С чего начать
Продажа недвижимости из-за границы требует подготовки: сначала нужно выбрать способ и понять, что для этого понадобится. Ведь приехать ради сделки могут далеко не все, поэтому чаще всего действуют удалённо через доверенное лицо.
Также стоит заранее оценить рынок: если время терпит, продажу можно отложить до более выгодного периода. В 2026 году эксперты советуют подождать осени или конца года: к этому времени цены могут вырасти на 12,5%.
Лайфхаки для собственника от эксперта
Управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов даёт несколько советов↓
При составлении доверенности учитывайте не только действия, связанные с регистрацией сделки, но и с процессом подготовки к ней
Кто будет показывать квартиру? На чьё имя открывать счёт в банке? Имеет смысл обсудить доверенность с риелтором, который будет заниматься сделкой, а уже потом составлять документ — так меньше риск забыть наделить соответствующими правами доверенное лицо.
Продумайте, что делать с личными вещами и мебелью, которые остаются в квартире
Здесь трудно обойтись без доверенного лица, хотя можно уполномочить на решение этой задачи и риелтора. С упаковкой того, что имеет для вас ценность, могут помочь разные транспортные компании, которые специализируются на переездах. Они же, если это удастся, отправят коробки и в ту страну, куда вы переехали. Остальное имущество распродаётся через интернет, раздаётся нуждающимся или просто выбрасывается.
Риелторы «Миэль» продавали московскую квартиру, собственница которой живёт во Франции. Эта квартира досталась ей по наследству от пожилого родственника.
Предпродажную подготовку вести было некому: покупатели приобретали недвижимость со всем оставшимся от дедушки имуществом. В итоге новые собственники обратились в клининговую компанию, сотрудники которой что-то выбросили, что-то оставили себе, но полностью расчистили квартиру.
Счёт в российском банке лучше открыть заранее
Для самой сделки подойдёт практически любой банк, но важно продумать, как потом выводить деньги в страну пребывания продавца, если кредитная организация находится под санкциями.
В 2026 году все системно значимые банки России отключены от SWIFT — международной межбанковской системы передачи информации. Среди них — Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Альфа-банк, Т-Банк и другие.
Система SWIFT была основным способом расчётов с Европой и США. Её отключение делает невозможными или крайне затруднительными переводы в долларах и евро. Даже формально подключённые банки часто проводят международные платежи с задержками, высокими комиссиями и без гарантий. Санкционный список регулярно обновляется, поэтому условия перевода нужно уточнять в банке перед каждой операцией.
С 8 декабря 2025 года для граждан РФ отменён прежний лимит в 1 млн долларов США в месяц для переводов за границу. При этом банки сохраняют право запрашивать документы, подтверждающие происхождение средств и цель перевода, например при признаках подозрительной операции.
Альтернатива SWIFT — сервисы денежных переводов. Среди действующих в России это «Юнистрим», «Золотая Корона» и ряд других систем. Нужно уточнить заранее максимальную сумму за одну транзакцию, лимиты, размер комиссии и сроки зачисления средств. Также возможны переводы через криптовалюту, но они требуют высокой квалификации, сопряжены с риском мошенничества и налоговыми сложностями, поэтому подходят далеко не всем.
Ещё один альтернативный способ — расчёты через банковскую ячейку. Открывать ячейку, вносить и пересчитывать деньги, а затем передавать их продавцу должно доверенное лицо с соответствующими полномочиями. Этот вариант требует абсолютного доверия к представителю.
Отдельный случай — сделки с валютными нерезидентами: расчёты через ячейку допустимы не во всех банках и требуют строгого соблюдения валютного законодательства. Перед выбором этого способа проконсультируйтесь с юристом и уточните условия в банке.
Не забывайте, что, находясь за границей, удастся пользоваться далеко не всеми банковскими приложениями
Сложности касаются тех банков, которые попали под санкции.
Как продать квартиру из-за границы: пошаговая инструкция
Выбираем доверенное лицо
Продавец за пределами России вправе назначить доверенное лицо, чтобы представлять свои интересы в сделке с недвижимостью: родственника, друга, профессионального риелтора или юриста. Представитель должен быть совершеннолетним, дееспособным и строго следовать полномочиям, закреплённым в доверенности.
Определяем полномочия представителя
Полномочия доверенного лица фиксируют в нотариальной доверенности. Она может быть разовой (на одно действие, например сбор документов), специальной (на ряд однотипных действий) и генеральной (на все полномочия).
В документе прописывают право подписывать договор, подавать заявления о регистрации права и получать документы после регистрации, взаимодействовать с Росреестром, банками и другими организациями, уплачивать пошлины, а также подписывать, подавать и получать справки, запросы и выписки.
Безопаснее не указывать в доверенности право представителя принимать деньги за квартиру. Расчёты лучше проводить безналично, с зачислением средств напрямую на счёт продавца. Если у собственника нет счёта в России, в доверенность можно включить полномочие открыть его для зачисления вырученной суммы.
Но если доверенное лицо всё же вправе получать деньги, в документе следует детально прописать способ расчёта, реквизиты счёта и условия доступа к средствам. Для безопасности стоит запретить передоверие и привязать полномочия к конкретной сделке с указанием адреса и кадастрового номера объекта.
