недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

Новостройки Московского региона. Итоги 1 квартала 2018

7 014
Новостройки Московского региона. Итоги 1 квартала 2018
Рынок растет за счет ипотеки, предложений с отделкой и ускоренной реализации дешевых лотов небольшого метража

Методика —  расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (только регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Москве, Новой Москве, Московской области (без части ЖК в Дальнем Подмосковье)); только сделки в домах с этажностью >=3;только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более 10 лотов разного типа внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (по заявленным ценам без учета акций и скидок); группировка проектов по застройщикам выполнена по принципу "1 ЖК - 1 застройщик"; выполнена группировка по брендовому названию застройщика; учтены слияния/поглощения застройщиков.

В январе-марте 2018 года рынок новостроек Московского региона вырос на 22% по числу сделок и на 20% в денежном выражении (по сравнению с аналогичным периодом 2017 года). Число сделок опять увеличивается быстрее выручки, т.е., рынок вернулся к сценарию экстенсивного роста, когда уходят, прежде всего, наиболее привлекательные по бюджету лота сделки. В Москве в старых границах было заключено на 43% сделок больше, чем год назад, тогда как рост выручки составил лишь 27%. По сравнению с 4 кварталом 2017 рынок снизился на 16% и в денежном, и в абсолютном выражении (это вполне объяснимо сезонными циклами).

Объем нового предложения растет. В 1 квартале 2018 года в реализацию вышло 128 новых корпусах суммарной продаваемой площадью 2,33 млн. кв. м (против 1,80 млн кв. м в 145 новых корпусов в январе-марте 2017). Прирост в годовом выражении составил +29%. По отношению к 4 кварталу 2017 прирост нового предложения составил +27%. Многие застройщики стараются вывести новые объекты на рынок, чтобы успеть до анонсированных на июль этого года законодательных изменений.

Объем активного предложения снизился на 4% в годовом выражении; риски затоваривания рынка существенно не изменились. По итогам 1 квартала 2017 года в реализации находилось 111 тыс. квартир и апартаментов; на конец марта 2018 в прайс-листах было 115 тыс. уникальных предложений. В Московской области число лотов в реализации снизилось с 68,2 до 53,6 тыс. единиц, в Новой Москве с 11,3 до 10,5 тыс. лотов; рост зафиксирован только в Москве в старых границах с 45,8 до 48,3 тыс. лотов.

Цены предложения практически не меняются. В Москве в старых границах цены за последний год снизились на 0,9% (если рассматривать только строящиеся корпуса, то падение составило 2,0%). Рост цен в Новой Москве (+4,1% по всему рынку и +8,6% по строящимся корпусам) связан как с изменением структуры предложения (здесь выводится мало новых корпусов), так и с градостроительными изменениями (активное строительство метро, хордовых автомагистралей, формирование полноценной городской среды в жилых комплексах первой волны освоения новых территорий). В Московский области средние цены предложения остаются стабильны уже несколько лет. Реальные цены сделок по нашим оценкам снижаются еще заметнее, так как величина скидок выросла по сравнению с прошлым годом на 2-3 процентных пункта.

Цены сделок снижаются. Средняя оценочная цена сделок, заключенных на первичном рынке, снижается. В Москве в старых границах за год она снизилась на 3,7%, в Новой Москве снижение составило 0,8%, в Московской области 1,1%. Растет разрыв между средними ценами активного предложения и сделок. К примеру, в 1 квартале 2017 года в Москве в старых границах оценка цены сделки была на 14% ниже среднего лота в предложении; сейчас он увеличился до 16%.

Спрос смещается в сторону небольших квартир с отделкой на высоких стадиях строительства. В 1 квартале 2018 года 36% сделок пришлось на лоты с отделкой; рост в годовом выражении составил 6 процентных пунктов. Одновременно снижается доля лотов на ранних стадиях строительства в общем объеме продаж. Год назад на котловане и в ходе монтажа нижних этажей было реализовано 43% квартир и апартаментов; в текущем году доля сделок на ранних стадиях снизилась на 3 процентных пункта. Вновь продолжилось снижение средней площади проданной квартиры. Этот показатель стабилизировался и даже начал расти в 2-й половине 2017 года, когда казалось, что этот фактор стимулирования спроса (снижение метража для снижения цены входного билета на рынок) уже исчерпан. Но итоги 2 квартала говорят о том, что средний метраж проданного лота вновь снижается. На 4% уменьшилась средняя площадь проданной квартиры в Москве в старых границах, на 1% этот показатель сократился в Новой Москве и Московской области.

Продолжает расти доля ипотечных сделок. В Москве в старых границах доля ипотеки выросла на 16 процентных пунктов по отношению к аналогичному периоду прошлого года (51% по отношению к 35%); в Новой Москве рост составил 19 процентных пунктов (58% и 39% соответственно); в Московской области 10 процентных пунктов (62% и 52% соответственно).

Доля застройщиков-лидеров изменилась незначительно. Дальнейшая консолидация рынка без сделок слияния-поглощения внутри группы крупнейших девелоперов маловероятна. На 10 крупнейших застройщиков во всем Московском регионе пришлось 56% сделок (по сравнению с аналогичным показателем прошлого года доля лидеров выросла на 4 процентных пункта, но не изменилась (-0,2 процентных пунктов) по отношению к 4 кв. 2017).

По итогам 1 квартала 2018 фиксируются противоречивые тренды. С одной стороны, спрос смещается в сторону лотов на высокой стадии готовности, растет доля сделок с квартирами с отделкой, но на этом фоне падает выручка, снижается средний метраж сделки (хотя, казалось бы, при росте доступности ипотеки, покупатели могли бы активнее выбирать полноценные квартиры, а не малогабаритные). Объяснение этого тренда — покупатели пользуются особенностями ценообразования на высоко-конкурентном рынке. В последние кварталы далеко на все застройщики в полном объеме индексировали цены при переходе на следующие стадии строительства. Это привело к появлению большого объема привлекательного предложения (по соотношению цен лотов, стадий строительства, локации). Именно эти квартиры и апартаменты в первую очередь заинтересовали новую волну покупателей, привлеченных на рынок подешевевшей ипотекой.

Фото: Игорь Пархомовский

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru