«Кризиса как такового еще не произошло»
— Какие изменения пандемия и остановка строек внесли в графики сдачи объектов ГК «Кортрос»?
— Мы приостанавливали строительство только на те сроки, которые были объявлены, сейчас какого-то значительного отставания у нас нет. В первые дни самоизоляции у нас в Москве стартовали продажи 3-й очереди ЖК Headliner и 5-го корпуса семейного квартала iLove. Пока многие девелоперы держали паузу, мы сработали активно и часть незанятого спроса переключили на себя.
Базовая потребность в приобретении квартир у покупателей никуда не делась. Напротив, сложилась уникальная ситуация, когда у россиян (и не только) высвободилось гигантское количество сравнительно свободного времени — наша задача была заполнить это свободное время своим контентом и своим предложением, которое необходимо было сформировать.
За время самоизоляции мы пересмотрели маркетинговую стратегию и усилили рекламную активность, особенно в интернете, в сфере развлекательного контента (онлайн-кинотеатры, развлекательные ресурсы и т. д.).
Параллельно мы перестроили формат продаж, переведя бизнес-процессы в онлайн, что позволило нам сохранить цикличность сделок — даже в период карантина сделки не прекращались. А за счет того, что самоизоляция, как правило, предполагала семейный формат, работать с потенциальными покупателями стало даже несколько проще: существенно сократилось время принятия решения, как уменьшилось и количество вариантов, которые, воспользовавшись свободным временем, можно было приобрести здесь и сейчас.
Для дополнительного стимулирования мы организовали стрим-эфиры, которые посвящены не только освещению наших строек, но и общим жизненным вопросам — таким, как кадровая ситуация на рынке труда, инвестирование, искусство. Всё это позволило сформировать свой круг интересантов, которые, даже если не планировали покупать квартиру, рекомендуют наш канал своим родным и близким. Даже после выхода из режима самоизоляции мы решили не прекращать эфиры.
— Вы собираетесь сохранить удаленку для части сотрудников?
— Да, некоторых сотрудников, которые показали эффективность на удаленном режиме, мы пока оставили работать из дома. Не исключено, что продлим эту практику до конца года.
«Только 10% покупателей готовы проводить сделки целиком онлайн»
— Какие функции вы перевели в онлайн? Насколько это оказалось эффективным?
— Мы создали инфраструктуру, позволяющую полностью проводить сделки онлайн, и таких сделок у нас много, даже из Австралии и США покупают. Но по факту покупателю все равно необходимо хотя бы раз приехать посмотреть объект. Если он потратит на это время один раз, почему бы ему не приехать еще раз — уже в банк, на сделку?
В сегменте бизнес-класса стоимость квартиры составляет около 20–30 млн рублей — это довольно большая сумма, к приобретению такой недвижимости люди относятся серьезно, поэтому предпочитают лично присутствовать на важных этапах сделки.
На сегодняшний день мы видим, что не более 10% покупателей готовы переходить к сделкам, которые полностью проходят онлайн. Что касается платного бронирования, эта услуга на рынке, вероятно, скоро будет проходить онлайн.
— Компания «Кортрос» вошла в топ-10 девелоперов Московского региона по количеству заключенных ДДУ за май. Это значит, что сегмент бизнес-класса в меньшей степени зависит от кризисных явлений?
— Наша компания впервые попала в такой рейтинг, я связываю это с тем, что мы не растерялись в первые дни пандемии, вывели новые объемы в реализацию. У нас не прекращались продажи: курьеры ездили с договорами к клиентам, кто-то из покупателей заезжал в банк, чтобы провести сделку. Для этого не нужно гулять по улицам в людных местах.
Что до меньшей зависимости жилья бизнес-класса от кризиса, думаю, кризисным явлениям подвержены все сегменты недвижимости.
Ждет ли нас вторая волна пандемии, будет ли дальнейшее падение рынка, станет понятно в течение осени. Об этой второй волне так много говорят, так сильно ее ждут, что складывается ощущение: что-то непременно произойдет. Не исключено, что совсем не то, чего мы так опасаемся и ждем.
Может быть, инопланетяне высадятся. Год уже проявил себя маловероятными событиями — непонятно, откуда «черные лебеди» на нас выплывут снова.
— В конце мая девелоперы ожидали в июне роста продаж, вызванного отложенным спросом. Эти надежды оправдались?
