На торговом рынке начинается болезнь роста

 

 

 

По данным компании Colliers International, в I полугодии 2011 г. на столичный рынок вышло четыре новых объекта общей площадью (GBA) 265 400 кв. м, торговой площадью (GLA) — 138 550 кв. м. К концу июня 2011 г. общий объем качественных ТЦ в Москве составил 6 084 830 кв. м (GLA — 3 049 420 кв. м). Главным событием этого полугодия эксперты единогласно назвали официальное открытие торгово-развлекательного центра (ТРЦ) «Афимолл Сити» (ММДЦ «Москва-Сити»: GBA — 179 000 кв. м, GLA — 101 000 кв. м), где на момент открытия было сдано около 80% площадей.

 

По сообщению аналитиков компании Penny Lane Realty, на рынке стала появляться информация о начале новых проектов. Например, объявлено о строительстве ТЦ «Солнечный Рай» общей площадью 11 400 кв. м в Красногорске. Девелопер «Финстрой» планирует построить новый ТЦ на пересечении Алтуфьевского шоссе и МКАД (GBA — 70 700 кв. м, GLA — 56 000 кв. м). Кроме того, индийская компания Sun Group заявила о планах реализации торговых и жилых проектов в России.

 

Кризис заставил девелоперов более тщательно прорабатывать концепции объектов, и в результате на рынок выходят новые форматы ТЦ. Так, в этом году появятся первые российские аутлет-моллы: Outlet Village Belaya Dacha, Fashion House и обновленный «Вэймарт». В I полугодии был заявлен к строительству еще один аутлет — Vnukovo Outlet Village (GBA — 46 970 кв. м). Он будет расположен на Киевском шоссе, в 8 км от МКАД — в Ленинском районе Московской области, в 2 км от аэропорта Внуково.

 

По оценке компании NAI Becar, в течение 2011 г. в эксплуатацию сдадут более 450 000 кв. м торговых площадей. Однако эксперты предполагают, что большинство из них выйдет на рынок ближе к концу года или их открытие будет перенесено на 2012 г. Среди наиболее значимых объектов, ожидаемых к открытию во II полугодии, эксперты отметили аутлет-центр Outlet Village Belaya Dacha (GBA — 42 050 кв. м, GLA — 38 000 кв. м) и ТЦ «Калейдоскоп» (GBA — 102 000 кв. м, GLA — 35 000 кв. м).

 

 

 

В I полугодии спрос на торговые помещения рос быстрыми темпами. Эксперты связывают это с активизацией российских и западных ритейлеров, а также с выходом на рынок новых торговых операторов.

 

По сообщению компании Penny Lane Realty, лидерами по аренде площадей стали продуктовые ритейлеры, а также сетевые операторы детских товаров, одежды и обуви. Так, продуктовый оператор «О’Кей» планирует запустить в ближайшие четыре года 11 новых магазинов. В 2011 г. ожидается открытие четырех магазинов сети премиум-класса «Глобус Гурмэ» в Москве и Петербурге. В планах «Азбуки Вкуса» — семь новых объектов в Москве и области. Кроме того, ритейлер рассматривает площадки в Санкт-Петербурге, Киеве и Екатеринбурге. В сегменте продаж бытовой техники наиболее активна компания «М.Видео», планирующая открывать по 35 торговых точек в год. Сотовый ритейлер «Евросеть» развивает сеть из 50 магазинов нового для себя формата — электроники и бытовых приборов.

 

По данным компании ASTERA, во II полугодии 2011 г. арендаторы проявят интерес к торговым помещениям размером до 500 кв. м, а повышенным спросом будут пользоваться площади 100–250 кв. м, именно этот формат предпочитают операторы общепита, одежды и обуви.

 

Дефицит новых проектов и перенос сроков, заявленных к вводу объектов, приводит к снижению уровня вакантных площадей. В настоящее время в наиболее успешных и интересных проектах, не только действующих, но и строящихся, спрос превышает предложение. Наиболее востребованные объекты с долей вакантных площадей от 0 до 2% — концептуальные ТЦ, к примеру, ТРЦ «Европейский», ТРЦ «Метрополис» и ТЦ «Атриум». Уровень свободных площадей на менее привлекательных площадках — 5–7%.

 

 

Источник: Colliers International

 

 

 

Рост активности ритейлеров характерен и для столичного, и для региональных рынков. Так, за 2011 г. в Москве появились следующие новые бренды:

 

• третья в мире по числу заведений сеть закусочных Wendy’s, конкурент McDonald’s и Burger King. Ритейлер открыл первый ресторан в ТРЦ «Мега Теплый Стан»;

• холдинг «ДжамильКо». Он заключил эксклюзивный контракт с Louis Vuitton Moet & Hennessy Group на продажу товаров DKNY в России. Первый DKNY Jeans открылся в ТРЦ «Европейский»;

• один из британских лидеров в сфере производства и дизайна модной одежды класса люкс — Jaeger. Компания открыла магазин в ТРЦ «Метрополис»;

• британский одежный ритейлер New Look (открыл в ТЦ «Мега Теплый Стан» свой флагманский и самый крупный в России магазин сети площадью 1400 кв. м). До конца 2011 г. бренд планирует запустить минимум еще два магазина.

 

В I полугодии о самостоятельном выходе на российский рынок заявили такие бренды, как Guess, Hugo Boss, Hermes, Jimmy Choo; первые магазины открыли торговые марки American Eagle, Banana Republic.

