- Почему нельзя держать участок без дела: что говорит закон
- Какой участок считается заброшенным
- Откуда берутся заброшенные участки
- Где искать собственников
- Как купить заброшенную землю и оформить право собственности
- Как купить заброшенный участок ИЖС в городе
- Что важно учитывать при покупке бесхозного участка
- Резюмируем
Почему нельзя держать участок без дела: что говорит закон
С 1 марта 2025 года действует закон, дающий владельцам 3 года для освоения своих заброшенных участков в границах населённых пунктов и СНТ. Трёхлетний срок отсчитывают с момента получения права собственности, а для участков, оформленных после 01.03.2025, — с даты регистрации прав.
Если земля используется не по целевому назначению или захламлена, в дальнейшем возможны штрафные санкции и даже изъятие — но только после предупреждения, штрафа и решения суда (ст. 284–285 ГК РФ). А с 1 марта 2026 года добавилась ещё одна причина для штрафов — борщевик.
В связи с этим некоторые владельцы неиспользуемой земли уже задумались о продаже, чтобы не платить штрафы и не лишиться её в принудительном порядке. Как отмечают эксперты, собственники стали охотнее избавляться от ненужных участков, в том числе с ветхими строениями.
На этом фоне появилась категория покупателей, которые специально ищут заброшенную землю, так как цены на неё значительно ниже, чем на ухоженные наделы.
Но о новых законах знают далеко не все собственники заросших бурьяном участков. Более того, не все догадываются, что у них вообще есть такое имущество, а значит, нет и объявлений о продаже.
Какой участок считается заброшенным
Заброшенным, или неиспользуемым, по российским законам признаётся участок, за которым никто не ухаживает. Критерии, по которым это определяют, перечислены во вступившем в силу в 2025 году постановлении Правительства № 826.
По каким признакам землю признают неиспользуемой:
→ Захламление: когда мусорными кучами и отходами занято более половины участка, а хозяин не наводит уборку в течение года после фиксации нарушения.
→ Заросли с человеческий рост: если более 50% территории заросло бурьяном выше метра или кустарником и деревьями, а владелец не предпринимает меры к их уборке.
→ Стройка замерла на годы: когда на земле под ИЖС не появился жилой дом на протяжении 7 лет, если только суд не признал причины уважительными.
→ Дом в аварийном состоянии: если у постройки обрушились крыша и стены, выбиты окна, а собственник за год с момента обнаружения проблем так и не взялся за ремонт.
Чтобы избежать проблем, владелец должен начать осваивать участок в соответствии с категорией земли и строго в рамках его вида разрешённого использования (ВРИ). Например, на земле под садоводство нельзя открыть магазин.
На этом участке хозяйничает только природа. Фото: PhotoChur / Shutterstock / Fotodom
Откуда берутся заброшенные участки
Заброшенные участки можно найти где угодно: в населённых пунктах — деревнях или городах, в СНТ и даже в новых коттеджных посёлках. Причин, по которым собственники не пользуются землёй, множество. Разберём несколько ситуаций.
Вовремя не оформили документы. В советское время госучреждения выдавали своим сотрудникам участки, приватизация которых стала возможна только в 1990-х. Правом на это воспользовались не все. Учитывая, что прошло много лет, часть таких дачников уже умерла, а их родственники так и не вступили в наследство. Технически такая возможность есть, но не всем это нужно.
Получили участок в 1990-е, а потом забросили. Участки раздавали 30–35 лет назад на пике продовольственного кризиса и обвала доходов. Но сейчас мало желающих ездить за 100–150 километров от Москвы или другого крупного города ради выращивания картофеля.
Дачники не воспользовались программой дачной амнистии и не собираются.
Бывшие собственники умерли, а наследников у них не осталось — в таких случаях недвижимость отходит государству.
Собственник купил и оформил участок, но на строительство дома денег не хватило.
