- Можно ли продать квартиру, купленную с использованием маткапитала
- Как выделить детскую долю в продаваемой квартире
- Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с маткапиталом
- Сроки продажи квартиры с вложенным маткапиталом
- Пошаговая инструкция, как продать квартиру, купленную с использованием маткапитала
- Как продать квартиру с вложенным маткапиталом, если ипотека за неё ещё не выплачена
- Уплата налогов после продажи квартиры с маткапиталом
- Риски продажи и покупки квартиры, приобретённой с привлечением маткапитала
- Типичные ошибки при продаже квартиры с маткапиталом и как их избежать
- Главное
Программа федерального материнского капитала действует в России с 2007 года. В 2026 году на первого ребёнка положена выплата в размере 706,8 тыс. рублей, а на второго — 934 тыс. рублей. Если за первого малыша маткапитал уже получали, за второго дадут 227 тыс. рублей. Сумма маткапитала ежегодно индексируется, обычно это происходит в феврале.
Направить субсидию можно на разные цели, но, по данным Социального фонда России, более 70% семей тратят маткапитал на улучшение жилищных условий, многие при этом используют для покупки ипотеку.
Продажа такой недвижимости имеет свои особенности из-за обязательств родителей перед Социальным фондом России. Тем не менее жилья с вложенным маткапиталом становится всё больше, и рынок уже выработал схемы, которые позволяют продавцу и покупателю учесть риски и заранее подготовить необходимые документы.
Можно ли продать квартиру, купленную с использованием маткапитала
Продать квартиру, в которую вложен маткапитал, можно, если родители при продаже соблюдают имущественные права детей. Это разрешает действующее законодательство: Федеральный закон «О маткапитале», Гражданский и Семейный кодексы РФ.
Для этого требуется:
- выделить детям доли в продаваемом жилье, то есть квартира должна быть оформлена как общая долевая собственность;
- получить разрешение органов опеки и попечительства — сделку одобрят, если в новом жилье условия для детей будут лучше;
- дети старше 18 лет должны дать письменное согласие на продажу;
- надо получить согласие банка на сделку, если при покупке использовали заёмные средства.
Если нарушить условия, под которые опека одобрила продажу квартиры с материнским капиталом, сделку могут признать недействительной.
Как выделить детскую долю в продаваемой квартире
Перед продажей жилья с маткапиталом детям необходимо выделить долю в ней.
Родителям в любом случае пришлось бы это сделать: выделить доли по соглашению супругам и детям — обязательное условие использования маткапитала на покупку жилья.
Причём выделить доли надо именно в той недвижимости, на приобретение которой направили маткапитал. На это отводится 6 месяцев после покупки и снятия обременения с квартиры. Например, если жильё брали в ипотеку, то в течение полугода после погашения кредита.
Размер детских долей законом не оговорён, и на практике его определяют пропорционально размеру маткапитала к общей стоимости квартиры. Правило о микродолях в случае с маткапиталом неприменимо. Учитывая высокую стоимость жилья в мегаполисах, доли детей получаются совсем небольшие: 1/20, 2/45 и т. п.
Семья купила квартиру площадью 45 кв. м за 5 млн рублей, вложив в неё маткапитал в размере 500 тыс. рублей, то есть 10% её стоимости. Остальная сумма была общими средствами супругов.
Семья включает четверых, и каждому надо выделить долю: 10% : 4 = 2,5%. Если считать в метрах от общей площади, это будет 1,13 кв. м. В соглашении это число нужно указать в долях.
Для 45-метровой квартиры 1 кв. м в долях — это 1/45. Нужно выделить не меньше 1,13 м, поэтому округляем до 2 кв. м — 2/45. Указываем в соглашении, что детям выделяем по 2/45, доля жены и мужа — тоже по 2/45. Тогда в совместной собственности супругов остаётся 37/45.
Соглашение о выделении долей составляет нотариус, после этого его надо зарегистрировать в Росреестре — тогда обязательства родителей перед Социальным фондом будут выполнены.
Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с маткапиталом
Родители и опекуны не могут совершать сделки с недвижимостью ребёнка без разрешения органов опеки (пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ). Так государство следит за соблюдением прав несовершеннолетних.
