- Смотрим, кому принадлежит дом и участок
- Проверяем корректное определение границ участка и законность построек
- Убеждаемся, что статус участка подходящий
- Избегаем охранных зон и изучаем планы застройки
- Проверяем состояние дома и уточняем стоимость обслуживания дачи
- Присматриваемся к продавцу
- Что отразить в договоре купли-продажи и какие документы потребуются для сделки
- Главное
Смотрим, кому принадлежит дом и участок
Наконец-то поиски увенчались успехом: вы нашли дачу мечты и уже мысленно ремонтируете кухню и обустраиваете теплицу. Но не стоит торопиться. Прежде чем выходить на сделку, следует убедиться, что заинтересовавшая дача действительно принадлежит продавцу. Для начала нужно увидеть документы, удостоверяющие право собственности на объект.
На этом этапе возможны разные ситуации:
1. Продавец показывает свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Наличие любого из этих документов подтверждает факт регистрации права собственности продавца на объект. То есть при отсутствии обременений сделку купли-продажи не приостановят и она состоится — право на дачу перейдёт к вам.
Задача покупателя в этом случае сводится к тому, чтобы проверить актуальность сведений в представленной выписке. Нужно попросить продавца заказать свежий документ, чтобы исключить наличие обременений — залога или ареста, — которые могли появиться уже после того, как продавец получил прежнюю выписку.
Заказать выписку собственник может онлайн, поэтому никаких сложностей с предоставлением актуальной версии возникнуть не должно.
Если вы приобретаете дачу с домом, который заявлен как жилой, должно быть 2 выписки: на дом и земельный участок.
Право на недвижимое имущество, возникшее после 1998 года, подлежит государственной регистрации. Сначала его вносили в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который позднее вошёл в состав ЕГРН.
С марта 2023 года в выписках ЕГРН, выдаваемых третьим лицам, больше не указывается информация о собственниках. Получить выписку с такой информацией можно только через владельца.
2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась.
В этом случае возможно 2 варианта развития событий.
Первый — подать в Росреестр одновременно два заявления: о регистрации права собственности и о регистрации перехода права собственности. То есть ведомство сначала зарегистрирует право собственности продавца на дачу, а затем сразу же проведёт регистрацию перехода права собственности на покупателя.
Это быстрый, но рискованный способ: если регистрацию права собственности на имя продавца приостановят, вместе с ней приостановится и сделка купли-продажи. Покупатель потеряет время, а при отказе в регистрации столкнётся с проблемой возврата денег.
Второй вариант — договориться с продавцом, что сначала он зарегистрирует своё право собственности, а уже потом вместе с покупателем обратится с заявлением о переходе этого права. В таком случае риски покупателя минимальны. Срок сделки увеличится, но убережёт от возможных финансовых потерь.
3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство или соглашение о разделе имущества.
Совет тот же: нужно дождаться внесения сведений на имя продавца в ЕГРН и только потом выходить на сделку.
Не помешает и проверить юридическую силу судебного решения, которое легло в основу регистрации права собственности: высок ли шанс, что оно будет отменено при обжаловании, ведь после этого аннулируется и право собственности.
4. Право собственности на дачный участок отсутствует. Есть только членская книжка садового или дачного объединения.
Ни в коем случае не покупайте дачу через садовую книжку. Она не является правоустанавливающим или правоподтверждающим документом и подтверждает лишь членство в некоммерческом товариществе и уплату взносов.
Купив такой участок, вы не сможете его оформить, так как сделка не подлежит регистрации в Росреестре. Получится, что фактически деньги заплачены ни за что — перехода права собственности не произойдёт.
→ Если дача очень понравилась и вы готовы ждать, попросите владельца приватизировать участок. До 2031 года это можно сделать в упрощённом порядке по дачной амнистии, позволяющей оформить право собственности на земельный участок и дом, предоставленные гражданам до 30 октября 2001 года. Следует иметь в виду, что процесс этот не быстрый и точно продлится несколько месяцев, а в сложных случаях — несколько лет.
Проверяем корректное определение границ участка и законность построек
Если правоустанавливающие документы в порядке, переходим к следующему шагу. Нужно убедиться, что межевание проведено и что размер и конфигурация участка соответствуют тому, что продавец вам показывает.
Межевание — это процесс определения и фиксации точных границ земельного участка. Подробнее об этом рассказали здесь.
С 1 марта 2025 года при любой сделке с земельным участком межевание обязательно для регистрации перехода права в Росреестре. Если межевание не сделано, сделку приостановят.
Были ли границы определены, можно увидеть в выписке ЕГРН: в графе «Площадь» значение должно быть указано с допустимой погрешностью, к примеру «400 кв. м ± 2 кв. м». А в графе «Особые отметки» не должно быть записи из серии «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями законодательства». Также можно попросить владельца показать межевой план.
Вполне возможно, что межевание участка не проводилось, так как около 70% дачников, по данным Росреестра, оформляли собственность по дачной амнистии — упрощённой процедуре без обязательного межевания. Если у вас такой случай, попросите продавца определить границы участка. На это уйдёт 3–4 недели, но иначе сделка не пройдёт.
