Плюсы квартиры на последнем этаже
Среди преимуществ жилья на последнем этаже перечислим такие.
+ Тишина, чистота и приватность
Отсутствие соседей сверху избавляет от топота над головой, от чужого мусора на балконе. К тому же нет риска, что соседи устроят потоп. Жители высоток могут не волноваться, что их личное пространство окажется перед глазами посторонних, даже если на окнах висят только лёгкие шторы.
Проходимость на последних этажах гораздо ниже. Обычно сюда поднимаются только владельцы квартир и их гости, поэтому на лестничных площадках чище и в целом на этаже меньше шума.
+ Вид из окна
С верхнего этажа, особенно если речь идёт о высотках, как правило, открывается хороший вид на окружающие пейзажи. Гораздо приятнее смотреть сверху на город, чем любоваться окнами соседей.
+ Естественная освещённость, меньше городской пыли
Инсоляция в квартирах на верхних этажах значительно лучше: соседние дома и густые кроны деревьев не загораживают свет. Пыли и выхлопных газов в таких помещениях тоже не так много. И гораздо меньше слышен городской шум, который складывается из шума машин, трамваев, разговоров прохожих, детских криков и т. д.
Комары и другие насекомые, а также вездесущий тополиный пух сюда не долетают или попадают в гораздо меньшем количестве.
+ Интересные планировки
В современных жилых комплексах именно на последних этажах застройщики предлагают самые интересные варианты: многоуровневые квартиры, лофты, пентхаусы, квартиры с высокими, до 4–4,5 м, потолками, вторым светом, с каминами и т. д. В старом фонде можно найти объекты с присоединённым чердаком или с мансардой, но тут нужно внимательно отнестись к согласованию перепланировки.
+ Возможность сэкономить при покупке вторичного жилья
Цена на квартиры на верхних этажах в домах советской и постсоветской застройки зачастую на 5–15% ниже, чем на квартиры на средних. Но эта разница появилась не просто так. В старом фонде в верхних квартирах возрастает риск протечек кровли, а лифта может и вовсе не быть, особенно если речь идёт о 4–6-этажных домах.
Минусы квартиры на последнем этаже
Но недостатки у таких квартир, которые влияют на комфорт жильцов, тоже есть.
– Трудности при поломке лифта
При поломке или аварийном отключении электричества подниматься и спускаться жильцам придётся пешком. Даже в 7-этажном доме такой квест может стать проблемой для родителей с маленькими детьми или пожилых людей.
В новостройках в подъезде обычно два–три лифта, но, если один из них по какой-то причине остановят, жителям верхних этажей придётся дольше ждать, чтобы спуститься.
В старых многоэтажках зачастую нет грузовых лифтов, что затрудняет и удорожает доставку тяжёлых и крупногабаритных предметов на высокие этажи.
– Повышенные риски при чрезвычайных ситуациях
При пожаре или другой экстренной ситуации эвакуироваться с последнего этажа сложнее. Так, при возгорании лифты отключают, а лестницы могут быть задымлёнными.
– Протечки кровли
При отсутствии технического этажа протечки становятся одной из основных проблем верхних квартир. К примеру, кровлю или водосток могут повредить зимой при чистке крыши — и при первой же оттепели жильцы увидят расплывающееся пятно на потолке или на его стыке со стеной.
– Перепады температур, шумы с крыши
Если над верхней квартирой нет технического этажа, а сразу идёт неутеплённый чердак и кровля, температурный режим в жилом помещении может быть неустойчивым. Летом кровля дома сильно нагревается — это приводит к духоте в квартире, а зимой, наоборот, промерзает и остужает жильё. Звукоизоляция на таком чердаке соответствующая, поэтому сильно слышен стук дождя или шум от птиц, залетающих под крышу.
В современных зданиях между верхними квартирами и кровлей чаще всего расположен технический этаж. Там размещают инженерное и общедомовое имущество: насосы, лифтовое оборудование, коммуникации, вытяжные и отопительные системы.
В высотных домах таких этажей несколько. По стандартам один технический этаж делают на каждые 50 м здания. При хорошей звукоизоляции шум механизмов не мешает жильцам, а дополнительное отапливаемое помещение защищает верхние квартиры от перепада температур и протечек с крыши.
В старых зданиях технический этаж находится в подвале.
– Возможные проблемы с напором воды, отоплением, вентиляцией
В домах советской постройки часто работают устаревшие инженерные системы, которые допускают снижение напора воды в часы пиковой нагрузки. Проблема усугубляется тем, что водонапорное оборудование установлено в подвале. Необходимо добавлять дополнительные насосы — решение об этом можно принять только на общем собрании жильцов.
В холодное время года в старых вентиляционных системах может образовываться пробка из наледи. Страдают от этого прежде всего верхние квартиры, так как вентилирование нижних этажей начинает проходить через жилые помещения последнего этажа.
