Германии, но и в других странах Европы и в Америке действуют законодательные и налоговые механизмы, стимулирующие озеленение крыш.
Фото из Берлина: Intreegue Photography / Shutterstock / Fotodom
Жилой комплекс Bosco Verticale («Вертикальный лес») стал новой достопримечательностью Милана. Фото: VILTVART / Shutterstock / Fotodom
Фото из Лондона: Angelina Dimitrova / Shutterstock / Fotodom
Бассейн на крыше апартаментов в Куала-Лумпур. Фото: Image Craft / Shutterstock / Fotodom
Бар на крыше отеля в Бангкоке. Фото: Denis Costille / Shutterstock / Fotodom
В России климат не позволяет пользоваться крышей круглый год, поэтому квартиры с эксплуатируемой кровлей больше востребованы в южных регионах. Правда, с 2020 года спрос на такое жильё стал расти и в других районах, особенно в мегаполисах и крупных городах, где хорошо развит строительный рынок. Это связано с общим трендом на экологию и здоровый образ жизни, который начался после пандемии. Собственный уголок на крыше — отличный способ расслабиться и отдохнуть на свежем воздухе не отходя от дома.
Лаундж-зона на крыше ЖК «Сады Пекина» в Москве. Фото из базы Циана
Если говорить о государственном регулировании вопроса, один из основных документов — ГОСТ Р 58875‑2020 «Озеленяемые и эксплуатируемые крыши зданий и сооружений. Технические и экологические требования», или зелёные стандарты. Вопрос озеленения крыш включён в Стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ России до 2030 года — как один из факторов улучшения качества городской среды.
Чаще эксплуатируемая кровля — привилегия премиальной недвижимости, но дома с такой функциональностью встречаются и в других ценовых сегментах.
Типы эксплуатируемых кровель
По назначению
Террасная — для размещения зон отдыха, смотровых площадок, открытых кафе.
Зелёная — для посадки растений и создания ландшафтных композиций.
Спортивная — для спортивных и детских площадок, размещения тренажёров и бассейнов.
Парковочная — для дополнительных парковочных мест.
Солнечная — для установки солнечных панелей и генерации энергии.
Комбинированная — сочетает несколько типов использования, подходит для крупных общественных зданий, торговых центров.
Отель Marina Bay Sands в Сингапуре с самым большим в мире открытым бассейном, смотровой площадкой, барами и лаундж-зоной на крыше. Фото: Adel Newman / Shutterstock / Fotodom
По типу покрытия
Плитка — для мест с высокой проходимостью.
Зелёная кровля — для создания парковых зон.
Синтетические материалы — для спортивных площадок.
Террасная доска — для лаундж-зон.
Конструкция эксплуатируемой кровли
Для строительства эксплуатируемых крыш используют кровельный пирог — многослойную конструкцию, скрытую под финишным покрытием. У каждого слоя — своя задача: утепление, пароизоляция, гидроизоляция.
Основные элементы традиционного кровельного пирога:
- Несущее основание кровли, например железобетонная плита, — выдерживает основные нагрузки.
- Уклонообразующий слой — небольшой уклон нужен для отведения воды, чтобы не создавалась нагрузка на несущие конструкции.
- Бетонная стяжка — выравнивание.
- Пароизоляция — предохраняет утеплитель от испарений, проникающих из жилых помещений.
- Теплоизоляционный слой — защита от теплопотерь.
- Гидроизоляционный комплекс — защита от влаги.
- Дренажная система — отведение воды через дренажные каналы, решётки, водостоки.
- Защитный слой.
- Финишное покрытие — тротуарная плитка, керамогранит, синтетические материалы, зелёные насаждения.
Также для обустройства кровли понадобятся ограждения, противоскользящие покрытия, система освещения, лифты и лестницы.
Нормативы конструкций и материалов для проектирования разных видов кровли описаны в своде правил СП 17.13330.2017 «СНиП II-26-76 Кровли».
Преимущества и недостатки эксплуатируемой кровли
Плюсы
+ Эстетика городского пространства.
+ Энергоэффективность и теплоизоляция дома — специальная многослойная конструкция крыши улучшает теплоизоляцию дома.
+ Увеличение полезной площади здания — например, на крыше можно разместить объекты для отдыха и досуга.
+ Повышение комфорта и престижности жилья.
+ Увеличение трафика в коммерческих объектах — расположенный на крыше ТЦ ресторан или открытый бассейн обеспечивает поток посетителей в сезон и рост выручки магазинов.
Минусы
— Проектирование и обустройство требуют дополнительных затрат от застройщика. Для эксплуатируемой кровли необходимы усиленное перекрытие, качественная гидроизоляция, теплоизоляция и система водоотведения.
— Использовать открытую крышу получится только в течение нескольких месяцев на большей части России.
— Такая кровля требует регулярных осмотров и профилактических работ. Если на ней расположен бассейн или есть зелёные насаждения — это дополнительные расходы для собственников помещений на системы полива, водозабора и водоотведения. Ремонт эксплуатируемой кровли затруднён из-за послойной конструкции.
— Встречаются нарушения технологии монтажа, неправильный подбор материалов, некачественная теплоизоляция, ошибки в вентиляции и водоотведении. Следствием могут быть протечки и плесень. Всё это сокращает срок службы кровли и меняет микроклимат в здании. В верхних квартирах может появиться сырость.
