На заре ипотечного рынка России ставки на «вторичку» были существенно ниже, чем на «первичку», поскольку новостройки рассматривались банками как более рискованные активы. Однако в дальнейшем кредиты на новостройки стали более привлекательны за счет субсидий и дотирования от государства. Сейчас «вторичка» снова выглядит очень и очень привлекательно: ставки сравнялись, а ждать окончания стройки не нужно.
Лукавые кредиты
Некоторые банки предлагают более выгодные условия кредитования вторичного жилья, чем в среднем по рынку. Например, «НС Банк» по программе «Квартира и ремонт за маленькую ипотеку» анонсирует ипотеку от 3% годовых. Впрочем, при ближайшем рассмотрении выясняется: это условие действует только на первый год кредитования. В течение следующих пяти лет ставка увеличивается до 12% годовых, а с шестого года она приравнивается к ключевой ставке +2% годовых (но не ниже 12%). Сама программа действует лишь в отношении одного объекта – дома 43 по Приморскому проспекту в Санкт-Петербурге.
Есть и другие крайности. В частности, «Севергазбанк» по программе «материнский капитал» предлагает при покупке доли или комнаты кредит по ставке 26% годовых. Причем на короткий срок.
Однако если не брать в расчет «экстравагантные» условия, а обратить внимание на адекватные предложения, становится понятно: ипотека под 8% на покупку готового жилья – свершившийся факт. «Такая ставка близка к условиям на первичном рынке и уже является не случайностью, а закономерностью», – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
В частности, по ипотечной программе «РосЕвроБанка» ставка равна 8,1% при сроке погашения 20 лет. Бнк «ДельтаКредит» предлагает ипотеку на квартиры сроком на 25 лет при ставке 8,25%. Первоначальный взнос в обоих случаях начинается с 15% от стоимости квартиры.
В банке ВТБ, где для квартир площадью свыше 65 кв. м действует ставка 8,9%. Условие – 20% собственных средств на приобретение жилья.
Нагрузка и облегчение
«Играя» опциями, банки повышают или снижают процент на готовое жилье. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», в пример приводит программу «Квартира. Стандарт Дом.рф» от банка «Зенит». Срок – до 30 лет, первый взнос – от 20%, сумма кредита – от 500 тыс. до 20 млн рублей, средняя процентная ставка – 9,25-9,75%.
Дальше возможны варианты. Отказываемся от личного страхования – получаем плюс 0,7 п. п. к ставке. Если доход подтверждается не справкой 2-НДФЛ, а справкой по форме банка – прибавляем 0,5 п. п.
Возможны и вычеты. Например, если у заемщика трое и более несовершеннолетних детей – от ставки вычитают 0,25 п. п. Когда недвижимость покупается с баланса Дом.рф скидывается 2 п. п.
Некоторые коммерческие банки выдают кредиты на приобретение «вторички» с похожими «финтами». Однако Ирина Доброхотова предупреждает: такие программы без участия Дом.рф скрывают «подводные камни». В качестве примера она приводит программу Райффайзенбанка с похожими условиями: срок – до 30 лет, первоначальный взнос – от 15%, сумма кредита – от 800 тыс. до 26 млн рублей, процентная ставка – 9,5%.
«В данном случае предусмотрены только «плюсы» к ставке. Без личного или титульного страхования прибавляется 0,5 п.п. Еще + 3,2 п. п. накинут, если возраст заемщика на момент подачи документов превышает 45 лет и один месяца», – уточняет эксперт.
По словам риэлтора, банк разработал систему комиссий. За открытие аккредитива с заемщика берут 0,15% от его суммы (минимум – 1,5 тыс. рублей, максимум – 15 тыс. рублей). В 3 тыс. рублей обойдется аренда ячейки. Без 12 тыс. рублей можно остаться, заплатив за юридическое оформление сделки.
СОВЕТ:
«Несмотря на то, что в целом ставки по ипотеке на вторичном рынке действительно выглядят привлекательно, за счет включения в пакет ипотечных программ различных комиссий и страховок заемщик может заплатить по кредиту значительно больше, чем рассчитывал. Перед оформлением ипотеки нужно требовать в офисе банка или в агентстве недвижимости исчерпывающие расчеты по итоговой сумме». Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Вторичка» или «первичка»?
В целом, противопоставлять или даже сравнивать условия по ипотеке на первичном и вторичном рынках жилья между собой – дело неблагодарное. Поскольку сегодня практически все программы даже в линейке предложений одного банка сопровождаются массой дополнительных деталей и оговорок.
А в ставки на кредиты на новостройки часто «зашито» субсидирование. Либо от застройщиков, когда они в маркетинговых целях компенсируют банкам выпадающие доходы за снижение ставки (при этом в подавляющем большинстве случаев сниженная ставка действует в течение ограниченного срока), либо от государства – для определенных категорий граждан (молодых семей, многодетных, бюджетников и пр.).
Хотя, государство в последнее время начинает вводить социальные льготы и для ипотеки на вторичном рынке.
Возьмем для примера Сбербанк, где по программе «Кредит на покупку готового жилья» ипотека предлагается по ставке от 8,6%, с первоначальным взносом от 15% и со сроком погашения до 30 лет. Но при этом дается сноска, что ставка действует только в рамках акции для молодых семей и при условии, что объект покупки будет выбран и получит одобрение через специальный ипотечный онлайн-сервис Сбербанка.
Рядом размещено предложение по программе для приобретения квартир в новостройках, где кредит выдается под 6% годовых. О только тем, у кого с 01 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок. Понятно, что выгоднее условие номер два. Однако круг тех, кто может им воспользоваться, существенно уже, чем в первом случае.
В свою очередь, условия по ипотеке для покупки жилья на вторичном рынке всегда имеют целый набор ряд надбавок или напротив – скидок, что уже описано в тексте выше.
По данным Banki.ru, не менее 147 ипотечных программ сегодня предлагается на покупку готового жилья.
Чем привлекает заемщиков ипотека на вторичном рынке?
- Разнообразие видов недвижимости. Можно купить как готовый загородный дом, так и квартиру с разным количеством комнат.
- При желании приобрести комнату или долю жилплощади можно рассматривать исключительно вторичный рынок.
- Возможность заселения и вступление в права собственности наступает сразу после заключения сделки.
- При покупке «вторички» заранее известно, каким будет окружение – начиная с соседей и заканчивая инфраструктурой.
- В ряде случаев банки начали предлагать более выгодные условия при приобретении жилья в ипотеку на вторичном рынке, чем по кредитам на покупку сопоставимых по потребительским характеристикам квартир в новостройках.