Инвестор купил участок в надежде заработать, но его ожидания не оправдались. В итоге перепродавать невыгодно, строиться планов не было, содержать — дорого и бессмысленно.
Таким образом, собственники некоторых заброшенных земель известны: их данные есть в ЕГРН, их знают соседи. Это могут быть не только люди, но и юридические лица: правления СНТ, районные администрации. Другие же участки не только пустуют, но и принадлежат неизвестным физлицам.
Где искать собственников
В первую очередь можно опросить соседей. Затем — уточнить в правлении или у старосты деревни. Ещё можно обратиться в администрацию района или местное отделение Роскадастра.
Другой вариант — изучить объявления в интернете и объехать удалённые СНТ. Как правило, в их правлениях подскажут контакты хозяев брошенных домов.
Если всё вышеперечисленное не помогло, можно подать в суд из-за плохого содержания участка: наверняка там растут сорняки или даже опасный борщевик.
Чтобы найти владельца земли, судья направит запрос в Росреестр, таким образом личность собственника станет известна и вам. Самостоятельно обратиться в Росреестр с таким запросом нельзя: по закону о защите личных данных информацию вам не дадут.
В таблице мы описали три основных сценария, с чего начать поиски в зависимости от того, где находится заброшенный участок и есть ли у него собственник:
| Место и ситуация | Где искать собственника и как узнать, есть ли он вообще |
|---|---|
| Садовое или дачное товарищество. О собственнике ничего не известно | Обратиться к председателю. Если у него нет информации, запросить в Росреестре выписку из ЕГРН. Данных владельца там не будет, но станет ясно, есть ли он |
| Деревня, земли поселений. О собственнике ничего не известно, документы утеряны | Искать бумаги в архивах и в администрации района. Обратиться в Росреестр: если кто-то вступал в право собственности в 90-е, там будет информация об этом |
| Назначение земель — любое, но участок находится в посёлке, который появился в 90-х и позже. Собственник точно есть, но непонятно, где его искать | В Росреестре или в архивах областной регистрационной палаты или Земельного комитета |
Как купить заброшенную землю и оформить право собственности
Начать можно с поиска информации в публичной кадастровой карте. Находим участок по адресу или визуально на карте: сервис покажет его кадастровый номер, площадь, категорию земли и ВРИ.
Напрямую у собственника
Самый простой вариант — если собственник есть, документы в порядке, а сам хозяин не возражает против продажи. Он может лично приехать на сделку или оформить доверенность на представителя. В этом случае вы заключаете стандартный договор купли-продажи.
Если на участке есть постройки и инженерные коммуникации, стоит проверить долги продавца за ЖКУ. Не исключено, что он накопил их на внушительную сумму. Если это так, решите, кто будет выплачивать эти долги, и пропишите это в договоре.
Также вероятно, что заброшенный участок отключён от электричества. Выясните, что нужно сделать, чтобы подключить его обратно.
Как найти собственника участка
Если понравился участок и видно, что он заброшен, можно постараться найти его хозяев. Часто это удаётся.
С 1 марта 2023 года персональные данные владельца в выписке из ЕГРН для посторонних закрыты. Архивы БТИ тоже недоступны для простого покупателя: получить сведения могут только собственник, наследники или органы власти.
Поэтому искать владельца придётся старыми проверенными способами:
- Спросить у соседей или местных жителей: старожилы часто знают владельца или его родственников.
- Обратиться в правление СНТ: у председателя могут сохраниться старые списки членов товарищества с контактами.
- Сделать запрос в местную администрацию: в архивах могут храниться старые данные о владельцах, особенно по распределённым в 1990-х и ранее участкам.
- Поискать объявления о продаже по адресу на онлайн-площадках: собственник мог сам выставить участок.
Максимально простая задача — купить соседний заброшенный участок. В этом случае проще всего найти собственника и договориться о цене.
