- На что обращать внимание, выбирая этаж в новостройке
- 1–2-й этажи: компромисс по подходящей цене
- Средние этажи: золотая середина
- Высокие этажи: панорамные виды и престижность
- Последний этаж: максимальная приватность
- Что предпочесть: сравнение разных этажей
- Рекомендации по выбору жилья в зависимости от жизненной ситуации
- Главное
На что обращать внимание, выбирая этаж в новостройке
Тщательно обдумайте, на каком этаже вам хотелось бы жить. При этом стоит учитывать факторы, которые напрямую влияют на бюджет покупки и комфорт проживания.
Стоимость
Цена — один из основных аргументов при выборе квартиры. В отличие от старого жилого фонда, в новых домах работает правило «чем выше, тем дороже». Квартиры на двух первых этажах стоят в среднем на 10–15% дешевле аналогичных на средних уровнях, а на верхних этажах расположены самые дорогие варианты: их стоимость может превышать среднюю по дому на 20–30%.
Наценка за самые высокие этажи объясняется панорамными видами, лучшей инсоляцией квартиры, пониженным уровнем шума и ограниченным количеством предложений таких объектов на рынке.
Безопасность и удобство эвакуации при чрезвычайной ситуации
Нижние этажи — с 1-го по 3-й — позволяют жителям не зависеть от работы лифта и быстро эвакуироваться в экстренных ситуациях. Средние этажи — с 4-го по 7-й — считаются оптимальными с точки зрения безопасности: достаточно высоко, чтобы злоумышленники не могли проникнуть в квартиру, но не слишком высоко для эвакуации. На этажах выше 8-го состояние лифтового оборудования и систем пожарной безопасности начинают играть важную роль.
Экологичность
Существенный фактор в мегаполисах. На высоте 6–10-го этажей воздух обычно чище, чем на первых этажах, куда попадают выхлопные газы и пыль от дорог. Но жители высоких этажей (от 15-го и выше) сталкиваются с другими проблемами — сильной ветровой нагрузкой и перепадами атмосферного давления. На высоте более 30 этажей в сырую погоду часто образуется туман: влажность повышается, это может влиять на микроклимат в квартире.
Инфраструктура и планы развития района
Эти моменты также следует учитывать при выборе. Из-за близости к детским площадкам, парковкам и проезжей части на нижних этажах может быть более шумно. Если рядом планируется строительство других высоток, квартиры на средних этажах рискуют потерять свои видовые характеристики.
То есть универсального рецепта не существует — выбор зависит от жизненной ситуации и долгосрочных планов каждой семьи. Разберём более подробно преимущества и недостатки разных этажей.
1–2-й этажи: компромисс по подходящей цене
Выбор нижних этажей в новостройках часто становится объектом споров среди покупателей. Одни видят в таких объектах исключительно недостатки, другие — возможность сэкономить без существенной потери комфорта.
Плюсы нижних этажей
+ Экономия бюджета. Даже 10%-ная скидка очень привлекательна для бережливых или ограниченных в средствах покупателей. В отдельных случаях дисконт на первый этаж может достигать и 20%.
+ Полная независимость от лифта. Это особенно ценно для людей с ограниченной мобильностью. В новых домах входные группы и места общего пользования чаще всего организованы как безбарьерная среда.
+ Экономия на доставке и переездах. Большинство служб доставки мебели и техники предлагают минимальные тарифы для первых этажей, а иногда доставка и вовсе бесплатна. При переездах вы также существенно сэкономите на услугах грузчиков.
+ Преимущество в экстренных ситуациях. При пожаре или других чрезвычайных обстоятельствах эвакуация через окно первого этажа занимает секунды, в то время как жители верхних этажей, особенно в небоскребах, могут столкнуться с серьёзными трудностями.
+ Отсутствие соседей снизу означает, что вы не затопите жилые помещения в случае аварии и не получите претензий за шум от детей или домашних животных. Это снижает риск конфликтов с соседями и дополнительных расходов на возмещение ущерба.
