- Кто является собственником ипотечной квартиры
- Какие права у банка на ипотечную квартиру
- Какие ограничения возникают в связи с ипотекой у собственника
- Кого можно зарегистрировать в ипотечной квартире
- Доли детей при ипотеке с материнским капиталом
- Права созаёмщика
- Оформление ипотечной квартиры в собственность
- Когда квартира переходит в собственность при ипотеке
- Какие документы нужны для регистрации права собственности при ипотеке
- Сроки регистрации права собственности на квартиру
- Нюансы и сложности при оформлении
Кто является собственником ипотечной квартиры
Собственником ипотечной квартиры после заключения сделки становится покупатель — заёмщик.
Но есть нюансы, при которых придётся выделять доли другим членам семьи:
1. Для покупки жилья используется материнский капитал. Доли должны быть выделены всем членам семьи. Размер долей определяется по соглашению между супругами.
2. Недвижимость приобретается с созаёмщиком. Если это супруг, он становится созаёмщиком автоматически. Всё имущество, которое муж и жена купили во время брака, считается совместной собственностью. В случае развода оно делится поровну вне зависимости от того, на кого оформлено.
Супруги купили квартиру в ипотеку. Брачный договор не заключали, недвижимость оформили на жену, хотя муж был созаёмщиком по договору. Через некоторое время они развелись и поделили имущество. Женщина компенсировала бывшему супругу стоимость его доли и часть внесённых платежей по ипотеке за время брака, зато жильё досталось ей.
Какие права у банка на ипотечную квартиру
Несмотря на то что право собственности оформляется на заёмщика, кредитор тоже имеет определённые права:
1. Недвижимость передаётся банку в залог до полного погашения ипотеки. Это гарантия исполнения заёмщиком своих обязательств.
2. Без разрешения банка квартиру нельзя продать или подарить, а также прописать там посторонних людей.
3. При длительной просрочке платежей банк может изъять квартиру и продать её для погашения задолженности.
Последнего пункта не стоит слишком пугаться: даже при длительной просрочке по ипотеке банкам невыгодны судебные разбирательства с заёмщиками, поэтому они предпочитают договариваться.
Случаи продажи недвижимости с торгов, конечно, встречаются, но они относительно редки.
Если есть объективные причины, по которым заёмщики не могут платить — тяжёлая болезнь, потеря работы, — банк может предложить реструктуризацию, кредитные каникулы и другие способы урегулировать ситуацию.
Ждать, пока кредитор обратит внимание на ваши просрочки, не стоит: свяжитесь с кредитным менеджером сами, чтобы получить помощь.
Если же вы будете уходить от решения проблемы и игнорировать звонки по поводу образовавшейся задолженности по кредиту, есть риск лишиться квартиры. Сначала банк будет отправлять заказные письма и сообщения, а потом обратится в суд. Недвижимость в итоге продадут через торги, а вырученные деньги пойдут на погашение ипотеки.
Какие ограничения возникают в связи с ипотекой у собственника
До полного погашения ипотечного кредита заёмщик не может совершать сделки с квартирой без согласия банка: продать, подарить, обменять. В большинстве случаев банки запрещают и перепланировку, если в результате придётся вносить изменения в технический план. Некоторые банки даже запрещают сдавать залоговую недвижимость в аренду, это прямо указывается в договоре. Перед тем как делать что-либо из этого, лучше ещё раз прочитать договор и согласовать всё с банком.
Однако продать квартиру в залоге не так сложно, как может показаться на первый взгляд.
Какие есть варианты:
1. Досрочное погашение ипотечного долга. Это можно сделать за счёт собственных средств или средств покупателя. Человек, который собирается покупать вашу недвижимость, отдаёт вам деньги, а вы закрываете ими кредит. После того как ипотека будет закрыта, а банк снимет обременение, вы сможете продать квартиру без ограничений. Если сумма долга большая, скорее всего, вас попросят о скидке.
2. Погашение ипотеки в ходе сделки. Нужно взять в банке справку об остатке задолженности. Покупатель внесёт деньги на специальный счёт: часть — для вас, ещё часть — для банка. После этого можно подавать документы на регистрацию права в Росреестр.
3. Продажа жилья вместе с долгом по ипотеке. Это возможно, если покупатель согласен переоформить кредит на себя. Важно, чтобы он сам соответствовал требованиям банка. Если человек не подходит по каким-либо критериям или у него плохая кредитная история, такую сделку могут не одобрить.
Если вы захотите завещать ипотечную квартиру, это можно сделать и без согласования с банком. Но при вступлении в наследство до погашения ипотеки новым владельцам недвижимость достанется вместе с долгами.
Кого можно зарегистрировать в ипотечной квартире
Близких родственников можно регистрировать без согласования с банком. Если же нужно прописать других людей, стоит ещё раз прочитать договор: некоторые банки запрещают прописывать посторонних.
Возможные ограничения связаны с тем, что в случае длительной просрочки банку нужно будет продавать недвижимость через торги по решению суда, и если там будут зарегистрированы посторонние, сделать это будет сложнее.