Через садовое товарищество
Если бесхозный участок — садовый, предоставлялся в пользование, а не в собственность, и не был приватизирован или унаследован, скорее всего, он находится на балансе СНТ.
В этом случае алгоритм таков:
1. Находите заброшенный участок в СНТ.
2. Обращаетесь в правление и заявляете о желании его приобрести.
Но можно обратиться в правление сразу, до самостоятельного поиска. Спросите у председателя, нет ли заброшенных участков, — наверняка что-то найдётся. В правлении обычно знают, на какие участки нет права собственности, а на какие есть, но владелец, возможно, будет рад избавиться от ненужного имущества.
3. На общем собрании члены СНТ коллективно решают, готовы ли они продать участок и за какую сумму.
4. Если одобрение получено, совершается сделка, и вы становитесь новым собственником земли.
Как купить заброшенный дачный участок в СНТ, если на нём долги по взносам
По закону собственник несёт бремя содержания своего имущества. Это значит, что каждый владелец платит за свой период. Новый владелец не обязан отвечать по долгам прошлого хозяина, если это не предусмотрено договором. Исключение — наследование: здесь долги переходят вместе с участком.
Целевые и членские взносы — личные обязательства того, кто состоял в СНТ. Они связаны с членством в товариществе, а не с участком, и к новому собственнику переходить не должны независимо от того, станет он членом СНТ или нет.
Правление СНТ может попытаться взыскать старые долги с нового хозяина. Чтобы не оказаться в такой ситуации:
→ Запросите в правлении справку об отсутствии долгов до подписания договора.
→ Пропишите в договоре купли-продажи, что продавец гарантирует отсутствие долгов или обязуется погасить их в случае обнаружения.
→ Зафиксируйте показания счётчиков в передаточном акте: за свет и воду с момента покупки платите только вы.
Дополнительно перед тем как купить заброшенный участок в СНТ, можно заказать выписку из ЕГРН для исключения обременений. И проверить продавца по базе Федеральной службы судебных приставов, нет ли на нём исполнительных производств. А ещё лучше обратиться к юристу, который ведёт подобную практику.
На государственных торгах
Если объект находится в населённом пункте и у него нет собственника — например, он умер, не оставив наследников, — участок переходит в муниципальную собственность как выморочное имущество (в Москве, Санкт‑Петербурге и Севастополе — субъекту РФ). Местная администрация вправе продать такую землю через аукцион.
Отдельный случай — бесхозяйные участки. Если у земли никогда не было собственника или он неизвестен, муниципалитет может поставить её на учёт в Росреестре как бесхозяйное имущество, через год обратиться в суд для признания муниципальной собственности и затем выставить на торги. Если бывший владелец объявится в течение года после постановки на учёт, он может вернуть участок и даже после продажи оспорить сделку в суде. Если же собственник жив, но просто пропал, муниципалитет не может продать участок без его согласия.
Выкупная цена участка на торгах обычно рассчитывается как процент от кадастровой стоимости, зависит от региона и вида разрешённого использования земли.
Будьте готовы, что на торгах у вас появится конкурент, который претендует на тот же участок. В этом случае итоговая цена сделки может оказаться ничуть не ниже рыночной, ведь вам придётся повышать ставки.
Бывает, что подобные участки не попадают на торги, потому что не прошли процедуру межевания, то есть их границы не установлены и не зафиксированы в Росреестре. А у муниципалитетов не всегда хватает средств и сотрудников, чтобы заниматься заброшенными участками.
Без межевания участок на торги не попадёт. Но самостоятельно провести его не получится: для этого нужно согласие собственника, в данном случае муниципалитета. Можно попробовать ускорить процесс: обратиться в администрацию с просьбой провести кадастровые работы и выставить участок на аукцион.
Правда, муниципалитет не всегда готов тратить на это бюджет. А если инициированные вами торги всё же состоятся, найденный участок могут перекупить другие желающие и в итоге усилия окажутся напрасными.
