Нестандартные квартиры – очень условная группа, которая плохо поддается классификации. Правил нет и у покупателей «нетиповых» квадратов, мотивы сделок нетривиальны и часто ограничиваются формулировкой «А мне нравится!».
Белые вороны
Фотограф Федор И. продал «двушку» в спальнике на окраине Москвы и купил квартиру гостиничного типа на Белорусской. «Все спрашивают, как я живу в такой каморке, даже стола обеденного нет! А мне нравится. Главное мобильность – я быстро попадаю в любую точку города, а не трясусь в пробках», – рассказал он.
Продюсер Иван П. рассказал ЦИАН, что живет и работает в лофте: «Я искал именно лофт. Поделил его на две зоны – приватную для жизни и рабочую, где обустроил студию звукозаписи. Акустика в лофте то, что надо».
фотограф
А вот новая квартира Романа К. расположена в полуподвале дореволюционного дома на Третьяковке. «Это бывшая дворницкая. Здесь маленькие окна и темновато, зато у меня нетиповое жилье. Я художник, мне такая атмосфера нравится», – поделился он.
Покупатели признаются: жилье «под себя» они искали долго и мучительно. Это неудивительно, ведь нестандартная недвижимость настолько специфична, что даже аналитики не могут использовать привычные инструменты для анализа данных, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Очевидно одно: появлению нестандартного жилья на рынке мы обязаны двум обстоятельствам. Во-первых, квартиры становятся нетиповыми в ходе эксплуатации (например, в результате перепланировок). А, во-вторых, нестандартность может быть следствием уникальных конструктивных особенностей дома.
Вдвое больше
Двухуровневые квартиры (и иногда и многоуровневые) выглядит вдвойне нестандартно, если обустроены в бывших промышленных помещениях. Так, в базе ЦИАН есть двухуровневый лофт за 30 млн рублей в Даниловской мануфактуре на Варшавском шоссе. Здесь огромные пространства, кирпичные стены, окна-витрины и свой дровяной камин.
А вот собственник этой недвижимости на проспекте Вернадского решил получить «двойную» цену за счет объединения квартир. В итоге он получил 100 кв.м и продает жилье с двумя спальнями, санузлами и пр.
Объединять смежные квартиры целесообразно только в престижных районах, напоминает генеральный директор «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. И приводит в связи с этим пример затянувшейся продажи почти двухсотметрового жилья, «собранного» из двух трешек. «Это была шикарная, эксклюзивная квартира, отвечающая современным требованиям. Но! Квартира на четвертом этаже без лифта находилась на улице Мартеновская, между метро Перово и Новогиреево. Покупателя пришлось поискать. В этом районе такого рода жилье не нужно» - считает он.
Пограничные точки
Жилье на верхних этажах тоже имеет шансы попасть в разряд нестандартного. Например, этот полностью готовый для проживания пентхаус в Хамовниках вмещает две кухни, гостиную, гостевую комнату, холодильник для шуб, хозяйскую спальню с двумя гардеробными комнатами, спортзал на крытой террасе.
А это – самый большой пентхаус Москвы, его стоимость – почти 2,5 млрд рублей! Жилье площадью почти 2000 кв. м насчитывает 30 комнат. В пентхаусе пять уровней, включая отдельный этаж для персонала и оборудования. Есть полноценный бассейн (23 м) с видами на центр города, а также собственная смотровая площадка, которую при желании можно переоборудовать в вертолетную.
На юге России – свои виды и «фишки». Так, в Хостинском районе Сочи продается пентхаус за 25 млн рублей с панорамой на море, а также огромной террасой, где обустроены летняя кухня и беседка.
Определенные ноу-хау есть и у жилья на первых этажах. Например, в старых домах встречаются квартиры, где под балконами с помощью кирпичной кладки сооружены импровизированные подвалы. «Хоть это и не узаконенная перепланировка, такие лоты пользуются спросом», - считает управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Подобное предложение не так давно было в базе ЦИАН, но уже нашло ценителя.
Непредсказуемые цены
Нетиповое жилье может стоить, как дороже, так и, наоборот, дешевле стандартных квартир. На первичном рынке в качестве примера можно привести ЖК «ЗИЛАРТ» в Даниловском районе Москвы.
В этом комплексе продаются таунхаусы площадью 222 кв. м со средней стоимостью 350 тыс. рублей за «квадрат». При этом квартира в многоэтажном доме площадью 113 кв. м в том же проекте стоит на 100 тыс. дешевле – 246 тыс. рублей за 1 кв. м.
Обратный пример – квартира с патио в ЖК NV/9 Artkvartal в Таганском районе Москвы. Жилье общей площадью 79,2 кв. м обойдется в 368 тыс. рублей за метр. А квартира сопоставимой площади, но без собственного дворика, стоит уже 389 тыс. рублей за метр.
Как же подходить к ценообразованию нестандартного жилья? «Наиболее разумной стратегией реализации является определение цены нетипового предложения без учета тех дополнительных особенностей, которые, по мнению, владельцев, являются преимуществами», - уверен Алексей Попов.