— По результатам июня мы зафиксировали максимальный объем поступлений денежных средств за все время существования компании. Показатели реализации в мае 2020-го были в бизнес-плане, но показатели в контрактах июня почти на 30% выше, чем в мае. Как следствие — по сравнению с июнем 2019 года объем поступлений увеличился почти на 40%. Это было ожидаемо по уровню активности апрельских и майских лидов, но я бы не стал говорить о 100%-ном отложенном спросе: в сделках он для нас не прекращался.
Отдельно отмечу государственные программы стимулирования ипотеки. Хотя в первой итерации за счет сравнительно низкого по московским меркам ограничителя значительная часть нашего ассортимента в нее не попадала, после увеличения ценового порога мы почувствовали возросший спрос.
«По сравнению с прошлым годом цены выросли на 10–15%»
— Какие проекты сегодня входят в портфель компании?
— Наш основной земельный банк находится в Екатеринбурге — это район «Академический», который в 2023 году официально превратится в восьмой административный район города. За 10 лет присутствия мы построили в «Академическом» почти 1,4 млн кв. м.
Район «Академический»
Сейчас мы возводим здесь еще четыре квартала — и экономкласс, и комфорт, и даже бизнес-класс. Интересно, что более 30% покупателей нового жилья — это люди с пропиской в «Академическом». В Екатеринбурге несколько застройщиков делят 60% всего рынка новостроек, один из них — группа компаний «Кортрос».
В центре Перми мы заканчиваем строительство ЖК «Гулливер». Это жилье класса «комфорт+», его хорошо знают местные жители. 32-этажный ЖК Headliner — самое высокое здание в городе с прекрасными видовыми характеристиками, как и в Москве, проект продается отличными темпами.
Думаю, к концу года мы продадим остатки квартир и выйдем в город с новым проектом. И в Перми мы наблюдаем такую же ситуацию, что и в Екатеринбурге: квартиры в наших новых ЖК приобретают люди, которые когда-то покупали жилье в наших первых проектах.
В Санкт-Петербурге мы завершили строительство элитного ЖК Royal Park с собственной мариной, яхт-клубом на Петровском острове. В этом проекте 80% апартаментов — с видом на воду. В июне у нас было рекордное количество сделок в Санкт-Петербурге — мы реализовали 11 лотов.
В Москве мы строим ЖК Headliner рядом с «Москва-Сити» и семейный квартал iLove, расположенный недалеко от станции метро «Алексеевская».
Кстати, июнь оказался для «Кортроса» первым месяцем, когда все проекты компании перевыполнили планы продаж — больше 100% одновременно, включая рекорд по розничным сделкам в Санкт-Петербурге.
— Сколько проектов компании финансируется по эскроу-счетам? Пришлось ли повышать цены на жилье после перехода на эскроу?
— Если не считать остатки квартир в уже построенных домах, на эскроу перешли все строящиеся проекты.
Понятно, что застройщики потеряли возможность пользоваться бесплатными деньгами дольщиков и теперь вправе привлекать только банковское кредитное финансирование. Поэтому нам выгоднее продавать квартиры ближе к завершению строительства.
Объем продаж, которые идут на стадии котлована и до завершения стройки, в основном диктуется процентной ставкой по кредиту: чем больше продаем, тем ниже процентная ставка. Этот баланс, который высчитывается финансистами, и диктует итоговую цену продаж.
В этом году, например, в Московском регионе мы повышаем цены в пятый раз. По сравнению с прошлым годом цены выросли на 10–15%. Нужно понимать, что застройщик повышает цены не от хорошей жизни: растет стоимость материалов, деньги на строительство банк дает под проценты. Но с другой стороны, никогда не было такой доступной ипотеки — 6%, мы уже ближе к Европе. При этом рубль выстоял в нефтяной буре.
— Поэтапное раскрытие эскроу поможет удержать рост цен?
— Безусловно, это позволило бы откатиться назад и немного снизить зависимость от цены денег банка.
«Люди поняли, что им нужны квартиры большей площади»
— «Кортрос» работает в основном в бизнес- и комфорт-классе. Как пандемия изменила представления покупателей о комфортном жилье?
— Пандемия явилась бодрящим толчком для всего рынка недвижимости, и для покупателей в том числе. Люди задумались, насколько функциональна квартира, удастся ли в ней комфортно работать.
Кстати, я одним из первых сказал, что скоро коворкинги появятся в жилых комплексах. Уже к концу самоизоляции несколько крупнейших компаний объявили о том, что часть нежилых помещений в ЖК будут отводить под пространства для работы.
