Ипотечный компромисс. Страхование платежеспособности

 

 До прошлого года ипотечный рынок знал три вида страхования: жизни и здоровья заемщика, объекта ипотеки, титула собственности. Они составляют обязательный комплект, который дополняет ипотечный кредит в любом банке. Однако в прошлом году сотрудничество ипотечных банков и страховых компаний расширилось. Теперь они предлагают еще и страхование финансовой ответственности.

 

 

 

Согласно результатам социологических исследований главным препятствием для повышения доступности кредитов является не величина процентной ставки, а размер первоначального взноса. Так, по данным федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), снижение минимального размера первоначального взноса по кредиту с 30 до 10% стоимости недвижимости увеличивает число потенциальных заемщиков в четыре раза.

 

Однако после кризиса российские кредиторы не торопятся опускать планку соотношения кредита и собственных средств: опыт США наглядно продемонстрировал, что это чревато массовыми дефолтами.

 

Компромиссом между интересами потенциальных заемщиков и безопасностью банков стал такой продукт, как программа со сниженным первоначальным взносом и страхованием финансовой ответственности заемщика. В 2010 г. ее вывели на рынок два крупнейших игрока: ВТБ24 и АИЖК. По ее условиям заемщик может взять кредит с первоначальным взносом 10% и прибрести страховку на ту часть суммы, которой не хватает до полноценного первоначального взноса. В случае его дефолта убытки банку компенсирует страховая компания.

 

Услуга для рынка стала совершенно новой: пионером этого направления выступил банк «ВТБ24», который предложил страхование с 1 июля 2010 г. Сейчас его представители говорят, что вполне довольны результатами. «Нам пришлось практически с нуля совместно с партнерами — страховыми компаниями вырабатывать параметры этой программы: искать оптимальные варианты, учитывающие интересы всех сторон — заемщика, банка, страховщика. Тем не менее уже сейчас можно говорить о ее успешном старте и росте популярности у клиентов. Если в начале действия программы мы ежемесячно выдавали не более 10–20 таких кредитов, то уже в декабре их количество составило 156. Мы уверены, что по мере дальнейшего восстановления рынка ипотеки спрос на это предложение будет расти», — говорит вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц.

 

На начало февраля 2011 г. в рамках программы банк «ВТБ24» выдал более 480 кредитов на сумму около 900 млн руб.

 

АИЖК запустило свою программу в августе 2010 г., организовав собственную страховую компанию — СК «АИЖК». «В течение 2010 г. мы наблюдали устойчивый рост спроса на такие кредиты», — отмечает Наталья Козлова, заместитель генерального директора ООО «СК «АИЖК».

 

Сегодня ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом и ипотечной страховкой можно получить более чем в 60 регионах России. Всего за 2010 г. в стране выдано свыше 600 таких кредитов. Из них около 200 — банками, работающими по стандартам АИЖК, и более 400 — банком «ВТБ24». Больше всего таких займов реализовано в Челябинской, Саратовской, Кировской, Новосибирской, Тверской, Кемеровской областях, Алтайском крае и Республике Бурятия. СК «АИЖК» подписала договоры перестрахования с 16 страховыми компаниями, и этот список постепенно расширяется.

 

 

 

Кредиты с новой страховкой предназначены в первую очередь для людей, у которых есть стабильные доходы, но нет больших накоплений на первоначальный взнос. Это предложение может быть интересно и тем, у кого средства имеются. «При высоких требованиях к первоначальному взносу заемщик вынужден ограничивать себя в выборе жилья и подыскивать объекты подешевле. Используя новую программу, человек с теми же накоплениями может купить квартиру больше, лучше, комфортнее», — отмечает Г. Тер-Аристокесянц.

 

В АИЖК также говорят, что ипотечное страхование не только позволяет заемщику обойтись меньшим взносом, но и обеспечивает его дополнительной страховой защитой. «Оказавшись в сложной ситуации и не имея возможности выплачивать кредит, благодаря страховке заемщик не попадет в долговую яму. В случае когда все же возникает необходимость продать недвижимость и банк несет убытки, они покрываются с помощью страховки, а не за счет заемщика», — говорят специалисты СК «АИЖК».

 

Программы ВТБ24 и АИЖК в целом аналогичны. Главное отличие в том, что по программе ВТБ24 страхование ответственности предусмотрено, если первоначальный взнос меньше 20% стоимости приобретаемого жилья. АИЖК предлагает страхование при размере первоначального взноса уже менее 30%.

 

Размер страхового тарифа зависит от срока ипотечного кредита и от того, насколько снижен первоначальный взнос по сравнению с его стандартным значением. Чем меньше срок кредитования и чем меньше снижение взноса, тем ниже страховой тариф.

 

Принимая решение о заключении договора ипотечного страхования, страховщик проводит оценку рисков (андеррайтинг), аналогичную банковской, — анализирует платежеспособность заемщика и качество залогового имущества. Это позволяет исключить завышение стоимости жилья, на покупку которого выдается кредит. «Важно отметить, что заемщик платит за эту страховку только один раз — при получении кредита. А действует она до того момента, пока соотношение между остатком по кредиту и стоимостью залога не достигнет значения, которое является в банке стандартным. На данный момент это 80%», — говорит Г. Тер-Аристокесянц.

 

Порядок получения кредита с ипотечным страхованием в целом не отличается от стандартной процедуры кредитования. Заемщик выбирает банк, подает документы. После того как принято положительное решение, ему нужно обратиться в одну из страховых компаний для заключения договора страхования ответственности перед кредитором. Это происходит так же, как при заключении стандартного тройного договора страхования (объект залога, здоровье и жизнь заемщика, титул).