Сделки с жильем — мероприятие довольно ответственное. Прежде чем подписать договор, надо много раз подумать, все оценить и взвесить. Советы тем, кто намерен самостоятельно купить или продать квартиру, дает Лев Литовкин.
Лев Литовкин, руководитель отделения «Митино» корпорации «ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ»
— Можно ли провести квартирную сделку самому? Насколько это безопасно?
— При нынешнем развитии технологий купить квартиру самостоятельно вполне реально. СМИ, в том числе и электронные, дают массу информации о предложениях на рынке недвижимости. Найдя подходящий объект, нужно связаться с его хозяином, а договорившись о цене, можно выходить на сделку.
— Но ведь квартиру еще необходимо проверить. Как это сделать самому?
— Следует попросить у собственника расширенную выписку из ЕИРЦ и выяснить, какова история квартиры. Если было много переходов права собственности, то гарантии, что квартира юридически чистая, нет. Каждая предыдущая сделка может быть оспорена, и не по всем еще истек срок давности. Может всплыть левая доверенность. Бывают случаи, когда продают арендованную квартиру. Собственники узнают об этом, когда перестает поступать арендная плата. Приезжают разбираться, а квартира продана. Даже если мошенника поймают, покупателя суд наверняка выселит.
— И как уберечься от таких неприятностей? Фирма тоже не всегда дает гарантии.
— Надо смотреть, что это за фирма. И следует сначала проверить ее. Кроме того, нужно очень внимательно читать договор, потому что такую услугу, как юридическая проверка квартиры, нередко предоставляют отдельно. Хотите — проверим, а иначе ни за что не отвечаем. Все же проверка — это дорогое удовольствие.
— А как в вашей компании проводят проверку?
— Стоимость проверки оговариваем с клиентом отдельно. Здесь нет единой цены. Одно дело — проверить три-четыре перехода права собственности и другое — 12–15 отчуждений. Если купленную меньше года назад квартиру уже продают, то это сделка повышенного риска. Был случай, когда человек купил квартиру, пришел заселяться, а там сидит предыдущий собственник и ждет денег за проданную квартиру.
— Как такое могло случиться?
— Всему виной излишняя доверчивость и привлекательность цены. Покупатель обещает заплатить через четыре месяца, за которые он должен, например, продать дом в Воронеже, а продавец — освободить квартиру. Вместо этого покупатель по полученным документам продает квартиру третьему лицу за низкую цену. Простаки на такую недвижимость, к сожалению, находятся. Если цена квартиры на 300 тыс. руб. ниже рыночной по району, то это должно насторожить, это знак, что здесь что-то не то. К примеру, кто-то не выписан, скажем, бывшая жена.
— Лев Борисович, скажите, а если человек выписан по суду как без вести пропавший, таит ли в себе опасность покупка такой квартиры?
— При тщательной проверке иногда оказывается, что умершие по документам люди являются живыми на деле. Недавно такую квартиру мы чуть не купили. Но дозвонились родственникам, а те сказали, что разыскиваемая собственница не умерла, она просто уехала в другой город, а муж выписал жену из квартиры как умершую, приватизировал ее и продает. Но чаще бывает наоборот, мужья пропадают в деревне, а жены в городе проворачивают аферы. Покупателям такой квартиры не позавидуешь. Когда собственник вернется из деревни, суд восстановит человека во всех правах. И подселит к покупателю…
— А в новостройках случаются мошенничества?
— Случаются. Не так давно продавали квартиру в элитном новом доме за 1 млн долл. И все шло нормально. Мнимые собственники показывали жилье, ничего не опасаясь, потому что в новых домах соседи, как правило, не знают друг друга. Потом мошенники нашли женщину, которая за 500 тыс. руб. согласилась быть «хозяйкой» квартиры. А попалась мнимая собственница в банке. Там опытная сотрудница заметила, что фото в паспорте как-то не так наклеено.
— Скажите, а встречались вам собственники-аферисты?
— И такое порой бывает. Мужчина подал в суд на жену, что она без его ведома продала квартиру. А дело было так. Выходит женщина замуж, но паспорт пока не меняет. И по этому старому паспорту она купила квартиру, а потом подарила ее своей дочке. Та продала ее — и пошло-поехало. Одним словом, квартиру много раз перепродавали. А через десять лет муж с женой развелись, и он в порыве гнева подает заявление в суд о том, что при покупке и продаже квартиры его права были нарушены.
— Ну и оформлять квартиру при любом раскладе лучше по полной стоимости…
— Да, в договоре следует прописывать реальную цену недвижимости. Но если нет возможности, то следует с продавца брать две расписки. Одну на сумму по договору купли-продажи, а вторую на остальную сумму. Даже если случится судебное разбирательство, а квартира за это время чуть подорожает, то все равно покупатель получит миллионы рублей, а не один, который отражен в договоре.