Если собственник находится в России или планирует краткосрочный визит, доверенность можно оформить у любого российского нотариуса. Это самый простой и быстрый способ, а документ сразу вступает в силу.
Оформляем доверенность за границей: советы от Росреестра
Подробно о доверенностях говорится в главе 10 ГК РФ.
Доверенность на распоряжение имуществом должна быть составлена по чётким правилам и заверена нотариально. Её выдает нотариус страны, где собственник проживает в момент составления документа. После оформления текст доверенности нужно перевести на русский язык, а перевод должен заверить нотариус.
Заверить эти документы за границей можно двумя способами:
1) Первый — через консула, так как именно он по закону обладает полномочиями нотариуса для удостоверения доверенностей за пределами России. В этом случае все бумаги составляются сразу на русском языке и не требуют перевода. Это надёжный и удобный вариант: продавец экономит время, а покупатель доверяет документу, выданному российским госорганом.
2) Второй вариант — через апостиль. Это специальный знак или штамп, который подтверждает полномочия нотариуса для прочих нотариусов стран Гаагской конвенции. Ставить апостиль вправе местный орган министерства юстиции. Доверенность составляется на одном или сразу на двух языках и заверяется у местного нотариуса. Далее на них проставляется апостиль.
Если собственник приобретал недвижимость в браке, необходимо оформить таким же образом согласие супруга на продажу недвижимости. Готовые документы нужно отправить доверенному лицу.
Согласовываем участие доверенного лица в сделке
Покупателя нужно уведомить заранее, что сделку будет проводить представитель, потому что не каждый согласится на такой формат.
По статистике за 5 лет количество оформленных доверенностей на недвижимость в России сократилось на 11%. Покупатели стали меньше доверять такому формату: сделки через представителя чаще оспариваются в судах, а часть из них оказывается мошенническими. Это подпортило репутацию даже честным доверенностям.
Продавцу, возможно, придётся предоставить покупателю скидку, чтобы заинтересовать: это своего рода компенсация за повышенные риски. Размер дисконта может достигать 10–15% стоимости недвижимости.
Передаём документы для сделки доверенному лицу
Отправить оригиналы документов можно через курьерскую службу или почту. Стоит выбрать надёжного оператора с возможностью отслеживать отправление и вручение под подпись. Это снижает риск утери: если оригинал документа будет потерян, придётся заново проходить процедуру нотариального оформления.
Проверяем покупателя на наличие ограничений к сделке
До подписания договора стоит убедиться, что у покупателя нет юридических препятствий для сделки. Если это иностранный гражданин, нужно уточнить, что он находится в России на законных основаниях (виза, РВП, ВНЖ). Если действует через представителя — проверить доверенность можно дистанционно в реестре Федеральной нотариальной палаты.
Проверьте покупателя на наличие процедуры банкротства (через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве) и крупных исполнительных производств (через базу Федеральной службы судебных приставов). Это снизит риски и обеспечит юридическую чистоту сделки.
Открываем счёт в банке
Счёт в российском банке лучше открыть заранее. Схему вывода денег за границу стоит согласовать с банком до сделки: не все кредитные организации оказывают услуги по международным переводам.
Подробнее написали выше, в разделе «Лайфхаки для собственника от эксперта».
Подписываем договор и сдаём на регистрацию
Подпись под договором ставит представитель продавца. Документы для регистрации перехода права он направляет в Росреестр через МФЦ, онлайн или через нотариуса, если он участвовал в оформлении сделки.
Налоговый статус продавца: важный нюанс
Если продавец находится за границей более 183 дней в течение 12 месяцев подряд, при продаже недвижимости он может быть признан налоговым нерезидентом РФ. В этом случае ставка НДФЛ составляет 30% (вместо 13%), а налоговый вычет не применяется.
При этом продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью 5 лет (в общем случае) либо 3 года для объектов, полученных в дар, по наследству, в порядке приватизации или являющихся единственным жильём. Рекомендуем перед продажей проконсультироваться со специалистом по налогам.
Чек-лист: этапы сделки
Сам процесс продажи будет выглядеть классическим образом с поправкой на то, что всеми этапами занимается доверенное лицо:
✔ Оценка объекта.
✔ Подготовка к продаже: уборка, фотосессия.
✔ Размещение объявления.
✔ Проведение показов.
✔ Организация предоплаты.
✔ Подготовка документов по объекту: справками из БТИ и прочими бумагами занимается доверенное лицо.
✔ Проведение сделки: доверенное лицо ставит подписи в документах и участвует во взаиморасчётах, если уполномочено.
Резюмируем
Продать квартиру из-за границы можно дистанционно с помощью доверенного лица и доверенности или специального онлайн-сервиса.
Доверенность за границей оформляют через консула РФ либо у местного нотариуса с апостилем и переводом.
В доверенности прописывают право подписывать договор, подавать документы в Росреестр, взаимодействовать с банками.
Деньги безопаснее переводить безналично на счёт продавца.
Счёт в российском банке лучше открыть заранее и согласовать с банком схему вывода денег за границу.
Альтернатива SWIFT — системы денежных переводов («Юнистрим», «Золотая Корона») с учётом их лимитов и комиссий.
При продаже из-за границы проверьте свой налоговый статус: нерезидент платит 30% НДФЛ вместо 13%.
Рекомендуется заранее проконсультироваться с юристом по вопросам налогового статуса и валютного законодательства.