Недостатки первых этажей новостроек
– Вопросы безопасности и приватности остаются главной заботой жителей первых этажей. Если окна расположены низко, в них без труда заглянет любой прохожий, а злоумышленники могут легко проникнуть в квартиру. Но сейчас жильё на уровне земли проектируют редко. Первые жилые этажи в новостройках чаще располагают на уровне второго или даже третьего этажа, что практически сводит этот минус на нет.
– Повышенный уровень шума с улицы и из подъезда. Звуки проходящих жильцов, хлопанье дверей, детские крики во дворе, автомобильный трафик создают постоянный звуковой фон. В часы пик или поздним вечером это способно серьёзно мешать отдыху.
– В старом жилфонде в квартирах на первом этаже часто была повышенная влажность и холодные полы из-за соседства с подвалом. В том числе из-за этого в квартирах могли появляться грызуны и насекомые. В современных домах эти проблемы почти не встречаются, так как при строительстве используются качественная гидроизоляция и утепление и применяются инженерные решения, благодаря которым часть оборудования расположена не в подвале, а в других помещениях.
Особенности вторых этажей
Второй этаж можно назвать компромиссным вариантом между первым и средними этажами:
- цена квартир на втором этаже обычно несколько выше первого, но всё ещё остаётся ниже стоимости квартир на средних этажах;
- безопасность лучше: проникнуть через окна 2-го этажа в любом случае гораздо сложнее, чем на 1-м;
- шума с улицы меньше, а приватность выше;
- удобство для пожилых и маломобильных людей сохраняется: подъём на один пролёт некритичен даже при отсутствии лифта.
Кому подходят квартиры на 1-2-м этажах:
- пожилым людям и людям с проблемами мобильности;
- семьям с маленькими детьми;
- людям с ограниченным бюджетом или желающим сэкономить;
- семьям с домашними животными.
Не стоит категорически отвергать первые этажи новостроек, даже если приобретаете жильё с инвестиционными целями. В закрытых ЖК с качественным благоустройством эти квартиры могут быть такими же комфортными, как и на средних этажах, а цена отличается в выгодную сторону. Недостатки нижних этажей, которые встречаются в домах на вторичном рынке, в новостройках сведены к минимуму.
Средние этажи: золотая середина
Средние этажи — с 3 по 7-й — по праву считаются сбалансированным вариантом при покупке квартиры. Они объединяют основные преимущества нижних и верхних уровней и пользуются наибольшим спросом на рынке недвижимости.
Преимущества средних этажей в новостройках
+ Оптимальное соотношение цены и качества. Стоимость квартир на 3–7-м этажах соответствует базовой цене застройщика без существенных скидок или наценок.
+ Высокая ликвидность на вторичном рынке делает такие квартиры отличной инвестицией. При продаже или сдаче в аренду объекты на средних этажах находят покупателей и арендаторов быстрее всего.
Аналитики Циана отмечают, что время экспозиции таких квартир на 20–30% меньше по сравнению с первыми или высокими этажами, в арендная доходность — на 10–15% выше, чем у объектов на нижних и последних этажах, за счёт стабильного спроса и минимального времени простоя между сдачей разным арендаторам.
+ Комфортный уровень естественного освещения. Окна на средних этажах не затеняются деревьями, но и не подвергаются избыточному солнечному воздействию, как на верхних уровнях.
+ Умеренный уровень шума. На высоте средних этажей звуки городской жизни слышны значительно меньше, чем на первых.
+ Удобство в эксплуатации. Подъём на 3–7-й этаж для здорового человека не представляет проблемы даже при временной поломке лифта. При этом высота достаточна для приватности.
+ Психологический комфорт жизни на средних этажах отмечают многие жители. Высота даёт ощущение безопасности и защищённости, но не вызывает дискомфорта от чрезмерного отрыва от земли. Это принципиально для людей, страдающих акрофобией — иррациональным страхом высоты — или просто испытывающих психологическое напряжение на большой высоте.
+ Техническая надёжность средних этажей проявляется в минимальных рисках конструктивных проблем. Они не подвергаются повышенным нагрузкам от ветра и температурных перепадов, как верхние этажи, и не страдают от повышенной влажности, как нижние уровни в старых домах.
