Как съемка превращает обычный дом в объект, который хочется смотреть

Первое впечатление продаётся раньше, чем объект

Когда Вера только пришла в недвижимость, её учили на простом примере: блогер снимает девушку без макияжа, потом с макияжем — и на экране будто два разных человека, хотя лицо одно и то же. С квартирой работает тот же принцип. Убитая она или свежая после ремонта — первым делом стоит убрать разбросанные вещи и, по возможности, личные фотографии в рамках: без них будущему покупателю проще представить в этом пространстве себя, а не чужую семью.

По опыту Веры, качественная предпродажная подготовка и съёмка увеличивают количество просмотров и звонков на 20-30%. Часть собственников на этом останавливается: звонков, мол, будет больше, а на цену это не повлияет, раз покупают всё равно «по ремонту и метражам». Это заблуждение. Хорошо снятые фото и видео показывают потенциал пространства даже там, где вживую он не считывается, и это отражается на итоговой цене — не всегда напрямую, но через количество заинтересованных покупателей и, соответственно, через переговорную позицию продавца.

Проверить, работает ли это на конкретном объявлении, можно на практике — через статистику показов, звонков и просмотров в личном кабинете: там вы отдельно увидите эффект до и после смены фото.

Если разгрузить квартиру или дом от вещей нельзя — жильцы попадают в кадр вместе с бытом, — задача агента другая: свести разницу между ожиданием и реальностью к минимуму. Иначе на фото идеальный объект, а в жизни гости смотрят себе под ноги, чтобы не наступить и не испачкаться.

Нейросеть, которая продаёт, и нейросеть, которая топит сделку

Различие между уместной обработкой и обманом решается одним вопросом: могло бы помещение физически выглядеть так в реальности при тех же условиях?

Вера рассказывает случай с загородным домом: по фото — ухоженный участок, идеальный газон, светлый интерьер, а на деле дом оказался в куда более запущенном состоянии — старая плитка, неисправная кухня, аварийное состояние техники в котельной. Позже стало понятно, что фотографии обработали нейросетью с промптом в духе «сделай красиво». Так на кадрах появились идеальные новые котёл и трубы, хотя в реальности они были старыми.

Разрыв между ожиданием и реальностью в такой ситуации не прощает никто: покупатель, настроившийся на 25 миллионов по фотографиям, не готов заплатить и 15 после личного визита. Поднять его интерес обратно до адекватной цены уже не получится — эмоция разочарования влияет сильнее, чем любые уговоры.

Сама Вера использует нейросеть иначе — как продолжение старого доброго фотошопа. Она убирает через нейросеть реальный строительный мусор, вещи хозяев и подсвечивает помещение. Солнечный луч добавляет только тогда, когда солнце в таком положении действительно может попасть в эти окна. Если в квартире солнце три минуты в день, и то отражённым светом от соседнего здания, делать её залитой солнцем — значит обманывать покупателя, который потом спросит, куда делась обещанная солнечная сторона.

Резюмируем подход к работе с ИИ в фотографиях: 

Один нестандартный кадр стоит тысячи сохранений

Один из недавних кейсов — загородный дом. Хозяйка месяц продавала его сама: ни звонков, ни сохранений. Вера с коллегой переснимали объект в пасмурный день — лето иногда не оставляет выбора — и через нейросеть заменили только небо на солнечное, не трогая ни двор, ни фасад, ни интерьер. Ещё отдельно сняли видео, как хозяйка печёт пироги на кухне: руки, тесто, звук, атмосфера.

За первую неделю объявление набрало больше 1 200 сохранений, состоялось три показа. 

Если объекта не существует в реальности — он целиком сгенерирован нейросетью — или его состояние нереалистично приукрашено, для Циана это повод заблокировать объявление. Перед обработкой фото и видео стоит свериться с актуальными требованиями к съемке объектов для объявлений

Как продать дом, который не могли продать два года

Самый показательный кейс Веры — загородный дом на Новой Риге, в закрытом посёлке бизнес-класса. Объявление висело два года: сначала работали на эксклюзиве с одним агентом, потом с другим, затем эксклюзив расторгли и выставили объект через множество агентств сразу. Ноль показов за год — в разгар сезона загородной недвижимости. «На фото часто — жёсткая вспышка, неудачные ракурсы, ощущение пансионата», — делится брокер.

Вера приехала на объект и увидела совсем другую картину: спокойный, тёплый, дорогой ремонт без единого изъяна. К её визиту собственники убрали вообще все личные вещи — вплоть до полотенец — в кладовку на третьем этаже. Они были готовы на всё, лишь бы наконец продать дом, и уже смирились с ценой ниже рынка.

Вера взяла объект на эксклюзив с более высокой комиссией, чем предлагали до неё, при условии, что доведёт сделку до конца. Дальше — переупаковка дома с нуля. Планировку цвета и текстиля подсказала команда по хоум-стейджингу: сменить постельное бельё в детской на яркое, добавить текстиль, местами поменять свет, уйти от классического бежевого в сторону современного бохо. Вера сама закупила декор, свечи, искусственные растения, ковры и текстиль и за восемь часов вместе с командой полностью переоформила все комнаты. Фотограф отсняла интерьер в вечернем свете, когда солнце естественным образом красиво легло на текстиль.

Разница между «до» и «после» в детской, по словам Веры, была разительной: комната, где раньше стояла мебель под чехлами — «как два короба под тканью», — превратилась в светлое пространство с разным, но сочетающимся по настроению текстилем для двух детей.

Уже в первую неделю после публикации начались звонки — от людей, которые не замечали этот дом два года, хотя объездили весь район. На объект вышли сразу две заинтересованные стороны, и между ними развернулся настоящий торг.

Видео там, где фото бессильно

По словам Веры, для дорогих объектов набирает популярность формат простого видеообхода: человек заходит в помещение и рассказывает, что где находится. Она сама всегда смотрит такие видео при подборе объектов для клиентов — они дают ощущение масштаба, которое сложно считать по фотографиям, особенно в домах от 300 кв. м.

На Циан в объявлении можно как загрузить видео, так и использовать инструмент 3D-тур: он решает ту же задачу, что и видеообход, но даёт покупателю пройти по объекту в своём темпе и заглянуть именно туда, куда интересно ему, а не только туда, куда повёл оператор.

Отдельная ценность такой видеоэкскурсии — показать альтернативные сценарии использования пространства. Вера приводит пример: два одинаковых дома стоят напротив друг друга, в одном на первом этаже изолированная комната, в другом — вместо неё кухня-гостиная. Частый запрос покупателей загородной недвижимости — разместить пожилого члена семьи на первом этаже без лестниц. На фотографиях и в описании это не считывается, а на видео с комментарием можно показать, где именно при желании возводится перегородка и получается дополнительная изолированная комната. Такой приём Вера называет «методом зримого слова»: показать не то, что есть, а то, чем пространство может стать.

Главное

Хорошее фото и видео не заменяют объект, но управляют его восприятием — и делают это до того, как покупатель вообще переступит порог. Разница между честной обработкой и подделкой держится на одном вопросе: могло бы помещение выглядеть так в реальности при тех же условиях. Если ответ «нет», доверие покупателя после первого же визита схлопывается быстрее, чем успевает начаться разговор о цене.

Дальше в дело вступает уже не съёмка, а охват: даже самые сильные фото могут требовать больше трафика — конкуренция в разных районах, а также необходимая скорость выхода на сделку могут отличаться. Здесь свою часть работы делают инструменты продвижения на Циан.

Как продвигать объявления на Циан

обзор инструментов

Читать статью