Как съёмка превращает «обычный дом» в объект, который хочется смотреть

Первое впечатление продаётся раньше, чем объект

Когда Вера только пришла в недвижимость, её учили на простом примере: блогер снимает девушку без макияжа, потом с макияжем — и на экране будто два разных человека, хотя лицо одно и то же. С квартирой работает тот же принцип. Убитая она или свежая после ремонта — первым делом стоит убрать разбросанные вещи и, по возможности, личные фотографии в рамках: без них будущему покупателю проще представить в этом пространстве себя, а не чужую семью.

По опыту Веры, качественная предпродажная подготовка и съёмка увеличивают количество просмотров и звонков на 20−30%. Часть собственников на этом останавливается: звонков, мол, будет больше, а на цену это не повлияет, раз покупают всё равно «по ремонту и метражам». Это заблуждение. Хорошо снятые фото и видео показывают потенциал пространства даже там, где вживую он не считывается, и это отражается на итоговой цене — не всегда напрямую, но через количество заинтересованных покупателей и, соответственно, через переговорную позицию продавца.

Проверить, работает ли это на конкретном объявлении, можно на практике — через статистику показов, звонков и просмотров в личном кабинете: там вы отдельно увидите эффект до и после смены фото.

Если разгрузить квартиру или дом от вещей нельзя — жильцы попадают в кадр вместе с бытом, — задача агента другая: свести разницу между ожиданием и реальностью к минимуму. Иначе на фото идеальный объект, а в жизни гости смотрят себе под ноги, чтобы не наступить и не испачкаться.

Нейросеть, которая продаёт, и нейросеть, которая топит сделку

Различие между уместной обработкой и обманом решается одним вопросом: могло бы помещение физически выглядеть так в реальности при тех же условиях?

Вера рассказывает случай с загородным домом: по фото — ухоженный участок, идеальный газон, светлый интерьер, а на деле дом оказался в куда более запущенном состоянии — старая плитка, неисправная кухня, аварийное состояние техники в котельной. Позже стало понятно, что фотографии обработали нейросетью с промптом в духе «сделай красиво». Так на кадрах появились идеальные новые котёл и трубы, хотя в реальности они были старыми.

Разрыв между ожиданием и реальностью в такой ситуации не прощает никто: покупатель, настроившийся на 25 миллионов по фотографиям, не готов заплатить и 15 после личного визита. Поднять его интерес обратно до адекватной цены уже не получится — эмоция разочарования влияет сильнее, чем любые уговоры.

Сама Вера использует нейросеть иначе — как продолжение старого доброго фотошопа. Она убирает через нейросеть реальный строительный мусор, вещи хозяев и подсвечивает помещение. Солнечный луч добавляет только тогда, когда солнце в таком положении действительно может попасть в эти окна. Если в квартире солнце три минуты в день, и то отражённым светом от соседнего здания, делать её залитой солнцем — значит обманывать покупателя, который потом спросит, куда делась обещанная солнечная сторона.

Резюмируем подход к работе с ИИ в фотографиях: 

Промпт для честной обработки фото

Вера показала промпт (текстовый запрос или инструкцию, которую вы отправляете нейросетям для выполнения задачи), которым сама убирает беспорядок из кадра перед публикацией — без ремонта, перепланировки и виртуального стейджинга, просто чистое пространство. У неё он продублирован на двух языках: нейросети чаще обучены на английском, и, по её наблюдению, формулировки на нём англоязычными ИИ считываются точнее — без промежуточного перевода.

Промпт на русском языке

Внимательно проанализируй загруженную фотографию интерьера и профессионально подготовь её для объявления о продаже недвижимости.

Убери весь визуальный мусор, беспорядок и лишние предметы.

Удали коробки, пакеты, одежду, обувь, провода, посуду, игрушки, бытовые принадлежности, документы, личные вещи и случайный мелкий декор.

Оставь всю основную мебель, встроенную технику, сантехнику, светильники, шторы и постоянные элементы интерьера.

Не переставляй, не заменяй и не изменяй мебель.

Полностью сохрани исходную планировку, размеры помещения, пропорции, площадь, высоту потолков, перспективу, ракурс камеры и масштаб.

Не делай комнату визуально больше, шире, светлее, новее или дороже, чем она есть на самом деле.

Сохрани оригинальные цвета, материалы, текстуры, освещение, тени и отражения.

После удаления предметов естественно восстанови скрытые поверхности пола, стен и мебели.

Не добавляй новую мебель, декор, растения, картины, окна, двери или любые вымышленные элементы.

Не выполняй ремонт, перепланировку, редизайн или виртуальный стейджинг.

Итоговая фотография должна выглядеть чистой, аккуратной, реалистичной и профессиональной, но при этом точно передавать реальное состояние и параметры помещения. Убери только мусор, беспорядок, личные вещи и лишние мелкие предметы. Всё остальное оставь полностью неизменным.

Тот же промпт на английском

Carefully analyze the uploaded interior photograph and professionally declutter the entire space for a high-quality real estate listing.

Remove all unnecessary, distracting, messy, temporary, or personal items from the image, including visible clutter, rubbish, bags, boxes, loose cables, clothing, shoes, toiletries, cleaning supplies, small household objects, scattered decorations, paperwork, toys, dishes, food packaging, and any other items that make the room look untidy or overcrowded.

Keep all essential furniture and permanent interior elements exactly as they are. Do not remove, replace, redesign, relocate, enlarge, or modify the main furniture, built-in cabinetry, kitchen units, appliances, sanitary fixtures, lighting fixtures, doors, windows, walls, floors, ceilings, radiators, curtains, or architectural details.