+ Энергоэффективность квартир на средних этажах часто выше, чем на первых и последних. Они защищены от теплопотерь, что позволяет экономить на отоплении и кондиционировании.
Недостатки средних этажей в новостройках
– Более высокая конкуренция среди покупателей может затруднить выбор конкретной квартиры. Самые удачные планировки на средних этажах раскупаются в первую очередь.
– Стандартная цена без скидок не позволяет сэкономить.
– Ограниченные виды из окон по сравнению с верхними этажами могут разочаровать тех, кто мечтает о панорамах города. Если рядом построят ещё один дом, что часто происходит в развивающихся районах, это, скорее всего, ухудшит даже тот вид, который есть.
Особенности конкретных этажей
3-й этаж сочетает доступность нижних этажей с комфортом средних. Он оптимален для покупателей, которые хотят избежать недостатков первых двух этажей, но не готовы подниматься слишком высоко.
4–5-й этажи считаются наиболее универсальными. Они обеспечивают баланс всех факторов и подходят максимальному числу покупателей.
6–7-й этажи приближаются к категории высоких, но сохраняют все преимущества средних. Они особенно привлекательны для тех, кто желает получить неплохой вид из окна, но не готов к рискам и переплате.
Средние этажи по праву считают золотой серединой: они предлагают оптимальное сочетание комфорта, безопасности и инвестиционной привлекательности. Это разумный выбор для большинства покупателей.
Высокие этажи: панорамные виды и престижность
Высокие этажи современных новостроек — отдельная категория жилья, которая привлекает покупателей статусом и отличными видами. Обычно высокими называют этажи начиная с 8-го, но, если речь идёт о высотках более 20 этажей, градация может сместиться на 3–5 этажей.
Плюсы верхних этажей новостроек
+ Панорамные виды из окон — главное преимущество, ради которого покупатели готовы переплачивать за квартиры на высоких этажах. Виды на городские пейзажи, парки, реки или исторические районы создают особую атмосферу и дают ощущение простора. В современных ЖК застройщики специально проектируют верхние этажи с панорамным остеклением, чтобы максимально использовать это преимущество.
+ Престиж и комфорт: верхние этажи новостроек — своего рода символ успеха и достатка человека. Застройщики размещают на последних уровнях самые дорогие квартиры с увеличенной высотой потолков, нестандартными планировками и дополнительными опциями: сплошным остеклением, каминами, террасами и тому подобным. В домах бизнес-класса и выше высотные этажи могут отличаться от нижних и средних уровнем материалов, отделкой, планировками и инженерными решениями, то есть покупатели таких квартир получают более высокий уровень комфорта.
+ Максимальная приватность и тишина. Шум машин, разговоры прохожих и прочая городская суета практически не достигают верхних этажей.
+ Более чистый воздух и экологичность — на высоте выше 8-го этажа концентрация выхлопных газов значительно ниже, меньше уличной пыли и грязи. Автомобильные выбросы начинают рассеиваться уже на уровне 5-го этажа, а пыль поднимается максимум до 10-го. Кстати, на самых верхних этажах можно обойтись без москитных сеток: насекомые и тополиный пух почти не поднимаются на такую высоту.
+ Лучшая инсоляция. Солнечный свет попадает в квартиры, потому что ему не мешают деревья или соседние здания. Комнаты кажутся более просторными и уютными благодаря обилию солнечного света.
+ Технические преимущества современных высоток. В новостройках коммуникации обычно размещают под крышей, поэтому напор воды и качество отопления на верхних этажах даже выше, чем на нижних.
Минусы высоких этажей новостроек
– Высокая стоимость. Квартиры в новых домах стоят чем выше, тем дороже. В ЖК комфорт-класса и выше разница с нижними этажами может превышать 30%, особенно если речь идёт о столичных объектах, расположенных в центре.
– Полная зависимость от лифта. Подъём пешком даже на 10-й этаж превращается в серьёзное испытание. В часы пик ожидание лифта может затягиваться, особенно это касается ЖК стандарт-класса.