Особенности оформления эксплуатируемой кровли
Крышу не относят к этажам здания. Этаж — это пространство между перекрытиями, а над кровлей перекрытия нет. При определении этажности эксплуатируемую кровлю не учитывают, но отдельно включают в площадь здания.
По назначению эксплуатируемую кровлю относят к нежилым помещениям.
Иногда застройщики учитывают террасу на крыше при расчёте стоимости жилья. Но для расчёта ЖКУ берут данные техпаспорта, где терраса обычно не включена в общую площадь квартиры.
Если же терраса входит в площадь квартиры и оформлена в собственность, её ремонт и содержание — задача собственника жилья (статья 30 ЖК РФ).
Кому принадлежит эксплуатируемая кровля
Эксплуатируемая кровля коммерческого объекта принадлежит собственнику здания.
Собственники квартир могут пользоваться крышей на общих основаниях, так как владеют общедомовыми помещениями в равных долях согласно статье 36 ЖК РФ.
При этом эксплуатируемая кровля может быть в собственности отдельных владельцев квартир. Иногда застройщик предлагает покупателям пентхаусов купить террасу на крыше как дополнительную опцию. В этом случае доступ к крыше ограничен для остальных жителей дома, пользоваться ей могут только владельцы.
От типа собственника зависит, как будут использовать кровлю и кто за неё будет платить.
Можно ли узаконить кровлю
Возможность использования крыши и её конструкцию продумывают на стадии проектирования дома. Реконструкция из обычной кровли в эксплуатируемую сложнее и дороже, чем первоначальное строительство. На практике такие случаи редки.
В порядке исключения можно обустроить террасу на крыше заселённой многоэтажки при единодушном согласии собственников. Но перед тем как разбивать на крыше цветники и ставить столики с шезлонгами, нужно перевести кровлю в разряд эксплуатируемых. Только после этого все жители дома смогут подниматься на крышу. До тех пор она должна быть закрыта на ключ, а доступ должны иметь только сотрудники управляющей компании.
Кроме того, крыша должна подходить для эксплуатации. Любые изменения в конструкции здания должны соответствовать нормам и правилам, установленным местными органами власти. Самовольное создание навеса или перегородок могут посчитать перепланировкой или реконструкцией. Если проектом не предусмотрено размещение на крыше тяжёлых конструкций, то получить разрешение не получится.
Как сделать обычную кровлю эксплуатируемой
→ Провести собрание жильцов по вопросу оформления кровли. Положительно проголосовать должны все собственники квартир — это обязательное условие.
→ Представить протокол собрания в Росреестр, чтобы признать кровлю собственностью жителей дома.
→ Провести повторное собрание жильцов по вопросу, как именно будет использоваться крыша, и получить минимум 2/3 голосов.
→ Обратиться в институт жилищного проектирования, чтобы подготовить проект реконструкции. Например, в Москве это Центральный научно‑исследовательский и проектно‑экспериментальный институт жилых и общественных зданий (ЦНИИЭП жилища).
→ Согласовать готовый проект с органами строительного надзора и администрацией муниципалитета.
→ Только после этого можно приступать к реконструкции.
На деле осуществить всё это бывает сложно. Ещё на этапе собрания некоторые собственники, скорее всего, категорически откажутся. Владельцы квартир на верхнем этаже могут переживать, что над ними будут шуметь, а нагрузка на кровлю спровоцирует протечки и другие проблемы.
Теоретически обустроить не всю крышу, а её часть, может даже один собственник квартиры в доме. Но всё равно понадобится согласие всех жильцов. И если собственник этого добьётся, содержать уголок он будет за свой счёт.
Другой важный вопрос — финансы. Расходы по легализации и обустройству кровли несут собственники жилья. И даже если кто-то не сдаст деньги, что часто бывает, пользоваться крышей он всё равно сможет.
Если собственники обустроят крышу с нарушением этапов и без разрешения надзорных органов, все сооружения жильцы будут убирать за свой счёт.
Трудности при благоустройстве и оформлении возникают даже у владельцев собственных террас. Собственник может распоряжаться имуществом, если его действия не противоречат закону и не нарушают интересы других лиц. Но, по сути, любую надстройку теоретически можно признать нарушением чужих интересов.
Шансы узаконить крышу выше у дома с малой этажностью и небольшим числом жильцов, чем у высотки с десятками квартир. Главное, чётко понимать, стоит ли в принципе затевать такое сложное и дорогое дело.
Резюмируем
Эксплуатируемую крышу используют для размещения зоны отдыха и досуга. Одно из популярных решений — озеленение.
Монтаж и эксплуатация такой кровли обходятся дороже, чем обычной крыши. Она нуждается в регулярном обслуживании и соблюдении техники безопасности.
В жилом доме собственниками эксплуатируемой кровли могут быть все жильцы или владельцы квартир верхнего этажа с террасами на крыше.
Оформить эксплуатируемую кровлю для использования в жилом доме можно только при единогласном решении всех собственников квартир и при наличии разрешения органов надзора и администрации.
Содержание эксплуатируемой кровли — обязанность её собственников.
