Совет директоров Банка России на заседании 13 сентября повысил ключевую ставку на 100 б. п., до 19% годовых. В пресс-службе регулятора подчеркнули, что инфляционное давление остаётся высоким.
«Годовая инфляция по итогам 2024 года, вероятно, превысит июльский прогнозный диапазон 6,5–7%. Рост внутреннего спроса всё ещё значительно опережает возможности расширения предложения товаров и услуг. Требуется дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики, чтобы возобновить процесс дезинфляции, снизить инфляционные ожидания и обеспечить возвращение инфляции к цели в 2025 году», — заявили в Центробанке.
Также в ЦБ допустили возможность повышения ключевой ставки на очередном ближайшем заседании, которое запланировано на 25 октября 2024 года.
Что означает увеличение ключевой ставки до 19%
Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов считает, что повышение ключевой ставки до 19% — уже не столь важное событие для отрасли, как взлёт от 7 к 12% летом прошлого года или переход от 13 до 15% годовых в октябре 2023-го.
«Соотношение среднего платежа по рыночной ипотеке и средней зарплаты, среднего платежа и ставки аренды давно превратили такие условия жилищных кредитов в заградительные. Не оправдалась пока и надежда на то, что дорогая ипотека — относительно ненадолго, и кредиты под 20% удастся в обозримом будущем рефинансировать», — заявил эксперт.
По его словам, ужесточение денежно-кредитной политики направлено на то, чтобы высокие ставки по депозитам вынуждали население не тратить деньги, в том числе на приобретение квартир по льготным кредитам, а сберегать — на депозитах с высокой доходностью.
«По ряду причин это не вполне получается — высокие темпы потребления сохраняются, хотя меры по ужесточению ипотечного кредитования и охладили спрос на рынке жилья. Это привело к снижению количества сделок на первичном рынке, частичному перетоку спроса в сегмент вторичного жилья и особенно на рынок долгосрочной аренды квартир», — считает Алексей Попов.
Также он добавил, что дальнейшая динамика будет сильнее зависеть не столько от решений регулятора по ставке, сколько от действий Минфина по выделению лимитов по семейной ипотеке — основной поддержки для отрасли в настоящий момент.
«Лимиты в октябре должны кончиться. Раньше в таких обстоятельствах программу оперативно докапитализировали. Как будет сейчас — не вполне понятно. Также важна реакция ЦБ на новые схемы по продажам в условиях высоких ставок: рассрочки, траншевую ипотеку, субсидирование ставки за счёт собственных средств девелоперов. Пока имели место словесные интервенции умеренной жёсткости. Напрямую такие программы, как нулевую ипотеку в конце 2022 года, пока отменить не грозятся», — резюмировал Алексей Попов.
Какие сегменты рынка недвижимости затронет очередное повышение ключевой ставки
По мнению Алексея Попова, так или иначе все рыночные активности в стране зависят от ставки ЦБ.
«Есть те сегменты, где зависимость всем видна — например, рынок новостроек. А есть и те, где связь опосредованная (долгосрочная аренда) или минимальная (краткосрочная аренда)», — сообщил руководитель Циан.Аналитики.
Рынок «первички» может обрушиться?
Повышение ключевой ставки с 18 до 19% серьёзно снизит объём выдачи ипотечных кредитов, поскольку девелоперы и банки вряд ли смогут их субсидировать до приемлемого для потребителя уровня. Об этом в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала заявил директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
«За последний год — с сентября 2023-го по сентябрь 2024 года — ключевая ставка выросла с 12 до 18%. Вместе с ней увеличивались и рыночные ставки по ипотеке. Если при уровне ключевой ставки в 12% они составляли примерно 14%, то при 18% — уже 20,8%, что находится далеко за пределом психологического порога, когда заёмщики готовы брать ипотечные кредиты. После повышения ключевой ставки до 19% рыночные ставки по ипотеке могут вырасти примерно до 23%», — предположил эксперт.
Рустам Азизов подчеркнул, что девелоперы и их банки-партнёры смогли частично приспособиться к последним повышениям ключевой ставки, субсидируя ипотечные программы.
«В результате сейчас на рынке есть многочисленные предложения, когда ипотеку можно взять с льготной ставкой до 10% на период строительства дома или со ставкой до 13% на весь период кредита. Держать этот уровень субсидированных кредитов при ключевой ставке 18% возможно, хотя и сложно. Однако после повышения ключевой ставки до 19% ставка по субсидированным программам на весь срок кредита может составить минимум 14–15%», — прогнозирует он.
Это, по мнению Рустама Азизова, может повлечь резкое сокращение выдачи ипотеки в ближайшие месяцы.
«Но ещё большую опасность для рынка может нести обсуждающийся новый стандарт ипотечного кредитования, по которому есть вероятность запрета субсидирования ипотечных кредитов с 1 января 2025 года. В случае его принятия и при сохранении нынешнего уровня ключевой ставки продажи на рынке первичного строительства могут уменьшиться до 50%», — подытожил Рустам Азизов.