Preserve the original room layout, dimensions, proportions, ceiling height, floor area, perspective, camera angle, depth, scale, geometry, and spatial relationships. Do not make the room appear larger, wider, taller, brighter, newer, or more luxurious than it actually is.

Maintain the original interior style, materials, colors, textures, lighting direction, shadows, reflections, and overall visual atmosphere. Where objects are removed, reconstruct the surfaces behind them naturally and realistically, matching the surrounding materials, patterns, lighting, and perspective.

The final image should look clean, organized, spacious, realistic, and professionally prepared for a property sale listing, while remaining an accurate and truthful representation of the actual room.

Remove only clutter, rubbish, personal belongings, and unnecessary small objects. Leave everything else completely unchanged.

Do not add new furniture, decorations, plants, artwork, accessories, architectural elements, windows, doors, lighting sources, or imaginary details. Do not perform renovation, virtual staging, redesign, or structural changes. The result must be photorealistic, seamless, natural, high-resolution, and free from visible editing artifacts.

Один нестандартный кадр стоит тысячи сохранений

Один из недавних кейсов — загородный дом. Хозяйка месяц продавала его сама: ни звонков, ни сохранений. Вера с коллегой переснимали объект в пасмурный день — лето иногда не оставляет выбора — и через нейросеть заменили только небо на солнечное, не трогая ни двор, ни фасад, ни интерьер. Ещё отдельно сняли видео, как хозяйка печёт пироги на кухне: руки, тесто, звук, атмосфера.

За первую неделю объявление набрало больше 1200 сохранений, состоялось три показа. 

Как продать дом, который не могли продать два года

Самый показательный кейс Веры — загородный дом на Новой Риге, в закрытом посёлке бизнес-класса. Объявление висело два года: сначала работали на эксклюзиве с одним агентом, потом с другим, затем эксклюзив расторгли и выставили объект через множество агентств сразу. Ноль показов за год — в разгар сезона загородной недвижимости. «На фото часто — жёсткая вспышка, неудачные ракурсы, ощущение пансионата», — делится брокер.

Вера приехала на объект и увидела совсем другую картину: спокойный, тёплый, дорогой ремонт без единого изъяна. К её визиту собственники убрали вообще все личные вещи — вплоть до полотенец — в кладовку на третьем этаже. Они были готовы на всё, лишь бы наконец продать дом, и уже смирились с ценой ниже рынка.

Вера взяла объект на эксклюзив с более высокой комиссией, чем предлагали до неё, при условии, что доведёт сделку до конца. Дальше — переупаковка дома с нуля. Планировку цвета и текстиля подсказала команда по хоум-стейджингу: сменить постельное бельё в детской на яркое, добавить текстиль, местами поменять свет, уйти от классического бежевого в сторону современного бохо. Вера сама закупила декор, свечи, искусственные растения, ковры и текстиль и за восемь часов вместе с командой полностью переоформила все комнаты. Фотограф отсняла интерьер в вечернем свете, когда солнце естественным образом красиво легло на текстиль.

Разница между «до» и «после» в детской, по словам Веры, была разительной: комната, где раньше стояла мебель под чехлами — «как два короба под тканью», — превратилась в светлое пространство с разным, но сочетающимся по настроению текстилем для двух детей.

Уже в первую неделю после публикации начались звонки — от людей, которые не замечали этот дом два года, хотя объездили весь район. На объект вышли сразу две заинтересованные стороны, и между ними развернулся настоящий торг.

Видео там, где фото бессильно

По словам Веры, для дорогих объектов набирает популярность формат простого видео-обхода: человек заходит в помещение и рассказывает, что где находится. Она сама всегда смотрит такие видео при подборе объектов для клиентов — они дают ощущение масштаба, которое сложно считать по фотографиям, особенно в домах от 300 квадратных метров.

На Циан в объявлении можно как загрузить видео, так и использовать инструмент 3D-тур: он решает ту же задачу, что и видео-обход, но даёт покупателю пройти по объекту в своём темпе и заглянуть именно туда, куда интересно ему, а не только туда, куда навёл оператор.

Отдельная ценность такой видеоэкскурсии — показать альтернативные сценарии использования пространства. Вера приводит пример: два одинаковых дома стоят напротив друг друга, в одном на первом этаже изолированная комната, в другом — вместо неё кухня-гостиная. Частый запрос покупателей загородной недвижимости — разместить пожилого члена семьи на первом этаже без лестниц. На фотографиях и в описании это не считывается, а на видео с комментарием можно показать, где именно при желании возводится перегородка и получается дополнительная изолированная комната. Такой приём Вера называет «методом зримого слова»: показать не то, что есть, а то, чем пространство может стать.

Главное

Хорошее фото и видео не заменяют объект, но управляют его восприятием — и делают это до того, как покупатель вообще переступит порог. Разница между честной обработкой и подделкой держится на одном вопросе: могло бы помещение выглядеть так в реальности при тех же условиях. Если ответ «нет», доверие покупателя после первого же визита схлопывается быстрее, чем успевает начаться разговор о цене.

Дальше в дело вступает уже не съёмка, а охват: даже самые сильные фото могут требовать больше трафика — конкуренция в разных районах, а также необходимая скорость выхода на сделку могут отличаться. Здесь свою часть работы делают инструменты продвижения Циан — Топ, Ставка и готовые пакеты в конструкторе продвижения объявлений.

Как продвигать объявления на Циан

обзор инструментов

Читать статью