Логистический рынок начал восстанавливаться после кризиса около года назад. Правда, объем арендуемых площадей в этом сегменте пока еще остается небольшим. Впрочем, ситуация у всех операторов разная…
Экспансия ритейлеров
Раньше доставку, обработку и хранение товаров многие компании осуществляли самостоятельно. Хотя некоторые, в основном иностранные, привлекали для этого логистические службы, другие — создавали собственные. «Логистический рынок развивался параллельно с экспансией ритейлеров на российский рынок. Перед кризисом оборот торговых компаний рос весьма быстро. Некоторые игроки не успевали организовывать своевременное перемещение товаров, также не хватало опыта работы в регионах, поэтому услуги логистических компаний в предкризисное время были востребованы», — объясняет Александр Кунцевич, руководитель группы мониторинга отдела исследований Cushman & Wakefield.
В кризис многие участники рынка резко уменьшили объем поставок и отказались от услуг логистов. В результате последним пришлось сократить арендуемые площади, а некоторые из них даже ушли с рынка. Однако не все компании отказались от услуг ответственного хранения в пользу прямой аренды. Например, крупные международные торговые сети по-прежнему пользовались услугами операторов.
Уход с рынка некоторых логистических компаний связан еще с одним обстоятельством. Дело в том, что многие из них брали в аренду складские помещения, что называется, про запас. Иногда площади в три раза превышали объемы, реально необходимые компании, отмечает Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. В кризис ситуация осложнилась тем, что клиенты снижали объемы, а за арендуемые площади операторам приходилось платить. В результате некоторые логистические операторы обанкротились.
Но времена изменились, спрос на услуги ответственного хранения вновь возвращается, пока, правда, медленно, считает Артем Пичугов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости NAI Becar. Эксперт приводит в пример компанию «С-Лоджистик», которая арендовала площади в логопарке «Сигма» в Уфе для «Леруа Мерлен», компанию «Рулог» — она пришла в СК «А-Терминал».
Передел рынка
В кризис произошел передел логистического сегмента, с него ушли неэффективные компании, а некоторые из оставшихся, напротив, увеличили свой оборот. Кроме того, как отмечает А. Кунцевич, имело место несколько слияний. Сейчас, по его словам, рынок стабильно развивается, этому способствует рост оборота розничной торговли и экспансия торговых компаний в регионы.
В бизнесе обычно выживает сильнейший, поэтому у крупных компаний, конечно же, было больше шансов остаться на плаву. В этот список попали ItellaNLC, «Монблан», «С-Лоджистик», MLP, «АЛИДИ», DLS и др. Мелких игроков на рынке практически не осталось.
По словам А. Пичугова, сейчас логисты работают с минимальной прибыльностью, однако все находятся в ожидании повышения арендных ставок на складах. А это, по мнению эксперта, обязательно произойдет, поскольку уже наблюдается дефицит высококачественных терминалов. Владислав Рябов подтверждает, что в кризис логисты работали в минус, главная цель была — удержаться на плаву. Однако сейчас, как заверяет эксперт, значительная часть операторов вышла в плюс, и уже можно говорить о доходности в 10–20%.
Еще одна особенность логистического рынка заключается в том, что если раньше доля операторов в структуре арендаторов складских площадей, по словам А. Пичугова, доходила до 60–80%, то сейчас в лучшем случае она составляет 50%, причем в крупных логопарках. При этом лишние квадратные метры уже никто не берет. В обычных складских терминалах главными арендаторами являются ритейлеры, считает А. Кунцевич. На втором месте — дистрибьюторы. Логистические компании занимают третью строчку, их доля составляет всего 17%, хотя она постепенно растет.
Эксперт В. Рябов приводит следующие данные: «По итогам 2010 г. в структуре спроса логисты занимали около 10%, сейчас — уже более 30%. Ввиду изменения ситуации на рынке, незначительного ввода новых площадей в ближайшие пару лет востребованность услуг логистических операторов должна быть стабильной».
Как пример того, что логистические компании наращивают площади, Михаил Шутов, коммерческий директор управляющей компании «Фрагра», приводит сделку компании «АЛИДИ», которая взяла в аренду 40 тыс. кв. м в комплексе «ПНК-Чехов». Между тем, по словам эксперта, на рынке по-прежнему достаточно активны и крупные торговые сети, и индустриальные компании, которые нередко строят склады под себя.
Объекты предпочтения
Чаще всего логисты запрашивают площадь в 11 тыс. кв. м, что, по словам А. Кунцевича, ненамного меньше, чем у ритейлеров (12 тыс. кв. м). В то же время запросы сильно зависят от специфики обрабатываемого оператором груза. Для тех, кто специализируется на обычном хранении, требуется одно, для тех, кто хранит товары строго в температурных складах, — другое. Однако в текущей ситуации острого дефицита складских площадей выбирать особо не из чего. И все же предпочтительнее для логистов склады класса А. Эксперт А. Пичугов объясняет это тем, что такие объекты отвечают требованиям самых разных арендаторов и способны вмещать большой объем товара.
По словам В. Рябова, для компаний очень важно, чтобы склад находился как можно ближе к Москве и на незагруженной трассе. Наиболее важными характеристиками является высокое качество строительства (особенно возведение полов), а также наличие большого количества ворот. За пределами Московского региона активность логистов значительно ниже. В целом спрос высок на качественные складские площади, расположенные в непосредственной близости от крупных дорог и железнодорожных развязок, добавляет М. Шутов.
Арендные ставки в Москве, если говорить о складах класса А, по словам А. Пичугова, составляют 130–135?долл./кв. м/год на сухие склады, 190–200?долл. — на температурные и 290–300?долл. — на морозильные камеры. Средние ставки аренды на складские помещения класса В, по словам М. Шутова, составляют 115?долл./кв. м/год (данные приведены без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). Причем ставки аренды складских помещений класса A в пределах Москвы в среднем выше на 18–20 %, чем в Московской области, а класса B — выше на 10–15 %.