– Сложности при чрезвычайных ситуациях. При пожаре эвакуация с верхних этажей крайне затруднена: лифты отключают, а лестницы могут быть задымлены.
– Дорогостоящее обслуживание: расходы на доставку мебели и техники, мытьё окон, установку кондиционеров будут выше, чем на нижних этажах.
– Специфические шумы могут создавать дискомфорт. На верхних этажах может быть сильнее слышен шум лифтового оборудования, свист ветра, а при плохой звукоизоляции — стук дождя по крыше. В районах с активным авиасообщением может беспокоить шум низколетящих самолётов и вертолётов.
Последний этаж: максимальная приватность
В домах советской и постсоветской постройки квартиры на самом последнем этаже считаются проблемными из-за протекающих крыш и устаревших технологий строительства. Но в современных новостройках ситуация совсем другая благодаря использованию передовых технологий и инновационных инженерных решений.
Главные преимущества последнего этажа
+ Отсутствие соседей сверху — неоспоримое преимущество, которое обеспечивает максимальную приватность и тишину. Вы никогда не услышите над головой топот детей, звуки мебели, которую передвигают поздним вечером, или музыку и хохот на шумной вечеринке. Исключается и риск затопления сверху — это дополнительный плюс, особенно если у вас дорогостоящий ремонт.
+ Панорамные виды, максимальная освещённость и экологический комфорт — визитная карточка верхних этажей. Экологический аспект особенно важен для людей с аллергией и заболеваниями дыхательной системы.
+ Наличие технического этажа. Это решение исключает риск протечек, предотвращает промерзание зимой и перегрев летом, то есть исключает главные проблемы верхнего этажа старых домов.
Без технического этажа квартиры на последних уровнях летом превращаются в духовку из-за раскалённой крыши. Зимой возможны промерзания, а разница температур между средними и верхним этажами может достигать 5 ℃. Сейчас подобные непродуманные решения встречаются реже, но перед покупкой лучше проверить этот момент.
+ Звукоизоляция от лифтового оборудования продумана в современных домах на этапе проектирования. Технические помещения размещаются так, чтобы шум не проникал в жилые квартиры.
+ Инвестиционная привлекательность таких квартир высока в долгосрочной перспективе.
Недостатки последнего этажа
– Цена. В новостройках квартиры на самом верхнем этаже часто позиционируются как премиальные и стоят дороже жилья на средних и высоких этажах. Небольшое количество предложений только поддерживает ценовую политику застройщиков.
– Критическая зависимость от лифта, особенно если говорить о домах выше 16 этажей.
– Сложность эвакуации при пожаре или других чрезвычайных ситуациях требует особого внимания к системам безопасности здания. Максимальная высота пожарных лестниц ограничена 18-м этажом, что создаёт дополнительные риски для жителей более высоких уровней.
При покупке квартиры на последнем этаже нужно:
- убедиться в наличии технического этажа и качественной гидроизоляции;
- проверить состояние лифтового оборудования;
- убедиться, что лифтов достаточно: если в доме выше 20 этажей меньше четырёх лифтов, жителям верхних этажей придётся ждать их довольно долго, особенно в часы пиковой загрузки;
- оценить виды из окон в разное время суток;
- изучить планы развития района — не появятся ли рядом высотки, которые перекроют обзор;
- учесть свои физические возможности и готовность к жизни на высоте.
Кому подходят квартиры на высоких и последнем этажах:
- людям, ценящим престиж и готовым за это доплатить;
- тем, кто работает дома и нуждается в тишине;
- творческим людям, для которых имеет значение вдохновляющее пространство;
- людям без проблем со здоровьем и без боязни высоты;
- инвесторам, ориентированным на премиальный сегмент и уникальные объекты.
Высокие этажи в современных новостройках — это выбор для тех, кто готов заплатить больше за исключительность и статус. Современные технологии строительства, качественные лифты и наличие технических этажей решают большинство проблем, которые характерны для квартир на последних этажах в старом фонде. Главное — выбирать проекты надёжных застройщиков с хорошей репутацией.