Доли детей при ипотеке с материнским капиталом
Если для покупки недвижимости в ипотеку использовался материнский капитал, нужно выделить доли всем членам семьи: мужу, жене и детям. Размер долей определяется соглашением. По сложившейся практике рекомендуется выделять доли в размере не меньшем, чем процент вложенного маткапитала по отношению к общей стоимости жилья.
Важно. Жилищный кодекс РФ запрещает выделение микродолей площадью менее 6 кв. м. Но в сделках с маткапиталом это ограничение не работает.
Супруги купили квартиру площадью 80 кв. м, у них двое детей. Стоимость жилья — 7 млн рублей, из них 630 тыс. рублей оплачено за счёт маткапитала.
630 000 / 7 000 000 = 0,09. Это 9% общей стоимости, или 7,2 кв. м в натуральном выражении.
9% / 4 = 2,25% — стоимость доли каждого члена семьи.
80 х 2,25% = 1,8 кв. м — размер доли по маткапиталу для каждого члена семьи.
Есть два варианта выделения долей: сделать это в течение 6 месяцев после погашения ипотеки или сразу при оформлении квартиры в собственность, если банк не против.
Права созаёмщика
Если созаёмщиком выступает супруг, у него равные с основным заёмщиком права на квартиру, так как она приобретается в браке. В остальных случаях всё зависит от условий договора, поэтому его нужно внимательно изучить перед тем, как подписывать.
Созаёмщик несёт такую же финансовую ответственность по ипотеке, как и основной заёмщик. Если последний перестанет выплачивать кредит, банк может предъявить требование о погашении долга созаёмщику или взыскать деньги через суд.
Право собственности на жильё в такой ситуации к созаёмщику не переходит, если это не предусмотрено договором, но в дальнейшем у него будет возможность взыскать деньги с заёмщика в судебном порядке.
Оформление ипотечной квартиры в собственность
Здесь всё зависит от договора, по которому она приобретается. Если договор купли-продажи заключён с физическим лицом, право собственности проще оформить через банк. После заключения сделки банк сам подаст документы в Росреестр.
Также можно подать документы на регистрацию права собственности через портал госуслуг, в МФЦ или обратиться в Росреестр лично — подать заявление на портале, в отделении или направить его почтой.
Если вы купили квартиру у застройщика, после подписания акта приёма-передачи он может зарегистрировать ваше право собственности в Росреестре сам. Также застройщик и заёмщик могут обратиться в МФЦ, чтобы направить заявление в Росреестр лично. В Москве, например, разрешён только такой порядок.
Когда квартира переходит в собственность при ипотеке
Если вы берёте ипотеку на квартиру в ещё не завершённой новостройке, регистрируется не право собственности, а право требования по договору долевого участия (ДДУ). Право собственности оформляется уже после ввода дома в эксплуатацию.
При покупке на вторичном рынке квартира оформляется на покупателя сразу после подписания кредитного договора. Одновременно регистрируется и обременение — квартира передаётся в залог банку.
выгода и риски
Какие документы нужны для регистрации права собственности при ипотеке
Для регистрации понадобятся заявление, паспорт и другие документы в зависимости от типа договора, по которому вы приобретаете недвижимость.
При покупке на вторичном рынке подготовьте:
1. ДКП и акт приёма-передачи.
2. Паспорта всех участников сделки.
3. Ипотечный договор.
4. Нотариальное согласие супруга продавца, если квартиру купили в браке.
При регистрации права на жильё в новостройке вместо ДКП представляется ДДУ. При подаче документов нужно заплатить госпошлину — 2 тыс. рублей.
Сроки регистрации права собственности на квартиру
Если вы подавали документы онлайн, регистрация займёт 7 рабочих дней. При подаче через МФЦ потребуется 9 рабочих дней.
После переоформления права собственности в выписке из ЕГРН вы будете указаны в качестве владельца.
Нюансы и сложности при оформлении
Особых проблем при регистрации права собственности не возникает, так как банки тщательно проверяют недвижимость. Они в первую очередь заинтересованы в том, чтобы каждый объект был чист с юридической точки зрения.
Приостановить регистрацию сделки могут только в отдельных случаях:
1. Продавец не имеет прав на недвижимость. В случае с ипотекой это практически исключено, банки проверяют все документы ещё перед одобрением квартиры.
2. Заявление подано неуполномоченным лицом. Например, если для подачи документов в МФЦ оформили обычную доверенность на представителя вместо нотариальной.
3. Представлен неполный комплект документов. Чтобы избежать такой ошибки, лучше подавать их через банк: в этом случае все риски сводятся к минимуму.
4. Форма и содержание договора купли-продажи или долевого участия не соответствуют требованиям законодательства. При ипотеке это практически исключено.
Если Росреестр обнаружит проблему, вам дадут время на её исправление. Нужно будет устранить ошибки и обратиться в ведомство повторно.
Фото: freepik.com