То есть перед продажей квартиры родителям потребуется получить письменное разрешение на сделку. Опека выдаст его, если в результате сделки условия проживания ребёнка не ухудшатся.
Циан-помощник упрощает поиск
Для этого есть несколько способов:
1. В новом жилье несовершеннолетнему выделяют такую же или бо́льшую долю, а само жильё не хуже предыдущего.
2. Детские доли в новой квартире могут быть меньше, но условия проживания несовершеннолетних должны быть значительно лучше. Например, семья переезжает из аварийного жилья в благоустроенный дом.
3. Можно разместить на банковском счёте сумму, эквивалентную стоимости детской доли. Доступ к этим деньгам ребёнок получит после совершеннолетия.
На практике на последний вариант опека идёт не очень охотно, но может разрешить сделку, если семья планирует переезд в другой регион или родители хотят купить жильё немного позже. Если разрешение через денежный эквивалент всё-таки не выдают, ещё один путь — договориться о выделении детских долей в другой недвижимости семьи: например, в квартире бабушки.
В первых двух случаях родители должны заранее подобрать объект для покупки, который устроит опеку, и выйти на встречную сделку.
В третьем случае деньги на счёте, включая проценты, должны быть застрахованы, а сумма в одном банке не должна превышать 1,4 млн рублей — это предусмотренный законом порог полного возмещения по вкладам при банкротстве банка.
Чтобы получить разрешение, надо подать в опеку заявление, приложив к нему пакет документов. Единого установленного перечня нет, его определяют на местах.
Обычно требуются следующие документы:
- паспорта родителей и детей старше 14 лет;
- свидетельство о рождении ребёнка (детей);
- согласие ребёнка на отчуждение доли (если он старше 10 лет);
- выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на продаваемую и покупаемую квартиры;
- отчёт о рыночной стоимости имущества;
- справка о стоимости детских долей;
- выписка из лицевого счёта квартиры.
Заявление органы опеки рассматривают в течение 15 рабочих дней, после чего выдают либо разрешение, либо мотивированный отказ.
Если сделку не удалось завершить, разрешение придётся получать заново.
Родителям обязательно надо выполнить условия, оговорённые в разрешении опеки: например, выделить 1/20 доли ребёнку в новой квартире. В качестве подтверждения они должны представить выписку из ЕГРН.
Как правило, на это отводится 30 дней после регистрации перехода права собственности. Если требование не исполнить, сделку могут оспорить и признать недействительной.
Если местное отделение опеки в разрешении на продажу всё-таки отказало, этот отказ можно обжаловать. Сначала стоит обратиться в вышестоящий орган ведомства, если это не принесло результатов, придётся действовать в судебном порядке.
Сроки продажи квартиры с вложенным маткапиталом
Продать квартиру с вложенным маткапиталом можно в любой момент, никаких ограничений не установлено. Главное — выделить доли и получить разрешение опеки на сделку. Без этого нотариус её не удостоверит, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
Что касается сроков продажи такой недвижимости, быстро продать её не получится: только органы опеки и попечительства рассматривают документы около двух недель. А ведь ещё нужно подобрать встречный вариант квартиры, который опека сочтёт подходящим для покупки.
В среднем продажа квартиры с маткапиталом в Москве и Санкт-Петербурге занимает в 1,5–2 раза больше времени, чем продажа квартиры без вложенной госсубсидии, а если имеется непогашенная ипотека, срок продажи ещё увеличивается.
Но в последние годы доля таких квартир на рынке значительно выросла, и у риелторов появились наработанные схемы их продажи. Да и покупатели стали спокойнее относиться к обременениям и готовы ждать, если заинтересованы в объекте.
Пошаговая инструкция, как продать квартиру, купленную с использованием маткапитала
Пошагово процесс продажи квартиры с вложенным маткапиталом выглядит так.
Шаг 1. По соглашению выделить доли всем членам семьи: супругам и детям
Шаг 2. Выбрать способ равнозначной замены доли детей
Это может быть:
- выделение детских долей в новой квартире;
- денежная компенсация за продаваемые доли;
- выделение долей в жилье близких родственников или в другой недвижимости родителей.
