Офисная недвижимость Москвы. Итоги и прогнозы

 

 

 

Согласно расчетам, проведенным экспертами разных компаний, общий объем качественных офисных площадей в столице на конец 2010 г. составил более 10 млн кв. м. А вот по количеству квадратных метров, введенных в эксплуатацию в течение прошедших 12 месяцев, мнения разошлись. Максимально высокую цифру озвучивают эксперты компании Penny Lane Realty — около 1 млн кв. м. Для сравнения: в 2009 г. объем введенных площадей составил примерно 1,2 млн кв. м. В компании ASTERA считают, что около 730 тыс. кв. м, тогда как в S. A. Ricci называют лишь 500 тыс.

 

Причина таких расхождений скорее всего кроется в системе подсчета — законченные, но не принятые госкомиссией объекты (или принятые перед самым праздником) одни эксперты отнесли к введенным, а другие к строящимся.Между тем общий объем сделок в 2010 г., включая инвестиционные договоры, договоры аренды, купли-продажи, по многочисленным данным, составил более 1 млн кв. м.

 

 

 

Как отмечают эксперты компании Penny Lane Realty, спрос на рынке офисной недвижимости имел устойчивую тенденцию роста в течение всего 2010 г. Количество сделок по аренде офисных помещений увеличилось в среднем на 35–40% по сравнению с 2009 г. Это связано с улучшением экономической ситуации в стране и, как следствие, с расширением компаний, которые после кризиса снова начали набирать сотрудников.

 

Также в 2010 г. значительную долю рынка заняли сделки по приобретению офисной недвижимости в собственность. Условно их можно разделить на три группы:

 

1. Сделки по приобретению офисных объектов для собственных нужд (например, такие компании, как Росэнергобанк, «Финнам», «Полиметалл», «Русгидро» и «Согаз», купили офисы для себя).

2. Инвестиционные сделки с целью дальнейшего получения дохода от сдачи в аренду (например, структуры ФК «Открытие» приобрели портфель из семи зданий, пять из которых — действующие бизнес-центры, заполненные арендаторами; «ВТБ Капитал» купил бизнес-центр Capital Plaza; фонд UFG приобрел бизнес-центр на улице Бахрушина).

3. Также можно выделить сделки смешанного характера, когда компании приобретали проекты как для сдачи в аренду, так и для частичного размещения своих структур. Например, фонд «РВМ Капитал» (принадлежит РЖД) купил бизнес-центр «Домников», который займут родственные РЖД структуры — Транскредитбанк и Транстелеком, структуры акционеров компании «Евраз» приобрели бизнес-парк «Западные Ворота», часть площадей которого частично займет сам «Евраз».

 

Наиболее активными игроками офисного рынка в 2010 г. были компании из энергетической, нефтегазовой и металлургической отраслей, банки и инвестиционные компании, которые в меньшей степени пострадали в кризис.

 

БЦ «Домников» / Фото: Penny Lane Realty

По мнению экспертов компании ASTERA, в 2010 г. спрос на офисные помещения можно охарактеризовать как стабильный и достаточно высокий. В течение первых трех месяцев 2010 г., так же как и на протяжении всего 2009-го, спрос на офисные помещения находился на низком уровне. Тем не менее во II квартале прошлого года объем арендованных и купленных офисных площадей вырос до 250 тыс. кв. м. Таким образом, за I полугодие 2010 г. совокупный объем поглощения офисных площадей составил около 380 тыс. кв. м, превысив показатель 2009-го в полтора раза. В III квартале 2010 г. спрос на офисные помещения несколько снизился. Летние месяцы традиционно характеризовались уменьшением объемов арендуемых площадей. Однако уже в IV квартале рынок продемонстрировал положительную динамику.

 

В компании Knight Frank отмечают, что впервые за последние два года объем поглощения превысил объем ввода новых площадей в эксплуатацию.

 

Что касается доли вакантных площадей, то на протяжении 2010 г. значение этого показателя снижалось. В конце  I квартала прошлого года средний уровень свободных метров в помещениях класса А и В составлял 19–23%. К концу июня средний показатель был 18%. В III квартале — около 17%. К концу года средняя доля вакантных площадей в офисных объектах Москвы составила 16%. Стоит отметить, что этот показатель в бизнес-центрах Москвы может быть разным — в зависимости объекта.

