«Сколько это стоит?» — такой вопрос нас сопровождает повсеместно. Неважно, расплачиваемся мы за покупку в киоске или в одном из брендовых бутиков. Когда заемщик приходит в банк за кредитом, он тоже интересуется его стоимостью и в первую очередь узнает процентные ставки.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Размер процентной ставки является одним из самых важных параметров при оформлении ипотеки. Ведь это и есть цена денег, которые вы возьмете у банка. От того, на какой срок, с каким первоначальным взносом и на какую сумму выдается кредит, зависит и величина ставки. Чем меньше процент, тем более выгодными будут условия займа. В свою очередь банки, стараясь привлечь клиентов, предлагают воспользоваться различными типами ставок — фиксированными, плавающими или комбинированными.
Зафиксировать или нет?
В настоящее время самой популярной на рынке ипотеки является фиксированная ставка. Название говорит само за себя: проценты, а значит, и ежемесячные платежи остаются неизменными в течение всего срока действия кредита. Правда, в отличие от вторичного рынка жилья при покупке квартиры в новостройке фиксированная ставка все же меняется. На этапе строительства заемщики берут ипотеку под более высокий процент, компенсируя банку повышенные риски, связанные не только с возможностью недостроя, но и с особым статусом первичного жилья. В натуре оно вроде бы уже проглядывается — есть стены и даже потолок, но по документам еще не существует. Когда дом построен и права собственности на квартиру зарегистрированы, ставка снижается, как правило, на 1–2%.
Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин говорит: «Ипотека с фиксированной ставкой всегда дороже, ведь такой принцип защищает заемщика от колебаний стоимости денег на финансовых рынках». Более высокие проценты наших соотечественников не пугают. Наоборот, как указывает начальник отдела кредитования службы розничного кредитования КБ «МИА» Антон Шубин, в условиях неустойчивой экономической ситуации российские потребители отдают предпочтение кредиту с фиксированной ставкой: «Данный выбор обусловлен возможностью точно рассчитать ежемесячный платеж на весь срок действия кредита, а для заемщика — распланировать свои расходы в течение длительного периода времени».
По словам Антона Павлова, начальника управления по работе с сегментом розницы «Абсолют Банка», на текущий момент более 90% ипотечных кредитов оформляют по фиксированным ставкам. Впрочем, доля плавающих и комбинированных ставок постепенно растет. По данным аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ипотечные кредиты с комбинированной ставкой в суммарной выдаче на российском рынке составляют 10–15%. В ГК «ПИК» отмечают, что из всех банков, с которыми они ведут работу, лишь два предлагают комбинированную (переменную) ставку. Отчего так происходит, заинтересованы ли в этом сами банки?
«Принцип переменной ставки предполагает реакцию на изменения в экономике — как позитивные, так и негативные, — разъясняют в аналитическом центре АИЖК. Ипотечный кредит с переменной ставкой относится к сложным кредитным продуктам, поэтому он востребован наиболее грамотными в финансовом отношении заемщиками, рассчитывающими на досрочное погашение, а также теми, кто склонен к риску. Последние, к сожалению, далеко не всегда реально оценивают ситуацию». Однако перспектива у таких кредитов есть, поскольку, как отмечают в АИЖК, в основе переменной ставки лежит более правильный подход с точки зрения ценообразования долгосрочных кредитов.
Все о переменах в ипотеке
Плавающая процентная ставка включает в себя некую постоянную величину (около 4–6%) и переменный межбанковский индекс: LIBOR, EURIBOR для валюты и MosPrime для рублевых кредитов. Андрей Владыкин рассказывает, что по условиям кредитного договора межбанковский индекс изменяется с определенной периодичностью, чаще всего каждые шесть месяцев. В КБ «МИА» приводят следующий пример. Если базовая часть ставки находится на уровне 5%, а MosPrime на дату предоставления кредита составляет 4,5%, то итоговая ставка на первые шесть месяцев будет равна 9,5%. А вот по истечении этого периода рост величины MosPrime, например, до 7% приведет к тому, что в течение следующих шести месяцев будет действовать ставка в размере 12%.
Изменение индексов, к которым привязана ставка, является главным риском таких программ. Антон Павлов напоминает, что во время острой фазы кризиса в 2008 г. уровень индикатора MosPrime за короткое время вырос с 5 до практически 30%.
Андрей Владыкин указывает на то, что брать кредит под плавающую ставку на длительный срок довольно рискованно, потому что невозможно предугадать состояние экономики в будущем. «Плавающая ставка может быть интересна заемщикам, имеющим возможность погасить кредит досрочно (за три — пять лет) или готовым предвидеть и отслеживать изменения на финансовом рынке», — отмечает эксперт. Людям, не причисляющим себя к любителям разгадывать экономические задачки, лучше выбрать фиксированные проценты. В особенности, как отмечает начальник отдела развития клиентских программ и ипотеки ГК «ПИК» Елена Кураткина, это касается программ, не позволяющих переходить по желанию клиента на фиксированную процентную ставку с плавающей и обратно. «В противном случае при повышении значения ставок рефинансирования ЦБ РФ, MosPrime, LIBOR процент по конкретному ипотечному кредиту может оказаться значительно выше рынка», — заключает Е. Кураткина.
Комбинированная ставка отличается от плавающей тем, что заемщик вправе зафиксировать ставку на определенный период времени. Согласно данным КБ «МИА», срок фиксации варьируется от одного года до пяти — десяти лет, а то и более. Самым распространенным является период один — пять лет. В течение оставшегося срока кредитования используется плавающая процентная ставка. Андрей Владыкин приводит пример: «Для расчетов возьмем кредит на сумму 2 млн руб., выданный на 15 лет. Исходя из доступных предложений банка устанавливаем порог фиксации ставки на три года. Это означает, что в первые три года выплат по кредиту ставка меняться не будет, а далее ее величина составит: маржа банка + текущее значение MosPrime». В КБ «МИА» уточняют, что в зависимости от срока фиксации первоначально действующей ставки устанавливается ее размер: чем больше срок, тем больше ставка.
А что у других?
Если у нас наибольшую долю рынка составляют продукты с фиксированной ставкой, то в других странах, например, таких как США, ситуация обратная. В Соединенных Штатах, по оценке А. Павлова, ипотечные кредиты с плавающей ставкой занимают более 70% от общего объема сделок. Благоприятная экономическая ситуация обуславливает популярность таких займов. В АИЖК отмечают, что в странах с развитым ипотечным рынком доминируют продукты с переменной ставкой. В Дании их доля равна 71,9%, в Великобритании — 69,2%. Кстати, в Польше все ипотечные продукты выдаются с переменной ставкой. У нас же, по данным мониторинга АИЖК, из 67 основных участников ипотечного рынка 18 банков (в том числе три банка из ТОП-10 наиболее активных игроков рынка ипотеки) предлагают продукты с переменной ставкой в рублях, и четыре банка — в валюте.
В заключение
Кредиты с переменной ставкой в России применяются нечасто. Соотечественники не так уверены в завтрашнем дне, как граждане других стран, чтобы пуститься в свободное плавание. Если люди и планируют такие кредиты, то, как правило, при возможности хотят выплатить их досрочно. До перелома этой тенденции еще далеко, хотя эксперты и отмечают рост кредитов, выданных с переменной ставкой. Многим заемщикам пока как-то спокойнее, если их кредит не будет зависеть от колебаний процентных ставок… Пусть даже переплатить придется больше.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