В случае выделения равнозначных долей в новой квартире родителям надо будет провести подготовительную работу: внести задаток, заключить предварительные договоры купли-продажи на продажу старой и покупку новой квартиры, заверить их у нотариуса, составить шаблон основного договора на покупку, указав в нём размеры долей детей, чтобы согласовать его с органами опеки.
Если детские доли планируется заменить денежной компенсаций, следует заранее подготовить отчёт о стоимости этих долей, чтобы представить его в опеку.
В случае выделения долей в другом жилье — например, в квартире дедушки, — необходимо заранее подготовить проект договора дарения, указав размер долей. Опека в таких ситуациях иногда разрешает выделять доли меньшей площади, если, например, есть разница в стоимости жилья в бо́льшую сторону.
Шаг 3. Подготовить все необходимые для сделки документы
Пакет документов зависит от условий купли-продажи. Но в любом случае вам потребуются:
- паспорта родителей и детей старше 14 лет;
- свидетельства о рождении всех детей;
- документы на продаваемую и покупаемую квартиры, в том числе выписка из ЕГРН;
- справка об использовании материнского капитала (можно получить на «Госуслугах»);
- согласие совершеннолетнего ребёнка на сделку;
- отчёт о рыночной стоимости имущества;
- предварительный договор купли-продажи.
Шаг 4. Получить разрешение органов опеки и попечительства
Шаг 5. Провести и оформить сделку
Сделки с участием детей обязательно удостоверяются нотариусом (статья 54 Федерального закона № 218-ФЗ).
Для получения нотариального удостоверения нужны:
- паспорта родителей, детей старше 14 лет;
- свидетельства о рождении детей младше 14 лет;
- договор купли-продажи;
- соглашение о сделке;
- разрешение опеки;
- выписка из ЕГРН;
- техпаспорт квартиры;
- копия финансово-лицевого счёта;
- справка об отсутствии долгов по ЖКУ и за капремонт.
Регистрация сделки по продаже старой квартиры и покупка новой могут проходить параллельно.
Если стороны сделки не возражают, документы на регистрацию права в Росреестр отправит сам нотариус, но они вправе сделать это и самостоятельно.
Как продать квартиру с вложенным маткапиталом, если ипотека за неё ещё не выплачена
Оплата материнским капиталом части ипотеки — распространённая сейчас ситуация. Субсидию можно использовать как первоначальный взнос или направить на досрочное погашение кредита.
Если потом семья захочет улучшить жилищные условия и продать квартиру с незакрытой ипотекой, в сделке будет ещё больше нюансов.
На таком объекте сразу два обременения: незакрытый ипотечный кредит и вложенный маткапитал, который обязывает выделить доли детям.
Раньше доли обычно выделяли после выплаты ипотеки, так как банки неохотно давали разрешение на появление несовершеннолетних собственников в залоговом объекте. Из-за этого при продаже родителям приходилось идти на разные ухищрения — к примеру, оформлять нотариальное обязательство о выделении долей детям в новой квартире.
Но с 1 января 2026 года больше не требуется согласия залогодержателя при оформлении в общую собственность супругов и детей недвижимости, которая была приобретена в ипотеку с использованием маткапитала.
А вот согласовывать сделку с органами опеки при продаже ипотечной квартиры с вложенным маткапиталом нужно обязательно, так как в ней участвуют несовершеннолетние.
Есть три способа продать ипотечную квартиру:
1. Досрочно закрыть кредит и затем продавать её уже без обременения.
2. Оформить договор купли-продажи, получив согласие банка.
3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.
Выбрав один из них, собственники должны выделить доли членам семьи, подготовить документы и получить разрешение опеки. Только потом они смогут продать квартиру.
Если детские доли не выделить, сделку в дальнейшем может оспорить Социальный фонд России.
Уплата налогов после продажи квартиры с маткапиталом
Если минимальный срок владения недвижимостью истёк, при её продаже налог на доходы физлиц (НДФЛ) уплачивать не придётся, согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ. По общему правилу он составляет пять лет, но в некоторых случаях может быть сокращён до трёх лет, в частности, если квартира является единственным жильём.