Зато повезёт, если других участников на аукционе не будет. В этом случае вы действительно выкупите участок за минимальную цену — в среднем примерно на 20% дешевле рыночной.
По закону о приобретательной давности
Если кто-то, не будучи собственником недвижимости, начал её эксплуатировать, открыто делал это в течение 15 лет и не получил возражений от прежних владельцев или их наследников, он может оформить право собственности на объект на основании приобретательной давности.
Особенности этой процедуры описаны в статье 234 ГК РФ. Из-за длительности и рискованности к ней прибегают не очень часто.
Действовать в этом случае придётся через суд. Нужно будет подать исковое заявление и доказать, что все эти годы вы действительно содержали участок и, возможно, дом: возделывали землю, косили траву, ремонтировали то, что сломалось, и относились к имуществу как к своему.
Главное условие для признания права — 15 лет непрерывного, открытого и добросовестного владения участком как своим собственным (не по договору аренды или найма), когда вы не знали и не могли знать о настоящем хозяине. Если в Росреестре не было информации о владельце, то тот, кто подхватил заброшенное имущество, при всём желании не смог бы установить его владельца. Отсчёт начинается с момента, когда имущество перешло в ваше открытое владение.
На участке может находиться заброшенный дом. Возможно, он уже развалился и его остаётся только вывезти. Но иногда он просто требует ремонта, после которого в нём можно будет жить. Чтобы законно им владеть, придётся искать собственника и договариваться о продаже. Скорее всего, в поисках помогут соседи или местная администрация.
Если хозяина нет, оформить дом в собственность можно по закону о приобретательной давности. Но есть и другой вариант: его как выморочное имущество могут продать на государственном аукционе.
Закон о приобретательной давности распространяется не только на землю и дома, но и на другие объекты недвижимости, например офисы.
Собрали нюансы по способам покупки заброшенных участков в таблицу:
| Способ | Сложность | Основные риски | Средний срок |
|---|---|---|---|
| Напрямую у собственника | Низкая | Долги продавца за ЖКУ, отключённые коммуникации, обременения | 1–3 месяца с учётом проверки документов и регистрации перехода права в Росреестре |
| Через садовое товарищество | Средняя | Долги по членским взносам (юридически не переходят, но СНТ может требовать оплаты), отсутствие документов на участок | До нескольких месяцев, если нужно найти хозяина, уточнить информацию о долгах и подготовить документы |
| На государственных торгах | Высокая | Конкуренты на аукционе, возможное отсутствие межевания, муниципалитет может не выделить бюджет на кадастровые работы | От нескольких месяцев до нескольких лет |
| По приобретательной давности | Очень высокая | Сложность доказывания в суде (15 лет непрерывного, открытого и добросовестного владения), риск появления наследников, судебные издержки | 15 лет |
Как купить заброшенный участок ИЖС в городе
Заброшенную землю можно найти не только в СНТ, но и в городе — под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Правда, такие участки попадаются реже, а процедура их покупки сложнее.
Заброшенный участок в городе. Фото: DzianisV / Shutterstock / Fotodom
Где искать
Публичная кадастровая карта. Здесь можно найти участок по адресу или кадастровому номеру. Обратите внимание на форму собственности (частное лицо, государство, муниципалитет), статус участка (стоит на кадастровом учёте или нет), наличие межевания и вид разрешённого использования. Например, участок под ИЖС без жилого дома или установленных границ теоретически может быть заброшен.
Администрация города. Иногда муниципалитет сам выставляет выморочное или бесхозяйное имущество на торги. Узнайте, где публикуются извещения о торгах. Обратитесь в комитет по управлению имуществом или департамент земельных отношений с запросом о наличии заброшенных участков для продажи.
Соседи и местные жители. Информация от местных может стать отправной точкой, но проверяйте её официальными способами.
Если повезёт найти собственника напрямую, можно договориться о покупке, как с обычным продавцом. Но для заброшенного ИЖС в городе это скорее редкость.