Даже если межевание сделано, всё равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на место и покажет, как данные из ЕГРН соотносятся с реальным положением дел.
Такая проверка особенно важна, когда вы приобретаете участок с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, впоследствии сосед может потребовать сноса такого строения.
Постройки не должны стоять вплотную к границе участка. Хозяйственные объекты должны быть как минимум в метре от неё, а жилые дома — в трёх метрах.
Убеждаемся, что статус участка подходящий
Ещё один важный нюанс — вид разрешённого использования (ВРИ) участка должен соответствовать вашим потребностям. Информация, как можно использовать участок и что на нём разрешается строить, содержится в выписке ЕГРН.
Если вы покупаете дачу с прицелом на строительство жилого дома, то ВРИ участка в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) — земли для садоводства, выращивания сельскохозяйственных культур и строительства жилых домов и нежилых помещений. На такой даче можно будет построить и зарегистрировать дом.
Если же дача интересует вас как место отдыха или выращивания сельхозкультур, подойдёт и ВРИ для огородных товариществ — земли для огородничества, индивидуального выращивания сельскохозяйственных культур и размещения нежилых построек для хранения урожая и инвентаря. На таком участке можно построить садовый домик, но перевести его в статус жилого, даже после реконструкции, будет нельзя.
При покупке дачи не в СНТ или других некоммерческих товариществах лучше перестраховаться и задать соответствующие вопросы в местной администрации. Впоследствии это поможет исключить неприятные сюрпризы. Так, закон запрещает строить жилые дома на землях сельхозназначения с ВРИ для сельхозпроизводства или мелиорации.
Избегаем охранных зон и изучаем планы застройки
При осмотре будущих владений следует уделить внимание прилегающей территории. Если рядом с границами участка проходит газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли дача в охранную зону. В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб.
Внимательно изучите раздел ограничения прав в выписке из ЕГРН. Например, газопровод может проходить под участком и при визуальном осмотре распознать это не удастся. В выписке при наличии такого обременения будет ссылка на статью 56 Земельного кодекса РФ.
Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли по соседству строительство дороги или другого инфраструктурного объекта. Если через ваш участок собираются проложить трассу или железнодорожную линию, есть риск, что рано или поздно землю изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта.
В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи под снос продавали с большой скидкой. Продавцы знали, что через пару лет участки заберёт государство, но покупателей об этом не предупредили.
Правда, при самостоятельной оценке такую информацию можно получить, только изучив генеральный план развития территории. Если есть сомнения, то лучше попросить риелтора или юриста, сопровождающего сделку, пробить данные по своим каналам в местной администрации.
Обратите внимание и на такой момент, как доступ к соседним участкам с общей дороги. Если выяснится, что путь в определённую часть садового общества возможен только через ваш свежекупленный участок, суд наложит на него сервитут и вы будете обязаны открыть участок для проезда и прохода всем, кому это потребуется.
Продавец может и не знать об этом нюансе, если участки в том месте были давно заброшены, так что лучше всё проверить лично, а не опираться на уверения «да там всё равно никого нет». Сейчас нет, а через полгода появится, вместе с сервитутом.
Проверяем состояние дома и уточняем стоимость обслуживания дачи
Если на участке есть дом, стоит оценить его состояние. Не специалисту это сделать сложно, но можно хотя бы понять, стоит ли в принципе рассматривать вариант.
Осмотрите дом и проверьте:
- фундамент: нет ли трещин, вспучиваний, не просел ли он;
- полы и перекрытия: если пол проваливается, а перекрытия ходят ходуном, вряд ли это хороший вариант;
- не протекает ли крыша: об этом скажут потёки на стенах, сырость и затхлость в помещении;
- в каком состоянии коммуникации: например, спросите, когда делали проводку, какую нагрузку она выдерживает. Попросите сделать простой тест: одновременно включить микроволновку, электрочайник, плитку и холодильник. При слабом напряжении или старой проводке электроприборы, скорее всего, заставят сработать автоматические выключатели в счётчике.
Стоит узнать про возможность газификации участка, условия подключения к электричеству, всё ли у хозяев оформлено должным образом, по каким тарифам платит СНТ, условия вывоза мусора. Уточните, на каких условиях обслуживается оборудование товарищества: заключён ли с сетевой организацией договор на обслуживание трансформатора, кто отвечает за работу водонапорного насоса, зарегистрирована ли скважина.
Если на участке есть другие капитальные постройки, проверьте, что они тоже должным образом зарегистрированы в ЕГРН. К таким строениям могут быть отнесены, к примеру, теплица, гараж, баня, если они имеют заглублённый фундамент, при их строительстве использовали несущие неразборные конструкции или если они сделаны из цельных материалов.
Присматриваемся к продавцу
Перед сделкой советуем обратить внимание и на самого продавца. Не нужно стесняться задавать дополнительные вопросы. Увы, недобросовестные сделки не редкость, поэтому расспросите человека: когда он купил дачу или каким-то ещё образом получил право на неё, как и где регистрировал право собственности, много ли вокруг соседей и живут ли они здесь круглый год. Такие моменты помогут выявить начинающего мошенника: он просто не сможет внятно и подробно на них ответить.