Что предпочесть: сравнение разных этажей
Мы собрали ключевые характеристики квартир на разных этажах в одну таблицу.
| Характеристика | 1–2-й этажи | 3–7-й этажи | 8–20-й+ этажи | Последний этаж |
| Стоимость относительно базовой | скидка 10–20% | базовая цена | надбавка 20–30% | надбавка 30–35% |
| Опасность проникновения | повышенные риски | низкая | очень низкая | риски через кровлю* |
| Эвакуация при ЧС | отличная | хорошая | затруднённая | сложная |
| Зависимость от лифта | отсутствует | низкая | критическая | абсолютная |
| Уровень шума с улицы | высокий | умеренный | минимальный | отсутствует |
| Качество воздуха | низкое | среднее | хорошее | отличное |
| Естественное освещение | ограниченное | хорошее | отличное | максимальное |
| Виды из окон | отсутствуют или ограниченные | стандартные | панорамные | уникальные |
| Приватность | низкая | средняя | высокая | максимальная |
| Для семей с детьми | очень удобно | удобно | удобно | неудобно |
| Подходит пожилым | отлично | хорошо | ограниченно | ограниченно |
| Инвестиционная привлекательность | средняя | высокая | очень высокая | высокая* |
| Ликвидность при продаже | средняя | очень высокая | высокая | средняя |
| Расходы на обслуживание | минимальные | стандартные | повышенные | максимальные |
| Риск затопления сверху | есть | есть | есть | отсутствует |
| Проблемы с температурой | возможны | минимальные | бывают редко | возможны* |
* Зависит от качества строительства и планировки.
Так как критериев много, сформируйте запрос, который отразит приоритеты вашей семьи. Например: бюджет ограничен, нужно купить безопасную квартиру, среди домочадцев есть пожилой человек и маленький ребёнок. Через несколько лет хотим переехать. Исходя из этих условий предпочтение лучше отдать предложениям на средних — 3–5-м этажах:
- стоимость такого жилья будет ближе к уровню цен на первые этажи;
- такую квартиру можно быстро продать;
- так как в семье есть дети и пенсионеры, удобнее будет поселиться на невысоком этаже;
- с точки зрения безопасности, экологичности и стоимости обслуживания жильё на средних этажах — оптимальный выбор.
| Категория покупателей | Оптимальный выбор | Альтернативные варианты |
| Молодые семьи с детьми | 2–4-й этажи | 1-й этаж (при ограниченном бюджете) |
| Пожилые люди | 1–3-й этажи | 4–5-й этажи, если есть хорошие лифты |
| Инвесторы для аренды | 3–7-й этажи | 8–12-й этажи в сегменте бизнес-класс и выше |
| Работающие дома | 8–15-й этажи | последний этаж |
| Покупатели с ограниченным бюджетом | 1–2-й этажи | 3-й этаж |
| Ценители статуса | от 15 этажа и выше | последний этаж |
| Семьи с питомцами | 1–3-й этажи | 4–5-й этажи |
Главное
— Нижние этажи станут оптимальным выбором для тех, кто хочет сэкономить на покупке, а также для пожилых и маломобильных граждан. В современных новостройках большинство традиционных проблем первых этажей решено благодаря новым инженерным решениям, качественному благоустройству и охране.
— Средние этажи предлагают оптимальное сочетание комфорта, безопасности и инвестиционной привлекательности.
— Высокие этажи привлекают панорамными видами и максимальной приватностью. Отдельно выделяют квартиры на последнем этаже. Зачастую это премиальная категория жилья, позволяющая создать эксклюзивное пространство.
— При выборе этажа учитывайте не только нынешние потребности, но и возможные изменения в семье, состояние здоровья и образ жизни. Помните о дополнительных расходах на обслуживание высоких этажей и инвестиционном потенциале квартир на разных этажах.
Фото: Alexander Chesarev, AntonSAN, Eugene_Photo, Evgeniy Vasilev, lara-sh, Nazarii Ortynskyi / Shutterstock / Fotodom