— В ваших объектах есть студии? Какой они площади?
— Да, они есть в ЖК Headliner — это жилье для людей, которые работают в городе, а выходные проводят в загородном доме. Конечно, нужно понимать, что студии — это жилье для одного человека. Этим форматом нельзя злоупотреблять. Кстати, именно студии в Headliner очень востребованны — это связано с близостью «Москва-Сити». Люди покупают квартиры и студии у нас для того, чтобы потом сдавать, или в качестве «перевалочного пункта», чтобы не стоять в пробках на въезде в город каждый день, а ходить на работу пешком.
— Говорят, что в Headliner были проблемы с продажами семейных — двух- и трехкомнатных — квартир. Это как-то связано с тем, что семьям с детьми рядом с «Москва-Сити» не слишком комфортно?
— Проблем с продажами квартир не было, просто в реализации трехкомнатные квартиры всегда идут в последнюю очередь. В Headliner три очереди, все они сейчас в продаже. Первая очередь распродана на 80%. Там много трехкомнатных квартир, довольно дорогих, поэтому они уходят медленнее.
Семьи с детьми чувствуют себя вполне комфортно: на стилобате созданы детские площадки, зеленые зоны, тут же расположен детсад, куда скоро заедет арендатор и начнет ремонт. Для того чтобы отвести ребенка в садик, жителям всех наших трех корпусов даже не придется выходить из подъезда.
— В сегменте массового жилья огромным спросом пользуются квартиры с отделкой, появляются новостройки с мебелью. Есть ли спрос на жилье с отделкой и мебелью в бизнес-классе?
— Это востребованно примерно у 10% покупателей жилья бизнес-класса. Мы уже предлагаем нашим покупателям квартиры, оснащенные мебелью. У нас есть партнер — крупнейший производитель кухонь в Германии Nolte Küchen, мы совместно работаем не только в Москве, но и в Екатеринбурге — и по квартирам, которые мы сдаем под ключ, и по партнерским предложениям для наших покупателей. Также мы сотрудничаем с компаниями Bosсh, Samsung.
— Насколько отделка и мебель повышают стоимость квартиры?
— Значительно, если учитывать отделку вместе с кухней, встроенной мебелью и умным домом, получится плюс 30 тыс. рублей к стоимости 1 кв. м. Но если подсчитать, сколько наш покупатель потратил бы, приобретая все это в розницу, он существенно выигрывает — раза в три-четыре.
«Умный дом превратится в musthave»
— Вы предлагаете своим клиентам систему «умный дом». Клиенты воспринимают ее как способ сэкономить на коммунальных услугах или, скорее, как модную игрушку?
— Наверное, и то и другое. Но если лет 10 назад теплый пол был довольно редкой функцией, то сегодня квартира без него уже непредставима. Уверен, умный дом превратится в musthave — сервис, без которого не обойтись. Когда вы находитесь вне дома, информация на мобильный телефон, переданная с датчиков дыма и протечки воды, датчика движения, позволит вам оперативно отреагировать на ситуацию. Это очевидно оправданное вложение средств в безопасность жилища.
Район «Академический»
Система «умный дом» — продуктовая фишка компании «Кортрос», мы начали внедрять ее одними из первых на рынке. Например, в наших ЖК в районе «Академический» (Екатеринбург), оснащенных системой «умный дом», ежемесячная квартплата на несколько тысяч рублей ниже. Конечно, это зависит еще и от эффективности работы управляющей компании, и от действий хозяина квартиры. Скажем, надо следить за тем, чтобы прогревать квартиру в ночное время, когда электроэнергия стоит дешевле.
— В каком из объектов компании вы хотели бы жить?
— Я живу в ЖК Headliner — разделяю идеологию проекта, которая состоит в том, что человек должен менять мир вокруг себя, добиваться лучших результатов в своем деле. Когда я работал в Екатеринбурге, жил в «Академическом». Считаю, что это правильная позиция — жить в домах, которые строит твоя компания.
— Как вы любите отдыхать, чем занимаетесь в свободное время?
— На выходные мы с семьей уезжаем за город. Люблю прогулки на природе, ходить в лес по грибы. Хожу на футбол. Люблю интеллектуальные игры. Это увлечение началось еще в Екатеринбурге, когда я был в чемпионской команде. В Москве продолжил играть, собрал команду «Что? Где? Когда?», мы выиграли несколько игр. Из-за пандемии в последние полгода я не играл, но, надеюсь, скоро игры возобновятся.
