Крымский взлет. Цены растут на фоне общей стагнации

Аналитический центр ЦИАН проанализировал изменение цен на вторичном рынке жилья в Крыму в 2014 – 2019 гг.

• С 2014 года в рублевом выражении средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Крыму выросла на 44% и составила 92,0 тыс. руб.;
• Доля объявлений, где цена зафиксирована в валюте, за 5 лет сократилась с 83% до 7%;
• Цены в Крыму растут на фоне их стагнациив других регионах (в городах-миллионниках за этот же период рост не превысил 5%)
• Лидерами по росту цен на вторичное жилье в рублевом выражении стали Симферополь (+86%), Евпатория (+84%) и Алушта (+79%).

В последний год опережающими темпами растут цены в Керчи и Феодосии (на 10 и 12%) в связи с запуском Крымского моста.

Пять лет назад в состав России вошли Республика Крым и город федерального значения Севастополь. За это время территория полуострова заметно изменилась. Были открыты Крымский мост, новый терминал аэропорта «Симферополь», участки федеральной трассы «Таврида», увеличилось количество социальных объектов, началась реконструкция курортных зон. Все это способствовало росту цен на жилье, хотя решающий вклад в их 1,5-кратное повышение внесло переформатирование рынка из валютного в рублевый.

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Крыма за 5 лет выросла на 44% и составила 92 тыс. руб. 

За аналогичный период цены в Москве выросли на 7% (189 тыс. руб. в 2014 году против 203 тыс. руб. в 2019 году), а в Московской области только на 2% (с 93 тыс. руб. до 95 тыс. руб.). В городах-миллионниках России с 2014 года цены на вторичном рынке в среднем выросли на 5%. В долларовом выражении недвижимость в Крыму подешевела, хотя и не так сильно, как в других субъектах Федерации (где они упали на 60-80%). С 2014 года средние цены по полуострову снизились на 21% (с $1760 до $1397 за кв. м).

Табл. 1: Динамика средней цены квадратного метра на вторичном рынке в Крыму и Севастополе в 2014-2019 гг.

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Цены в панельных и блочных домах советской постройки (средняя площадь лотов ~57 кв. м.) за 5 лет подорожали даже сильнее, чем в среднем по рынку – плюс 47% (до 79,8 тыс. руб.). Квадратный метр в современных монолитных домах подорожал на 36% (до 111,8 тыс. руб.). Дорогое жилье в Крыму дорожает медленнее, так как ценник на многие объекты изначально был завышен.

В 2014-2015 гг. стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличивалась из-за роста курса доллара по отношению к рублю, т.к. собственники жилья в Крыму продолжали привязывать цену к валюте. В 2014 и 2015 годах на квартиры, где цены фиксировались в долларах и евро, приходилось 83% и 78% предложения соответственно. Причем, это было не только дорогое жилье на побережье, но и обычные квартиры стоимостью до 4-5 млн руб. 

В первые два года развития рынка в российских условиях цены выросли на 66% до 105,7 тыс. руб. (что примерно соответствовало 75%-му падению курса рубля). Это сделало Крым одним из лидеров по средней цене квадратного метра среди всех регионов.

С 2016 года влияние курсовых колебаний на цены в Крыму начало слабеть и квадратный метр заметно подешевел (на 17% в рублях, на 30% в валюте). Собственники стали все чаще номинировать цены в рублях. Если в 2016 году доля предложений в долларовом эквиваленте составила 28%, то с 2017 по 2019 год – 7%. До 2017 года среди них преобладали лоты стоимостью от 3 до 7 млн руб., а в последние 1,5 года в валюте предлагается рассчитываться только за наиболее дорогие квартиры (от 7 млн руб.).

Падение средней цены на вторичном рынке прекратилось в начале 2018 года. По сравнению с результатами 2017 года показатель снизился на 1% и составил 81 тыс. руб. (заметнее всего тогда цены выросли в Севастополе и в курортных поселках в окрестностях Ялты (на 10-15%)).

В настоящее время средняя цена квадратного метра в Крыму составляет 92 тыс. руб., за последние 12 месяцев рост составил 14%. 

Темпы роста цен в Крыму выше, чем в большинстве регионов России. 

Это связано как с общестрановыми (стабилизация экономической ситуации, снижение ипотечных ставок), так и с локальными факторами (открытие Крымского моста для автомобилей и автобусов). В начале 2019 года цены в годовом выражении растут почти во всех крупных городах Крыма (в среднем на 11%); исключением стал город Алушта, где по сравнению с началом 2018 года, цены снизились на 7%.

Одной из особенностей Крыма является огромный разброс цен даже между крупными городами. В семи крупнейших городах полуострова, на которые приходится более 80% предложения на вторичном рынке, средний ценник варьируется от 52 до 120 тыс. руб. за кв. м. 

Наиболее дорогие лоты, как и пять лет назад, предлагаются в Ялте – 119,8 тыс. руб. Из российских городов заметно дороже квартиры только в Москве, а на одном уровне с ялтинскими ценами находятся вторичные рынки жилья Санкт-Петербурга и Сочи. В 2014-2019 гг. цены в Ялте выросли на 59%. 

На втором месте Алушта, где рублевые цены с 2014 года выросли в 1,8 раза и составили 97,3 тыс. руб. 

Следом идет Севастополь – 91,9 тыс. руб. 

Во всех этих городах цены на 25-30% выше, чем в крупнейших межрегиональных центрах (Казани, Екатеринбурге, Новосибирске). При этом по душевым доходам Крым находится в середине списка российских регионов, что, в свою очередь, снижает его позиции в рейтинге доступности жилья. Еще одной особенностью крымской недвижимости являются длинные сроки экспозиции большинства дорогих объявлений. Это, в свою очередь, искусственно завышает среднерыночные показатели, тогда как “активная” часть рынка сосредоточена в более низких ценовых диапазонах.

Наиболее низкие цены среди крупных городов Крыма зафиксированы в Керчи и Феодосии – 52,0 и 65,6 тыс. руб. за квадратный метр соответственно (но и это соответствует среднему уровню цен в городах-миллионниках). Но именно в этих городах цены в последние месяцы растут опережающими темпами (на 12% и 10% соответственно), тогда как в остальных крупных городах полуострова, цены выросли в среднем на 7%. Так вторичный рынок городов отреагировал на улучшение транспортной доступности с открытием Крымского моста весной 2018 года (запуск которого заметнее всего улучшил транспортное сообщение именно в восточной части полуострова).

Табл. 2: Динамика средней цены квадратного метра на вторичном рынке крупных городов Крыма за 2014-2019 гг.

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

МЕТОДИКА: учитывались только объявления, опубликованные на сайте cian.ru; группировка выполнена по дате первой публикации объявления; не учитывались объявления с низким уровнем достоверности, объявления-дубликаты. Цены пересчитаны в рубли по курсу ЦБ РФ.