В сегменте готового жилья — без перемен
Особого влияния на вторичный рынок незначительное изменение ключевой ставки не окажет, уверен директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
«Рыночная ипотека уже слишком дорогая, и скорого её удешевления ждать не стоит. На „вторичке“ остаются те продавцы и покупатели, кому необходимо решить жилищный вопрос, и преимущественно за счёт альтернативных сделок, когда человек продаёт одну квартиру и на вырученные деньги приобретает другую», — объясняет Сергей Шлома.
со скидкой 4%
на ипотеку
Спикер добавляет, что, несмотря на стабильно слабый спрос, цены на вторичном рынке не снижаются, а стагнируют. Это обусловлено медленным пополнением предложения и недостатком ликвидных объектов.
«Но важную роль сегодня играет инфляция, и именно она будет оказывать значительное влияние на рынок недвижимости. В условиях повсеместного подорожания вряд ли найдется товар, который будет дешеветь. И сегодня всё меньше оснований полагать, что высокие ипотечные ставки будут компенсироваться снижением цен на жильё. При этом предпосылок для существенного подорожания тоже нет: спрос низкий, ипотека дорогая», — поделился Сергей Шлома.
Привычного для сентября–октября всплеска спроса в отсутствие ипотеки, по его мнению, не будет.
«До конца года какие-то радикальные изменения на вторичном рынке тоже маловероятны. Поэтому, скорее всего, в ближайшей перспективе участники вторичного рынка продолжат решать квартирные вопросы. Тем не менее какой-то „великой депрессии“ на рынке мы не наблюдаем, люди нуждаются в жилье, поэтому покупатели есть и будут», — заключил Сергей Шлома.
Покупателям «загородки» советуют подождать
Руководитель и основатель строительной компании «АПС ДСК» Александр Кальсин обратил внимание на то, что количество сделок на рынке загородной недвижимости снижается с апреля–мая.
«Цены при этом перестали расти и даже немного снизились. Но сейчас уже есть тенденция на их повышение. Скорее всего, рынок не упадёт. Сейчас я бы рекомендовал покупателям пару месяцев понаблюдать за динамикой. Если цены не будут падать, то нужно будет входить в сделку здесь и сейчас. Потому что дальше будет только дороже. Какой бы кризис ни был, с февраля–марта продажи идут уже по более высоким ценам в связи с началом сезона», — объяснил девелопер.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский уверен, что на данный момент влияние повышения ставки процента на загородный рынок будет минимальным, потому что рынок готовился к этой ситуации заранее.
«Мы понимали, что в краткосрочном периоде охлаждение рынка продолжится. Структурные изменения в политике ЦБ РФ могут произойти только в долгосрочной перспективе и при достижении геополитических целей. Как реагировать клиентам? Ждать точно не стоит, так как осенью традиционно повышается спрос, и это приводит к индексации цен», — комментирует застройщик.
Рынок аренды изменений не почувствует
Владелец агентства недвижимости «Драже» Никита Словиковский отметил, что вслед за ростом ключевой ставки увеличиваются ставки по вкладам.
«И сейчас граждане меньше покупают жильё под сдачу в аренду, предпочитая депозиты. А ещё люди хуже съезжают со съёмного жилья, так как ипотека по такой высокой ключевой ставке остаётся для них труднодоступной. Но все эти факторы влияют на рынок очень плавно. От краткосрочной динамики ключевой ставки сегмент практически не зависит. Не ожидаю каких-то значимых изменений на рынке аренды в ближайшее время», — заявил специалист.
Рост арендных ставок, который идёт с начала года, по его мнению, обусловлен дефицитом предложения на фоне ежегодного увеличения числа арендаторов, на которое влияет не недоступность ипотеки, а выход страны из демографической ямы.
«Так, в 2023 году в совершеннолетний возраст вступили 1,438 млн человек, а в 2024 — уже 1,485 млн, то есть на 47 тыс. больше, чем год назад. Многие из этих людей поехали поступать и учиться в крупные города, создавая нагрузку на рынок аренды и вымывая с него свободное предложение. Именно в период с августа по сентябрь рынок переживает основной период роста. А колебания ключевой ставки на графиках роста цен по годам незаметны», — утверждает Никита Словиковский.
Ещё не предел: ключевую могут поднять до 20%
Начальник управления макроэкономического анализа Совкомбанка Никита Кулагин полагает, что это не последнее увеличение ключевой ставки — в октябре ожидается повышение до 20%.
«Ужесточение денежно-кредитной политики скажется на выдачах ипотеки на вторичном рынке, где ставки и так заградительные. На первичном рынке почти вся ипотека выдаётся на льготных условиях, поэтому здесь большую роль играют изменения в параметрах госпрограмм. Мы ожидаем, что в случае замедления запусков новых девелоперских проектов правительство скорректирует эти параметры, поддержав выдачи», — уточнил Никита Кулагин.