Как действовать
Шаг 1. Найдите участок и закажите выписку из ЕГРН: она покажет обременения, статус строений и кадастровую стоимость. Даже если на участке давно нет никакого строения, в Росреестре он может числиться. Пока этот статус не урегулирован, землю не продадут. Зоны с особыми условиями использования территории лучше проверять в правилах землепользования и застройки муниципалитета.
Шаг 2. Уточните правовой статус. Если собственник умер, а наследники не объявились в течение 6 месяцев, отказались от наследства или лишены его, участок становится выморочным имуществом и переходит государству или муниципалитету. Но есть риск, что наследники могут объявиться в пределах трёх лет с момента, когда они узнали о нарушении своих прав. Если они оспорят переход права собственности, возможны долгие судебные разбирательства.
Шаг 3. Дождитесь оформления и торгов. Если участок требует межевания, инициировать его должен собственник — во многих случаях муниципалитет. Можно обратиться в администрацию с просьбой рассмотреть вопрос межевания и дальнейшего выставления участка на торги. Но окончательное решение за муниципалитетом.
Шаг 4. Участвуйте в торгах. Отслеживайте объявления на портале ГИС «Торги», сайтах электронных площадок (Сбербанк-АСТ, РАД) и официальных сайтах муниципалитетов. Если желающих нет, цену могут снизить, например, на 20%, но это зависит от регламента конкретного аукциона.
Карта с выставленными на торги участками по субъектам РФ. Источник: ГИС «Торги»
Шаг 5. Оформите сделку. В случае победы в торгах заключите договор купли-продажи с муниципалитетом, оплатите участок и зарегистрируйте право в Росреестре. Перед сделкой стоит проконсультироваться с юристом по земельному праву.
Что важно учитывать при покупке бесхозного участка
Внимательно отнеситесь к статусу земли и возможным обременениям. Не исключено, что существуют ограничения на использование участка из-за проложенного под ним кабеля или его близости к объекту культурного наследия. Возможно, именно это и стало причиной, по которой участок забросили.
Скосить траву и убрать мусор за один день — это одно: можно уложиться в 10–20 тыс. рублей. Но если вам достался участок с остатками фундамента или разрушенным домом, вывоз строительного мусора может затянуться на недели, а счёт пойти на сотни тысяч. Заранее оцените фронт работ.
Тщательно проверяйте документы. Проблем здесь может быть больше, чем при обычной сделке. Это и неполный комплект бумаг, и неучтённые наследники, и огромные долги за ЖКУ, и другие подвохи.
Резюмируем
Покупка заброшенного земельного участка — сложный, но возможный процесс. Найти такие участки можно в деревнях, СНТ и коттеджных посёлках, а их владельцев — через Росреестр (если это юрлица), архивы или местную администрацию.
Покупка возможна через сделку с собственником, государственные торги или по закону о приобретательной давности.
Самый простой и быстрый путь — найти собственника и договориться. Если хозяина нет, приготовьтесь к затяжному процессу: возможно, придётся уговаривать администрацию провести межевание и выставить участок на торги, а потом бороться с конкурентами на аукционе. Зато на торгах можно выиграть цену.
Обязательно проверьте, есть ли за прежним владельцем долги. Часто их накапливается на внушительную сумму. Обычно выплачивать эти долги должны собственники, но в этом случае их может и не быть. Между тем, большая задолженность может стать причиной отключения участка от коммуникаций и решать эту проблему придётся вам.
Если собственник есть и он признаёт долги, пропишите в договоре, кто и в какой срок будет их погашать.
Привести заброшенный участок в порядок может быть сложно. Покосом травы дело, скорее всего, не обойдётся: возможно, придётся корчевать пни, выравнивать участок, сносить аварийные постройки. Всё это может стоить десятки и сотни тысяч рублей, а в случае с разбором дома даже миллионы.