Ещё одна из распространённых мошеннических схем при покупке дачи — поддельная доверенность. Поэтому, если интересы продавца представляет кто-то по доверенности, следует проверить сведения о ней на сайте Федеральной нотариальной палаты: действительно ли доверенность выдавалась и не отозвана ли она.
Обычная практика в сделках с недвижимостью — запрос справок на продавца из государственных психо- и наркодиспансеров. Если продавец заинтересован в сделке и ему нечего скрывать, он представит эти документы.
У продавца, который состоит в браке или состоял на дату покупки дачи, попросите нотариально заверенное согласие супруга на её продажу.
Кроме того, необходимо убедиться, что продавец не расторгал брак в последние три года. Если это всё же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместного имущества оговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на продаваемую дачу.
Если супруг продавца не дал нотариального согласия на сделку, в будущем он может оспорить её как совершённую без его ведома. Суд может признать такую сделку недействительной и расторгнет договор купли-продажи.
В результате покупатель не только лишится дачи, но и понесёт издержки: расходы на регистрацию, включая госпошлину и плату за банковский аккредитив, оплата судебного представителя.
А если к моменту расторжения сделки продавец потратит все полученные от покупателя деньги, последнему придётся взыскивать их через службу судебных приставов.
До 2022 года сделки без согласия однозначно расторгались, когда второй супруг заявлял соответствующее требование. Сейчас суд не всегда признаёт сделку недействительной — только если будет доказано, что покупатель знал или мог знать о том, что продавец состоит в браке. Например, видел паспорт продавца, а там был штамп о заключении брака.
Также нужно проверить, не был ли использован материнский капитал для покупки или строительства дома. В этом случае родители-собственники были обязаны выделить в новом жилье детские доли, а сделку должны были одобрить органы опеки.
Чтобы удостовериться в том, что права детей не нарушены, запросите у продавца справку-выписку об остатке и расходовании материнского капитала. Её можно получить через «Госуслуги» за пару минут, поэтому добросовестному продавцу не составит труда её представить.
Что отразить в договоре купли-продажи и какие документы потребуются для сделки
Договор купли-продажи может быть заключён в простой письменной форме, кроме тех случаев, когда закон требует нотариального оформления сделки. В нём важно прописать все характеристики как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес.
Документ не обязательно должен быть длинным и сложным, но есть моменты, на которые нужно обратить особое внимание:
1. Следует указать реальную цену продажи. Если потом с участком возникнут проблемы, вернуть не прописанные в договоре деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение стоимости объекта на 30% может стать основанием для признания сделки недействительной, если спустя несколько лет продавец решит обанкротиться.
2. Отдельным пунктом стоит прописать отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят по наследству и порой на них неожиданно появляются претенденты.
3. Помните, что право собственности перейдёт к вам только после государственной регистрации договора купли-продажи. Его подписание и передача денег — это ещё не вся сделка. Назначьте день и вместе с продавцом обратитесь в МФЦ. Так ваше заявление максимально быстро попадёт в Росреестр, и через несколько дней переход права состоится.
В МФЦ для регистрации сделки нужно представить следующий пакет документов:
— заявление — его можно заполнить на месте;
— паспорта продавца и покупателя;
— подписанный договор купли-продажи, акт приёма-передачи;
— квитанцию об уплате госпошлины — её можно уплатить прямо в МФЦ;
— выписку из ЕГРН. Если покупается дом и участок — выписку на каждый объект;
— правоустанавливающие документы на дачу от продавца: предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, вступления в наследство или другое;
— кадастровый паспорт объекта, который содержит все характеристики участка, план межевания земельного участка;
— при наличии капитальных строений на участке — технический паспорт на каждую постройку;
— если стороны состоят в официальном браке — согласие от супруга на продажу или покупку;
— подтверждение отсутствия долгов на объекте. В качестве такого документа может выступать справка, взятая у председателя СНТ, о том, что за участком не числятся задолженности за электро- и водоснабжение, членские взносы уплачены в полном объёме и не только. Это подтверждение требуют не всегда, но на всякий случай лучше иметь его при себе. Такая справка пригодится и новому владельцу, если впоследствии возникнут вопросы с платежами прежних владельцев.
Главное
Тщательно проверьте правоустанавливающие документы на дачу. Садовая книжка к таковым не относится. Если у хозяина на руках только она, фактически это незарегистрированный участок и провести законную сделку не получится.
При отсутствии межевания участка сделка тоже не пройдёт, но даже если оно сделано, лучше пригласить кадастрового инженера и проверить совпадение границ участка с данными из ЕГРН.
Обращайте внимание на планы застройки: не собираются ли власти проложить через участок газопровод или дорогу. Также проверьте наличие рядом с дачей охранных зон.
Выясните всё о семейном положении собственников дачи: есть ли у них супруги, чьё согласие потребуется для продажи, и дети — проверьте, не использовался ли для покупки маткапитал.