 

Тенденция к увеличению спроса на торговые площади также выражается в активизации ключевых операторов, таких как Inditex, H&M, Marks&Spencer, Benetton, Stockmann, «Спортмастер», «Ашан», «Карусель», «О’Кей», «Детский мир», OBI, Leroy Merlin, Castorama.

 

 

Источник: ASTERA

 

 

 

Инициативы нового московского правительства оказали серьезное влияние на рынок торговой недвижимости. Весной 2011 г. произошли изменения в градостроительном законодательстве: столичные власти максимально ограничили возведение новых зданий в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Вследствие этого, по мнению специалистов, изменится география новых проектов в пользу периферийных районов города и территорий за пределами МКАД, а также произойдет усиление дефицита на рынке торговой недвижимости столицы.

 

В сегменте купли-продажи торговых объектов аналитики Penny Lane Realty отмечают спрос со стороны инвестиционных компаний на концептуальные ТЦ с хорошим местоположением. Потенциал этого сегмента рынка эксперты оценивают в 1,5–2 млрд долл.

 

Сразу несколько комплексов может быть продано в текущем году. Среди них — ТЦ «Пятая Авеню», стоимость которого оценивают в 120 млн долл. Эксперты отметили еще два торговых объекта, выставленных на продажу, — ТРЦ «Метрополис» площадью 209 тыс. кв. м, а также проект ТРК им. Райкина площадью около 75 тыс. кв. м.

 

Несколько крупных сделок уже состоялось: компания «Комплексные инвестиции» купила ТЦ «Филион» и «Горбушкин двор». По оценкам аналитиков Penny Lane Realty, суммарная стоимость объектов составила около 450 млн долл. Возможно, эта сделка станет крупнейшей в 2011 г. Также структуры Михаила Гуцериева и Михаила Шишханова приобрели ТРЦ «Калужский». Объект площадью 57 тыс. кв. м эксперты оценили в 165–180 млн долл.

 

В ритейле также прошли крупные сделки:

 

• компания «Седьмой Континент» приобрела сеть продовольственных гипермаркетов «Мосмарт» (в настоящее время четыре из них находятся в Москве и один — в подмосковном Воскресенске, они станут называться «Наш гипермаркет»);

• холдинг Владимира Потанина «Профмедиа», владеющий кинотеатрами «Синема Парк», купил конкурента Kinostar de Lux, сформировав крупнейшую сеть в стране;

• «Дикси Групп» выкупила 100% акционерного капитала группы компаний «Виктория»;

• немецкая компания Douglas Holding продала владельцам сети «Рив Гош» Douglas Rivoli.

 

 

По данным NAI Becar

 

 

 

За истекшие шесть месяцев средняя цена аренды в ТЦ Москвы выросла на 7–10%. По данным компании S. A. Ricci, в районных торговых центрах ставки для якорных арендаторов составляют в среднем от 250 до 400 долл./кв. м/год, для торговых галерей — от 500 до 1000 долл. В крупных ТРЦ с удачным местоположением и продуманной концепцией арендные ставки могут доходить до 4500–5000 долл./кв. м/год.

 

По наблюдениям экспертов, в отличие от докризисного периода, когда на рынке преобладала схема фиксированных арендных ставок (процент с оборота использовался только международными девелоперами в нескольких ТЦ), сейчас активно применяется смешанная схема: фиксированная ставка плюс процент с оборота (аналогично тому, как это происходит на развитых европейских рынках). Этот вариант получил распространение в кризис, поскольку оказался более приемлемым как для собственников (возможность удержать арендатора), так и для ритейлеров (способ снизить риски). Даже улучшение экономической ситуации и оживление спроса не смогли вернуть рынок к фиксированным арендным ставкам.

 

По прогнозам аналитиков NAI Becar, в успешных ТЦ Москвы цены в текущем году вырастут в среднем на 10%, в менее востребованных — на 5–10%. Эксперты отметили, что в самых популярных объектах, открывшихся в период кризиса, арендные ставки уже увеличились на 20% по сравнению с 2008–2009 гг.

 

Как сообщают аналитики Penny Lane Realty, средние ставки аренды для объектов стрит-ритейла варьируются от 1500 до 4000 долл./кв. м/год — на помещения, расположенные в районе основных торговых коридоров столицы; если они находятся на второстепенных улицах — уровень ставки 300–1800 долл./кв. м/год.

 

 

Источник: ASTERA

 

 

 

Мнения большинства экспертов совпадают в том, что на столичном рынке торговой недвижимости в среднесрочной перспективе ожидается серьезный дефицит предложения качественных площадей внутри ТТК. Они объясняют это, с одной стороны, общим снижением темпов строительства новых ТЦ и принятием некоторых мер московским правительством. Основное предложение формируется за счет объектов, запланированных к сдаче в эксплуатацию в 2008–2009 гг. и перенесенных на более поздние сроки.

 

С другой стороны, основные торговые операторы преодолели последствия кризиса и активно открывают новые точки продаж, развиваясь как в ТЦ, так и в формате стрит-ритейл. Многие известные бренды вернулись на отечественный рынок и начали реализацию масштабных планов по расширению сетей. Активно открываются новые магазины, особенно в сегменте продовольствия, одежды и обуви, детских товаров. Рост конкуренции на столичном рынке заставляет торговых операторов искать новые географические ниши. Если до кризиса крупные международные бренды рассматривали преимущественно столицы (Москву, Санкт-Петербург) и города-миллионники, то в качестве тенденции посткризисного периода эксперты отмечают появление интереса у международных брендов к городам с численностью населения 300–500 тыс. человек.