– Усиленные ветровые нагрузки, залив окон и лоджий
На большой высоте — выше 20-го этажа — порывы ветра ощущаются гораздо сильнее, чем на небольшой высоте, это может вызывать вибрации, к которым некоторые люди относятся настороженно.
При обильных осадках и сильном ветре влага может проникать в стыки, особенно если говорить о панорамных окнах видовых квартир.
– Общедомовое оборудование в квартире
В старом фонде в некоторых верхних квартирах расположены спусковые вентили, которые используют при промывании системы отопления. В случае необходимости жильцы должны предоставлять к ним доступ сотрудникам управляющей компании, так как вентили относятся к общему имуществу.
– Дорогие верхние этажи в новостройках
На первичном рынке действует правило «чем выше, тем дороже». Наценку застройщики дают из-за панорамных видов, уникальных планировок и ограниченного предложения таких объектов.
По данным аналитиков Циана на середину 2026 года, в столичных новостройках на пяти самых высоких этажах 1 кв. м в среднем стоит на 6% дороже, чем на средних, и на 13% дороже, чем на пяти нижних.
Сравнение последних этажей: вторичка и новостройки
Мы составили таблицу, в которой сравнили квартиры на верхних этажах в старых и новых домах.
| Параметр | Старый жилфонд | Современные дома |
| Стоимость жилья на верхних этажах | Квартиры стоят в среднем на 8–10% дешевле, чем на средних этажах | Разница в цене с остальными квартирами в доме может достигать 30–35%. Верхние квартиры застройщики и риелторы часто позиционируют как эксклюзивные предложения |
| Инвестиционная привлекательность | Ниже, чем у объектов на средних этажах | Высокая за счёт небольшого количества предложений на рынке, но продаваться элитное жильё может долго |
| Температурные колебания, шум | Могут быть значительными, если чердак не утеплён и не звукоизолирован | Минимальные за счёт технического этажа |
| Проблемы с общедомовыми сетями | На верхних этажах могу быть проблемы с напором воды и отоплением, если не хватает мощности подвального оборудования | Нет при штатной работе инженерных систем |
| Лифты | При низкой этажности лифта может не быть. Часто нет грузовых лифтов | При поломках даже одного лифта возможны задержки при спуске или подъёме. При прочих равных условиях лучше выбирать дом с большим количеством лифтов |
| Безопасность | На балкон квартиры с крыши могут спуститься злоумышленники | Не отличается от средних этажей, если сверху находится технический этаж |
На что обращать внимание при просмотре квартиры на верхних этажах
- Тщательно осмотрите помещения: потолки, углы, стыки потолков и стен, откосы окон, лоджии — нет ли следов сырости или потёков
Лучше найти возможность посетить квартиру после сильных осадков. Также оцените состояние стен и потолка на этаже. Это стоит сделать даже в новостройке.
- Проверьте работу системы вентиляции
Самый простой способ — поднесите лист бумаги к вентиляционной шахте и оцените тягу.
- Постарайтесь поговорить с соседями, они могут дать актуальную информацию о состоянии инженерных систем и лифтов
Если дом построен 20–30 лет назад, уточните, как организована подача воды: снизу или сверху. В первом случае возможны сложности с напором.
- Узнайте, когда проводились капитальный ремонт кровли, лифтового оборудования и замена стояков
Если капремонт не проводился или проводился давно, выясните, на какой год он запланирован. Эту информацию можно получить в управляющей компании.
- Проверьте, есть ли технический этаж, если вы собираетесь покупать квартиру в новом доме
Уточните, какое оборудование там установлено. Если это возможно, поднимитесь ко входу на этаже — оцените уровень шума.
- Если вы никогда не жили выше 15-го этажа, проверьте, как вы относитесь к высоте
Выйдите на балкон или лоджию, осмотритесь. Бывает, люди ощущают сильный дискомфорт, головокружение и даже панику.
Главное
— Квартиры на верхних этажах имеют отличную инсоляцию и хорошие видовые характеристики. В новостройках на последних этажах предлагают интересные планировки, но и стоит такое жильё дороже.
— В старом фонде квартиры на последнем этаже стоят дешевле, чем на средних. Но в таких домах есть риск протечек с крыши, перепадов температуры и проблем с инженерными системами. В новостройках эти риски минимизированы за счёт технического этажа и современных коммуникаций.
— При выборе квартиры в старом доме уточните дату последнего капитального ремонта крыши, общедомовых сетей и оборудования.
— Жители верхних этажей серьёзно зависят от лифтов. При выборе квартиры отдавайте предпочтения домам с несколькими лифтами, в том числе грузовыми.
Циан-помощник упрощает поиск
Фото: AleksNT, Bela Zamsha, BestPhotoPlus, learesphoto, Olesia Bilkei, Vlad.Romensky / Shutterstock / Fotodom