С 2021 года от уплаты налога с продажи недвижимости освобождаются семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, но для этого надо одновременно соблюсти определённые условия.
Если продаваемая квартира находилась в собственности меньше минимального срока владения и под льготу семья не попадает, при её продаже придётся уплатить НДФЛ:
- по ставке 13%, если прибыль от сделки составила до 2,4 млн рублей;
- при сумме прибыли свыше 2,4 млн рублей размер налога составит: 312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей.
Обратите внимание: при выделении долей дети становятся собственниками квартиры, поэтому после продажи тоже должны заплатить НДФЛ пропорционально стоимости своей доли — сделать это за них должны родители.
С 2025 года при продаже детских долей, приобретённых при помощи материнского капитала, минимальный срок владения считается с даты, когда собственником квартиры стал владелец сертификата на маткапитал — мать ребёнка или её супруг.
Риски продажи и покупки квартиры, приобретённой с привлечением маткапитала
Для продавца риски при продаже квартиры с вложенным маткапиталом связаны с тем, что сделку могут не одобрить:
— Социальный фонд, если нарушены правила использования субсидии или не выделены доли;
— органы опеки, которые могут счесть сделку ущемляющей права детей и не выдать разрешение;
— банк, не разрешив переоформить кредит.
При выявлении каких-то нарушений сделку могут оспорить в суде, а ещё Социальный фонд России вправе признать использование маткапитала нецелевым и обязать родителей вернуть его. Чтобы избежать таких сложностей, надо тщательно подойти к сбору всех разрешений и только потом выходить на сделку.
Для покупателя основной риск — неисполнение продавцом обязательства выделить доли детям — такую сделку могут оспорить в суде и признать недействительной. В этом случае недвижимость вернут прежним владельцам, а они, в свою очередь, должны будут вернуть покупателю деньги.
Также в судебной практике есть прецеденты, когда в проданной квартире восстанавливали доли детей. Деньги за них возвращали покупателю, но вряд ли это могло его порадовать: в итоге он получал не всё жильё, а только часть вместе с прописанными в квартире посторонними детьми.
Типичные ошибки при продаже квартиры с маткапиталом и как их избежать
Наиболее распространённые ошибки при продаже квартиры с вложенным маткапиталом.
Не выделили доли детям. Если этого не сделать, сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной.
Не представили разрешение органов опеки. Без этого документа сделка не пройдёт.
Нарушили порядок распределения долей, который был согласован с опекой, или не выдержали сроки их выделения. Если требования не были исполнены, сделку могут оспорить и признать недействительной.
Подали поддельные документы. Подделка или неправильное оформление документов — основание для отмены сделки.
Чтобы избежать подобных ошибок:
1. Оформите квартиру в общую долевую собственность родителей и детей, доли выделите по соглашению.
2. Выберите способ компенсации долей детям в продаваемой квартире. Самый простой — наделить их долями в покупаемом жилье.
3. Получите разрешение опеки. Сделать это можно в местном отделении ведомства, заявление также можно подать через МФЦ. Пакет документов отличается в зависимости от региона, поэтому заранее узнайте, что именно потребуется.
4. Перед сделкой проконсультируйтесь с грамотным юристом или привлеките к ней риелтора с соответствующим опытом: продажа квартиры с маткапиталом, особенно с участием ипотеки, требует различных согласований и знания вопроса.
Главное
— Продажа квартиры с вложенным маткапиталом возможна, но сделка проходит сложнее и дольше, чем обычная купля-продажа: продавцу нужно предварительно наделить детей долями и получить разрешение от органов опеки.
— Сама сделка из-за участия в ней несовершеннолетних будет проходить через нотариуса.
— Если квартиру с вложенным маткапиталом приобретали с участием заёмных средств, и ипотека ещё не выплачена, также потребуется разрешение банка на сделку. С 2026 года больше не требуется разрешения кредитора на выделение долей в залоговом жилье.
— При выделении долей дети становятся собственниками квартиры, поэтому после продажи должны будут заплатить НДФЛ пропорционально стоимости их доли.
Фото: komokvm, New Africa, Studio Romantic, TsibaevAlex / Shutterstock / Fotodom