 

 

 

БЦ ЦМТ / Фото: Penny Lane Realty

Арендные ставки продемонстрировали медленный, но уверенный рост. Всплеск был зафиксирован во второй половине 2010 г. — ставки на площади в качественных объектах класса А и В+ повысились в среднем на 10–12%. С начала года рост составил приблизительно 15%, отмечают эксперты компании S. A. Ricci. С ними согласны и в Penny Lane Realty. Достаточно высокие темпы роста цен свидетельствуют о восстановлении рынка после кризиса. При умеренном росте спроса это еще раз подчеркивает недостаток качественного предложения. Подорожание произошло по нескольким причинам: во-первых, из-за сокращения объемов строительства новых проектов и медленных темпов вывода на рынок ранее заявленных объектов; во-вторых, в связи со снижением доли вакантных площадей качественных офисов. Арендаторам все сложнее становится найти помещение с хорошими характеристиками и удобной транспортной доступностью. Также росту цен способствовали нововведения мэра Москвы, которые создали предпосылки для повышения цен продаж и арендных ставок и в последующие годы.

 

По данным компании ASTERA, в 2010 г. средние ставки аренды помещений класса А составляли 400–850 долл./кв. м/год, класса В — 250–600 долл./кв. м/год без учета эксплуатационных расходов и НДС.

 

В компании S. A. Ricci отмечают, что средняя стоимость операционных расходов в бизнес-центрах класса А составляет 126 долл./кв. м/год для объектов, расположенных в пределах Бульварного кольца, и 90–100 долл. — для остальных зон. Для помещений класса В+ — 120 долл. в пределах Бульварного и Садового кольца и 100 долл. — для остальных зон. Для объектов класса В– цена еще меньше — 80 и 60 долл./кв. м/год соответственно.

 

 

 

 

Источник: Penny Lane Realty

 

 

 

БЦ Riverside towers/ Фото: Penny Lane Realty

• На протяжении 2010 г. офисный сегмент постепенно восстанавливался.

• Прошлый, 2010 г. оказался гораздо более успешным для арендодателей, нежели предыдущий.

• Наблюдалось оживление со стороны потенциальных арендаторов бизнес-центров, активизировался спрос на офисные помещения.

• Повышались ставки аренды, особенно в сегменте высококлассных офисных помещений.

• Наблюдался рост доли сделок с офисными объектами в общем объеме инвестиций.

• Отдельные девелоперы начали озвучивать планы по возобновлению строительства.

• Сохранялся интерес к аренде готовых офисных помещений с отделкой.

• Наблюдалось снижение уровня вакантности офисов класса А и В+.

 

 

Источник: Penny Lane Realty

 

 

 

БЦ Preo / Фото: 8-k2.ru

Основные тенденции минувшего года останутся в силе. Уровень вакантных площадей будет снижаться, а ставки и цены останутся стабильными. В отдельных сегментах можно будет наблюдать рост ставок.

 

На рынке можно предполагать баланс спроса и предложения, но арендодатели скорее всего займут более прагматичную позицию и меньше будут идти на уступки. Спрос ожидается достаточно активным — рабочим, но на докризисный уровень, который позволил бы владельцам жестко диктовать свои условия арендаторам и покупателям, как до осени 2008 г., скорее всего не вернется.

 

Выходящие на рынок новые объекты хорошего качества будут востребованы во всех сегментах, они хотя и не мгновенно, но заполнятся арендаторами, а со временем перейдут в разряд «благополучных».

 

БЦ Vivaldi / Фото: plaza-tesli.com

Из-за кризисной паузы в девелопменте через год-два рынок может столкнуться с дефицитом предложения в некоторых сегментах.

 

Продолжится восстановление инвестиционного рынка. Покупатели и владельцы недвижимости смогут прийти к консенсусу, освоят новые правила игры на посткризисном рынке — и в результате количество инвестиционных сделок может вырасти.

 

В качественном и ликвидном офисном сегменте возможен рост арендных ставок на 10–15% в течение года.